Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 22 mai 2025, n° 24/00011

TJ Saint-Denis de la Réunion 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions légales de saisie
Le juge a constaté que les conditions légales pour la saisie étaient bien respectées, rendant la saisie valide.
Accepté
Créance liquide et exigible
Le juge a confirmé que le créancier disposait d'un titre exécutoire et que la créance était bien liquide et exigible.
Accepté
Absence de perspective de vente amiable
Le juge a constaté qu'aucun élément n'était produit pour justifier une vente amiable, ordonnant ainsi la vente forcée.
Rejeté
Nullité du commandement de payer
Le juge a rejeté cette demande, considérant que le commandement de payer était valide.
Rejeté
Droit à la réparation des frais
Le juge a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 700 dans cette affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 22 mai 2025, n° 24/00011
Numéro(s) :	24/00011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie PANURGECéline MAZAUDIER-PICHON DE BURYThibaut BESSUDOAnne-Sophie ADAM DE VILLIERS
Cabinet(s) :	PRAGMA
Parties :	SCI CITY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/00011 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GULY

NAC : 78A

JUGEMENT D’ORIENTATION

(VENTE FORCÉE)

22 mai 2025

DEMANDERESSE

[Adresse 18] agissant son Syndic en exercice, la société CITYA [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

SCI CITY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Anne-sophie ADAM DE VILLIERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (postulant) et Maître Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE (plaidant)

CRÉANCIER INSCRIT

MONSIEUR LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) de [Localité 15] – Trésor public

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

***************

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Juge de l’exécution : M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY

Audience publique du 27 mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

par jugement contradictoire initialement prévu le 24 avril 2025 prorogé au 22 mai 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président, assisté de M^me Dévi POUNIANDY.

Copie exécutoire délivrée le 22 mai 2025 à M^e ADAM DE VILLIERS, Maître BESSUDO, Maître MAZAUDIER,

***************

Suivant commandement délivré le 08 janvier 2024, et publié le 12 janvier 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 15] sous la référence Volume [Immatriculation 6] S n° 1, Le [Adresse 17] [Adresse 16] a fait saisir dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15] dénommé [Adresse 12] cadastré section [Cadastre 10] au lieu-dit [Adresse 3], pour une contenance de 13 ares et 2 centiares,

le lot numéro 138 constitué d’un appartement de type F2 situé au rez-de-chaussée Entrée AB et les 112/10 000èmes des parties communes de l’ensemble immobilier,

le lot numéro huit situé Entrée AB au deuxième sous-sol constitué d’une place de parking portant le n°8 du plan et les 6/10 000èmes des parties communes.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] a fait assigner à comparaître la SCI CITY devant le juge de l’exécution par acte de commissaire de justice du 07 mars 2024.

Le créancier poursuivant a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie au Service des Impôts des Particuliers de [Localité 15], par acte commissaire de justice du 11 mars 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions du 4 février 2025, le [Adresse 18], représenté par son syndic la société CITYA [Localité 15] demande au juge de l’exécution de :

— CONSTATER que les conditions des articles L.311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des

procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie au regard des textes applicables ;

— CONSTATER que le créancier poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire, est titulaire d’une créance liquide et exigible ;

— CONSTATER que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L. 311-4 et L. 311-6 du même code ;

— STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure ;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais de privilégies de vente, dont distraction au profit de Maître Thibaut BESSUDO sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions du 12 novembre 2024, la SCI CITY demande de :

JUGER que le recouvrement des charges de copropriétés dues à compter du 1er janvier 2017 n’est fondé sur aucun titre exécutoire,

JUGER que le recouvrement des charges de copropriété dues au titre du jugement du 20

octobre 2014 est fondé sur un décompte erroné,

JUGER que la procédure de saisie immobilière est disproportionnée,

JUGER que les actions du Trésor Public visant les impositions des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 sont prescrites,

EN CONSEQUENCE,

JUGER que le commandement de payer signifié le 8 janvier 2024 est entaché de nullité,

JUGER la saisie immobilière diligentée à l’encontre de la SCI CITY est entachée de nullité,

ORDONNER la mainlevée de la saisie immobilière,

CONDAMNER le [Adresse 18] à verser à la SCI CITY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le [Adresse 17] [Adresse 16] aux entiers dépens,

DEBOUTER le Trésor Public de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

JUGER que la SCI CITY a réglé les charges de copropriété à hauteur de 6.000 € depuis janvier 2014,

REJETER la demande du [Adresse 18] de

voir fixer sa créance à la somme de 16.880,48 €.

En conséquence,

ORDONNER l’imputation de ces règlements sur la dette de la SCI CITY,

JUGER que la SCI CITY sera exonérée de la majoration des intérêts de retard appliqués sur

la somme due,

OCTROYER un délai de 24 mois à la SCI CITY pour régler ses dettes,

A titre infiniment subsidiaire,

AUTORISER la SCI CITY à vendre amiablement l’immeuble saisi, au prix minimum de 20.000 €,

FIXER à quatre mois l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins de voir constater la réalisation de la vente amiable ou statuer sur une demande de délai complémentaire,

CONSTATER que la décision à intervenir suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

JUGER que chaque partie conservera la charge des frais exposés au titre de l’article 700 du

Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions du 8 octobre 2024, MONSIEUR LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) de [Localité 15] demande de :

FIXER la créance du SIP [Localité 14] EST à la somme de 3 369,04 €

CONDAMNER le débiteur saisi à payer à Monsieur le Comptable Public SIP [Localité 13]

DENIS EST la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de renvoyer les parties à leurs écritures précitées pour l’exposé des moyens qu’elles développent.

SUR CE,

Sur la procédure

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut d’un titre exécutoire constitué par un jugement rendu par le tribunal d’instance de Saint-Denis le 20 octobre 2014, et régulièrement signifié le 14 avril 2015. Il emporte la condamnation de la SCI CITY à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 4738,46 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges impayées au 9 avril 2014, outre celle de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il en résulte une créance liquide et exigible.

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article R 321 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur, au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

L’article R 321 – 3 du même code précise que le commandement de payer comporte outre les mentions prescrites pour les actes d’ huissier de justice (…) 3°le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

Il est constant qu’un décompte erroné ne provoque pas la nullité du commandement, le juge de l’exécution étant en mesure de le modifier, en fonction des observations des parties.

En l’espèce, sur la base du titre exécutoire précité, un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 8 janvier 2024.

En premier lieu, comme le fait justement valoir la société défenderesse, les sommes dues au titre des charges de copropriété depuis le 1er janvier 2017 à hauteur de 7192,98 € ne peuvent être retenues, celles-ci étant étrangères au titre exécutoire servant de base à la poursuite.

En second lieu, il n’est pas contesté que les intérêts dus sur la somme de 800 € correspondant à l’article 700 ont été comptabilisés à deux reprises.

Enfin, le coût du commandement de payer n’a pas vocation à figurer dans la créance telle que fixée par le juge, celui-ci ayant vocation à être ultérieurement taxé au titre des frais de procédure.

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution précise que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au vu des pièces produites et des observations précitées, il convient de débouter la SCI CITY de sa demande en nullité du commandement de payer et de mentionner que la créance du [Adresse 17] [Adresse 16] s’élève à la somme de 8177,95 euros.

Au regard de l’ancienneté de la créance, il convient de débouter la SCI CITY de sa demande d’exonération du paiement des intérêts de retard majorés.

Sur le caractère abusif de la procédure

Aux termes de l’article L 111 – 7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En application de ces dispositions, la charge de la preuve repose sur la société débitrice. Or, Il n’est pas contesté que le créancier poursuivant avait déjà mis en œuvre dès le 15 novembre 2016 une saisie-attribution sur le fondement du même titre exécutoire.

En conséquence, il convient de débouter la SCI CITY de sa demande en nullité du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343 – 5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de débouter la SCI CITY de sa demande de délai de grâce. D’une part, celle- ci a déjà bénéficié de larges délais de fait, le titre exécutoire étant du 20 octobre 2014. D’autre part, elle ne verse pas aux débats le moindre élément permettant de s’assurer de sa capacité à respecter un quelconque échéancier en la matière.

Sur l’orientation

Selon l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

En l’espèce, la SCI CITY sollicite la possibilité de vendre amiablement le bien immobilier. Toutefois, elle ne produit pas le moindre élément sur son évaluation par une agence immobilière ou une étude notariale, ou encore de ses diligences en ce sens. Dès lors, il n’est pas possible en l’état de vérifier si cette vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes.

A défaut de perspective de vente amiable, il y a lieu d’ordonner la vente forcée du bien visé au commandement de payer.

Sur la créance du Service des Impôts des Particuliers

Au regard des dispositions des articles L274 et L257 A du livre des procédures fiscales, et en considération de la mise en demeure notifiée à la société débitrice le 21 juin 2019 s’agissant de la taxe foncière 2015 mise en recouvrement le 31 août 2015, du paiement effectué le 13 juin 2022, il convient de mentionner que la créance du SIP s’élève à la somme de 3369,04 euros, le solde étant prescrit.

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI CITY de l’ensemble de ses demandes,

MENTIONNE que la créance du [Adresse 18] est de 8177,95 euros (principal, frais, intérêts et autres accessoires),

MENTIONNE que la créance de MONSIEUR LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) de [Localité 15] est de 3369,04 euros (principal, frais, intérêts et autres accessoires),

ORDONNE la vente forcée des biens figurant au commandement de payer valant saisie immobilière publié le 12 janvier 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 15] sous la référence Volume [Immatriculation 6] S n° 1,

DIT qu’il y sera procédé, dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente, à l’audience d’adjudication du 11 septembre 2025 à 08 heures 30, à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Denis (salle Viracaoundin),

DIT qu’en vue de la vente, le commissaire de justice saisi à cette fin pourra faire visiter le bien selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec ses occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, celui-ci pourra se faire assister de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier,

RAPPELLE que les formalités de publicité devront être accomplies à la diligence du créancier poursuivant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente taxés préalablement à l’audience d’adjudication, et payés par l’adjudicataire en sus du prix.

EN FOI DE QUOI, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE DE L’EXÉCUTION ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE JUGE DE l’EXÉCUTION