TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 25/00010 – N° Portalis DB3R-W-B7J-ZOC4

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 1] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic

C/

[V] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic

Cabinet JMJ IMMOBILIER SUD DE SEINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 744

DEFENDEUR

Monsieur [V] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 8] sise [Adresse 11] – [Adresse 6] à [Localité 10] est soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [V] [I] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société JMJ Immobilier Sud de Seine, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 27 décembre 2024 aux fins essentiellement de le voir condamner à lui régler les sommes de 15.331,22 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, 1.530 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, assorties des intérêts au taux legal à compter de la signification de l’assignation, outre 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, signifies à M. [I] le 21 mars suivant, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] située [Adresse 12], la somme de 12.644,23 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1 er juillet 2020 au 6 janvier 2025 inclus ;

CONDAMNER Monsieur [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 12], la somme de 2.960,99 € au titre des frais nécessaires de recouvrement engagés ;

CONDAMNER Monsieur [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] située [Adresse 12], la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance.

Régulièrement assigné, M. [I] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.644,23 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 6 janvier 2025 inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de propriété établissant que M. [I] est propriétaire des lots n°92, 102 et 138 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de M. [I] pour la période du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 11 décembre 2020, 20 septembre 2021, 20 juin 2022, 14 juin 2023 et 28 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 2019 à 2023, voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2021 à 2025 ainsi que divers travaux.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite des frais, d’un montant de 12.644,23 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.960,99 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne produit à l’appui de sa demande que le seul contrat de syndic sur la période du 20 juin 2022 au 31 octobre 2023, en sera débouté dès lors que :

— Les frais facturés les 7 juillet 2020, 8 décembre 2020, 16 mars 2021 24 août 2021 et 17 septembre 2021 ne sont pas couverts par le contrat de syndic,

— Les frais de « suivi contentieux » ou de « transmission à avocat » relèvent de la mission de base de tout syndic et doivent être, à ce titre, supporté par la copropriété,

— Il n’est pas justifié des frais facturés de sorte que le tribunal ne peut en apprécier la consistance.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Il expose que le refus persistant et injustifié de M. [I] durant plus de quatre années de s’acquitter de ses charges de copropriété, malgré les nombreuses relances et procédures dont il a fait l’objet, a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance. Il ajoute que M. [I] a déjà été condamné à trois reprises pour défaut de paiement de ses charges, les 17 novembre 2016, 23 avril 2019 et 8 avril 2021 et qu’il n’exécute jamais les décisions de justice, obligeant le syndicat à avoir recours à un huissier de justice pour procéder à des saisies sur compte bancaire. Il explique que les sommes saisies permettent l’exécution de ces décisions de sorte que M. [I] dispose bien des fonds nécessaires et décide volontairement de ne pas s’acquitter de ses charges.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [I] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné à trois reprises au titre des charges de copropriété impayées : par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 17 novembre 2016 (5.570,74 euros sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015), 23 avril 2019 (9.749,84 selon décompte arrêté au 8 août 2018) et 8 avril 2021 (3.841,65 euros sur la période du 17 juin 2019 au 1er juillet 2020).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [I] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [I], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [I] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 11] – [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic, les sommes de :

—  12.644,23 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 11] – [Adresse 6] à [Localité 10] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par DIDI Georges, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT