TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 15 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 24/06938 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXYZ

N° Minute :

AFFAIRE

[Z] [C] [W] [G] [X], [A] [E]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES T [Adresse 1] représenté par son syndic la société IMMOGEST 92 dont le siège social est [Adresse 2]

Copies délivrées le :

A l’audience du 22 Janvier 2026,

Nous, Carole Gayet, Juge de la mise en état assistée de Georges DIDI, Greffier ;

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [C] [W] [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

Madame [A] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la société IMMOGEST 92 dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [A] [E] sont propriétaires indivis des lots n°1029 et 1044 au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 16 août 2024 M. [X] et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2025 le syndicat des copropriétaires a soulevé un incident.

Par dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 10] représenté par son le cabinet CLGI recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER IRRECEVABLES Monsieur [Z] [X] et Madame [A] [E] à agir en contestation de l’assemblée générale du 17 avril 2023 ;

DEBOUTER Monsieur [Z] [X] et Madame [A] [E] de leurs demandes ;

DEBOUTER Monsieur [Z] [X] et Madame [A] [E] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

DIRE que l’équité commande de dire que chacune des parties conservera ses frais ou à tout le moins que la demande d’article 700 sera fortement minorée ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025 M. [X] et Mme [E] demandent au juge de la mise en état de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] sise [Adresse 8], et [Adresse 13] de ses demandes, fins et conclusions d’incident ;

JUGER recevable l’action de Monsieur [Z] [X], et Madame [A] [E] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] sise [Adresse 8], et [Adresse 13] à payer à Monsieur [Z] [X], et Madame [A] [E] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident de procédure.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’incident a été plaidé le 22 janvier 2026 et l’affaire mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

I Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 789 et 122 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967, demande au tribunal de déclarer M. [X] et Mme [E] irrecevables à contester l’assemblée générale du 17 avril 2023. Il expose que le procès-verbal de ladite assemblée a été régulièrement notifié à M. [X] et Mme [E] par courrier recommandé avec avis de réception, versé aux débats, portant la mention « Pli avisé non réclamé » en date du 15 mai 2023 de sorte qu’au jour de leur assignation, soit plus de deux mois après cette notification, ils étaient forclos à en contester les décisions. Il soutient que la mention « Monsieur ou Madame » vaut double notification dès lors que les deux destinataires sont expressément cités comme destinataires dans la lettre ainsi que le juge la Cour d’appel de [Localité 3] et qu’il n’est pas nécessaire d’adresser deux courriers distincts aux époux qui demeurent à la même adresse. Il soutient également que l’action de M. [X] et Mme [E] est bien soumise au délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que, contrairement à ce qu’ils allèguent, leur action ne porte pas sur une demande de réputer non écrite une clause du règlement de copropriété. Il explique que M. [X] et Mme [E] ne dénoncent pas une clause mais une pratique du syndic dans l’application de la grille eu égard au critère d’utilité et qui serait contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [X] et Mme [E] concluent à la recevabilité de leurs demandes. Ils font valoir qu’en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, auquel doivent être notifiés les convocations et procès-verbaux d’assemblée générale et qu’à défaut de mandataire commun cette notification doit être faite à chaque indivisaire de sorte qu’en l’espèce la notification du procès-verbal de l’assemblée du 17 avril 2023 qui a été faite par l’envoi d’un seul courrier recommandé adressé à « Monsieur et Madame » n’est pas valable et que les délais de recours n’ont pas commencé à courir. Ils soutiennent également que le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable lorsque la résolution contestée, illicite par son contenu, porte sur la répartition des charges ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 27 septembre 2000. Or, exposent-ils, en l’espèce, la résolution n°20 contestée fait état d’une décision de l’assemblée générale appliquant une répartition des charges contraire aux critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent qu’ils sont pareillement recevables à contester l’annulation de la répartition des comptes par la résolution n°6 non conforme au règlement de copropriété.

*

En vertu de l’article 789, 6° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En vertu de l’article 23, alinéa 2, de cette même loi en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2023 a été notifié, dans les délais à « Monsieur et Madame [X] ET [E] [Z] et [A] ». Il en résulte que tant M. [X] que Mme [E] étaient expressément cités, avaient tous deux vocation à en prendre connaissance et étaient destinataires.

Le moyen tiré de l’irrégularité de la notification effectuée sera en conséquence rejeté.

Par ailleurs, M. [X] et Mme [E] contestent les résolutions n°6 et 20 de l’assemblée litigieuse votées dans les termes suivants :

« 6. Approbation des comptes de gestion courante et travaux du 01/01/2022 au 31/12/2022

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES

Résolution :

L’assemblée générale approuve les comptes de charges et de travaux de l’exercice écoulé, joints à la convocation, pour un total de charges courantes de 51.843,61 €.

Les comptes travaux clôturés (annexe 4) présentent en solde créditeur de 36.102,53€ qui sera réparti entre les copropriétaires à l’issue de l’assemblée.

L’assemblée générale approuve les comptes sous réserve de la justification des dépenses des annexes suite aux remarques de M. [X] qui indique plusieurs anomalies sur les comptes.

Le syndic devra transmettre les réponses dans les meilleurs délais aux membres du conseil syndical.

Les comptes du Syndicat ont été contrôlés le 16/02/2023 par le Conseil Syndical

(…)

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24. »

« 20. A la demande de M. [X], propriétaire du lot N°1029 : Application de la clause d’utilité – Article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Article 26 al.4, Double majorité allégée, Majorité

Cette résolution était originellement prévue au n°19 de l’ordre du jour.

L’application du règlement de copropriété actuellement faite par le Syndic, qui se base sur la grille de répartition jointe au règlement, sans pour autant faire application de l’utilité des services et équipements communs tels que définis :

(…)

S’agissant des charges communes spéciales, si le tableau de répartition inclut les maisons dans le bâtiment A, l’intitulé des répartitions de charges ne correspond pas à l’utilité pour les maisons de payer les charges liés au parties communes intérieurs du bâtiment A

(…)

Et cela d’autant plus que le règlement précise que pour les maisons, il existe un répartition des charges spécifiquement liée à l’allée piétonne et la grille, laissant légitimement supposé qu’il existe bien une répartition des charges entre l’immeuble et les maisons basé sur le critère de l’usage et de l’utilité, application non faite par le syndic.

Dans ce contexte, l’application faite actuellement par le syndic semble erronée, et contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyant l’utilisation du critère de l’usage et de l’utilité. Or que ce soit l’immeuble ou les maisons, ces derniers payent des charges et des dépenses liés à des services dont ils n’ont ni utilité, ni usage.

Ainsi l’Assemblée décide de confirmer la bonne application des répartitions de charges tels que définie par le règlement de copropriété, se basant sur le critère de l’usage et de l’utilité.

Ainsi les dépenses uniquement liées à l’immeuble seront affectées uniquement aux copropriétaires ayant d’un lot dans l’immeuble, les dépenses liées à la grille et à l’allée piétonne seront affectées aux copropriétaires ayant un lot « Maison », ou dans la zone concerné, impliquant les copropriétaires de lots parking traversant cette allée, ou pouvant en avoir un usage.

La répartition ainsi faite sera appliquée en retirant les tantièmes des lots non concernés par la dépense, conformément à la législation.

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES

Résolution :

L’assemblée générale, après avoir délibéré décide d’appliquer la clause d’utilité

(…)

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 26 al.4 ».

M. [X] et Mme [E] contestent deux résolutions d’assemblée générale et ne forment pas de demande de voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété de sorte que le délai de forclusion applicable à leur action est celui de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’arrêt de la Cour de cassation dont ils se prévalent (Civ. 3e, 27 septembre 2000, n°98-22.792) n’est dès lors pas transposable aux faits de l’espèce.

La résolution n°20 contestée laisse d’ailleurs apparaître que ce n’est pas le règlement de copropriété qui est en cause mais l’application qui en est faite par le syndic.

Ce second moyen soulevé par M. [X] et Mme [E] sera également rejeté.

Il convient en conséquence de dire l’action de M. [X] et Mme [E] en contestation de l’assemblée générale du 17 avril 2023 irrecevable comme forclose.

II Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire,

DECLARE l’action de Monsieur [Z] [X] et de Madame [A] [E] en contestation de l’assemblée générale du 17 avril 2023 irrecevable ;

RESERVE les dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE les parties à la mise en état du 8 octobre 2026 à 9h30 pour conclusions au fond de Monsieur [Z] [X] et de Madame [A] [E] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signée par Carole Gayet, Juge, chargée de la mise en état, et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Georges DIDI

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET