TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 JANVIER 2026

N° RG 24/02993 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW5R

N° de minute :

S.A.S. NAMI INVESTMENT

c/

S.A.R.L. F2AB AUDIT

DEMANDERESSE

S.A.S. NAMI INVESTMENT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K116

DEFENDERESSE

S.A.R.L. F2AB AUDIT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A891

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 novembre 2005, la société civile immobilière du [Adresse 4], aux droits de laquelle vient désormais la société Nami Investment, a donné à bail à la société F2AB Audit des locaux à usage de bureau et quatre emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2005, moyennant un loyer annuel de 116 880 hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance pour une activité de bureaux commerciaux.

Par acte du 26 janvier 2015, ce bail a été renouvelé par accord des parties pour une durée de 9 années avec effet rétroactif au 1er décembre 2015 moyennant un loyer annuel de 133 714,29 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2024, la société Nami Investment a mis en demeure la société F2AB Audit d’avoir à lui régler la somme de 121 905,16 euros.

Par acte du 28 mars 2024, la société F2AB Audit a assigné la société Nami Investment devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

« Dire et juger que la créance détenue par la société Nami Investment à [son égard] au titre du bail portant sur les 4 emplacements de stationnement et les locaux à usage de bureaux (1er étage) situés au sein de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 7] ne peut être supérieure à 46 220,46 euro TTC (121 905,16 euros TTC – 75 684,70 euros TTC) ;

[Lui] accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de toute somme au paiement desquelles elle pourrait être condamnée dans le cadre de la présente instance à l’égard de la société Nami Investment ;

Condamner la société Nami Investment à [lui] payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ».

Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 24/02987, est actuellement pendante.

Le 16 avril 2024, la société Nami Investment a fait délivrer à la société F2AB Audit un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 46 220,46 euros.

Le 13 mai 2024, la société F2AB Audit a réglé à la société Nami Investment la somme de 46 220,46 euros.

Le 5 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 79 393,44 euros.

Par acte du 28 novembre 2024, la société F2AB Audit a assigné la société Nami Investment devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

« Dire et juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024 ne sont pas dues ;

Déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024 ;

Condamner la société Nami Investment à verser à la société F2AB Audit une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

[Lui] accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de toute somme au paiement desquelles elle pourrait être condamnée dans le cadre de la présente instance à l’égard de la société Nami Investment ;

Suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ; A titre infiniment subsidiaire :

Ecarter l’exécution provisoire de droit ;

En tout état de cuase :

Condamner la société Nami Investment à [lui] payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ».

Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 24/09948, est actuellement pendante.

Par acte du 20 décembre 2024, la société Nami Investment a assigné la société F2AB Audit devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La société Nami Investment sollicite du juge des référés de :

« Juger que la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 26 janvier 2015 est acquise depuis le 5 décembre 2024 ;

Juger que le contrat de bail commercial en date du 26 janvier 2015 a été résilié de plein droit le 5 décembre 2024 ;

Juger que la société F2AB Audit occupe les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2024 ;

Condamner la société F2AB Audit à quitter les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] ;

Ordonner une astreinte provisoire d’un montant de 2.000 euros par jour de retard pour le cas où la société F2AB Audit n’aurait pas quitté les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] à la date de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner l’expulsion de la société F2AB Audit des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

Autoriser l’enlèvement, le transport ou la séquestration des véhicules et des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans tous garages ou garde-meubles à [son] choix, et ce aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

Condamner la société F2AB Audit à [lui] payer par provision la somme de 79 393,44 euros au titre des taxes, charges et travaux impayés majorée de l’intérêt conventionnel de 1,5% à compter de la date d’échéance de chaque charge impayée et jusqu’à complet paiement ;

Condamner la société F2AB Audit à [lui] payer par provision la somme de 7 939,34 euros à titre de provision au titre de la clause pénale sanctionnant le non-paiement par le preneur à bonne échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du contrat de bail en date du 26 janvier 2015 majorée à compter du 15 janvier 2024 d’un intérêt de retard, égal au taux légal et jusqu’à complet paiement ;

Condamner la société F2AB Audit à [lui] payer à titre de provision la somme mensuelle de 21 227,33 euros outre les charges courantes et la TVA au titre de l’indemnité d’occupation en cas de persistance par la société F2AB Audit de son occupation sans droit ni titre des locaux pour chaque mois commencé, à compter du 5 décembre 2024 d’un intérêt de retard, égal au taux légal et jusqu’à complet paiement ;

Condamner la société F2AB Audit à [lui] payer à titre de provision la somme de 292,04 euros au titre des frais exposés par la société Nami Investment pour le recouvrement de sa créance, majorée d’un intérêt de retard, égal au taux légal et jusqu’à complet paiement ; Autoriser la société Nami Investment à visiter les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] avec de potentiels candidats preneurs à bail durant les jours ouvrables et au besoin accompagné d’un commissaire de jusitce aux fins de procéder à des visites de relocation des locaux, sous réserve d’informer préalablement la société F2AB Audit de ces visites avec un préavis de 24 heures ;

Condamner la société F2AB Audit au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

En réponse, la société F2AB Audit conclut au rejet des prétentions adverses et de :

« Condamner la société Nami Investment à [lui] verser à titre de provision une somme de 272 796,14 euros TTC à parfaire au titre des charges, travaux, impôts, taxes et redevances facturés et réglés indûment ;

Dire et juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024 ne sont pas dues ;

Déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024 ;

A titre subsidiaire :

[Lui] accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de toute somme au paiement desquelles elle pourrait être condamnée dans le cadre de la présente instance à l’égard de la société Nami Investment ;

Suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;

A titre infiniment subsidiaire :

Débouter la société Nami Investment de sa demande d’astreinte ;

En tout état de cause :

Condamner la société Nami Investment à [lui] payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ».

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions prises pour la défenderesse et visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes aux fins de « constater » ne sont pas des prétentions, en ce sens qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, sur lesquels le juge de l’exécution n’est pas tenu de statuer.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la société Nami Investment soutient que la locataire n’a pas réglé l’intégralité de sa quote-part de taxes, charges et travaux mise à charge aux termes du bail. Elle fait valoir qu’elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 novembre 2024 pour un montant principal de 79 393,44 euros arrêté au 14 octobre 2024 et que la société F2AB n’a pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 5 décembre 2024.

La société F2AB excipe quant à elle d’une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer délivré à son encontre en arguant de la contestation par ses soins des sommes indûment facturées par le bailleur au titre des charges de copropriété, travaux et taxes. Elle oppose également le caractère réputé non écrit des clauses du bail mettant à sa charge des dépenses incombant au bailleur au tire de son obligation de délivrance conforme et sollicite le remboursement des sommes indûment facturées.

S’il résulte effectivement des annexes 4 et 5 du renouvellement du bail du 29 novembre 2005 en date du 26 janvier 2015 que le preneur est tenu de rembourser au bailleur sa quote-part de charges, travaux et taxes limitativement listés, il est également constant que :

l’arriéré locatif réclamé par la société Nami Investment s’élevait, au 15 janvier 2024, à la somme de 121 905,16 euros, dont 46 220,46 euros ne faisait l’objet d’aucune contestation des parties, de sorte que, postérieurement à la délivrance d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 avril 2024 pour un montant principal de 46 220,46 euros, la société F2AB a réglé ladite somme à la bailleresse ;

tant le solde de 79 393,44 euros, qui concerne la quote-part de charges de copropriété, travaux et taxes réclamés au preneur que le second commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2024 délivré à ce titre, fait l’objet de contestations entre les parties dans le cadre d’une instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre sous le numéro RG 24/09948.

Compte tenu de la contestation sérieuse opposée par la défenderesse, la détermination de l’arriéré locatif constitué exclusivement de charges et taxes impayées et la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, qui nécessite l’interprétation de stipulations contractuelles ne pouvant être tranchés que par le juge du fond, échappe au pouvoir du juge des référés.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale dont il est demandé de faire application est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société Nami Investment.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Nami Investment qui succombe partiellement aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la défenderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société Nami Investment à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes des parties,

Condamne la société Nami Investment aux dépens,

Condamne la société Nami Investment à payer à la société F2AB Audit la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 8], le 06 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge,