TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [J] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C723I

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [O], [J] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C723I

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2009, la Fondation ROTHSCHILD aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] [H] et Mme [F] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] avec cave n° 62 et emplacement de stationnement n° 62, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.300 euros.

Mme [F] [H] a régulièrement donné congé le 19 janvier 2024 à la suite de son divorce d’avec M. [H].

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.417,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [J] [H] le 9 décembre 2024.

Par assignation du 28 avril 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] [H], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7.887,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 26 septembre 2025 et un renvoi a été ordonné à la suite de la demande du défendeur au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statuée. À l’audience du 5 décembre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève désormais à 15.841,01 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier prélèvement, les précédents, ayant été rejeté.

M. [O] [J] [H] expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux qu’il occupe seul depuis son divorce ; il a une fille en garde alternée. Il attend de sa bailleresse une révision à la baisse de son loyer et il a sollicité une aide financière de la ville de [Localité 1]. Cependant ses revenus de travailleur indépendant restent irréguliers et le loyer est visiblement trop élevé pour lui.

Il propose de solder l’arriéré locatif en versant chaque mois entre 200 et 300 euros, le loyer courant en sus.

M. [O] [J] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.417,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [O] [J] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement et depuis plusieurs mois le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette (1.500 euros de ressources pour 1.768 euros de charges)

M. [O] [J] [H] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il verse au débat un justificatif d’un versement de 1.700 euros à son bailleurs mais compte tenu de ce versement tardif (le 03 décembre 2025) l’écriture créditrice sur son compte locatif n’a pu être confirmée.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Au regard de ce qui précède, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, M. [O] [J] [H] lui devait la somme de 15.841,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [J] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sous réserve d’un versement récent de 1.770 euros non crédité, il sera condamné à payer cette somme, en deniers ou quittance, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 4.417,71 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3.469,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [J] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2009 entre la Fondation ROTHSCHILD aux droits de laquelle vient la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et M. [O] [J] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] avec cave n° 62 et emplacement de stationnement n° 62 est résilié depuis le 7 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [J] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [J] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] avec cave n° 62 et emplacement de stationnement n° 62 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

CONDAMNE M. [O] [J] [H] à payer, en deniers ou quittance, à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 15.841,01 euros (quinze mille huit cent quarante et un euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 4.417,71 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3.469,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [J] [H] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2024 et celui de l’assignation du 28 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge