N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00936 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR2P

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

,

[M], [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 27 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Mars 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame, [M], [K]

née le 12 Juin 1965 à, [Localité 1] (24)

demeurant, [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 27 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2001 à effet du 1er mars 2001, l’Office Public de l’Habitat Odhac 87 a donné à bail à Mme, [M], [K] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 188,97 F soit 496,66 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 5 décembre 2025, l’OPH Odhac 87 a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de:

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2942,80 € au titre des loyers et charges au 2 décembre 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de l’assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue le 27 février 2026.

Lors de l’audience susdite, l’OPH – ODHAC 87 a maintenu ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 6 329,65 €. Le loyer s’élève actuellement à 462,75 hors charges. Il est opposé à tout délai de paiement.

Mme, [M], [K], comparante en personne, soutient avoir verser la somme de 900 € au mois de décembre 2025 et reconnait ne pas avoir repris le règlement des loyers. Factrice, elle déclare des revenus de l’ordre de 1 400 à 1 500€ par mois. Actuellement en arrêt de travail, elle projette de quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne, par voie électronique le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Odhac 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

La situation d’assurance locative ayant été régularisée, cette demande doit donc être examinée sur le fondement du défaut de paiement des loyers.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à Mme, [M], [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 256,64 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l’OPH ODHAC 87 à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 26 février 2026 remis lors de l’audience, que Mme, [M], [K] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 26 février 2026 s’élève à 6 329,65 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme, [M], [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 329,65 € arrêtée au 26 février 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 256,64 à compter du 1er octobre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 942,80 € à compter du 5 décembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente ordonnance en application de l’article 1231-6 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement de ses loyers courants et ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [M], [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 novembre 2025, Mme, [M], [K] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 462,75 € et de condamner Mme, [M], [K] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [M], [K] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Odhac 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme, [M], [K] à lui verser une somme de 350 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Odhac 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 novembre 2025 ;

AUTORISONS l’Odhac 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés, [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Mme, [M], [K] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme, [M], [K] à payer à titre provisionnel à l’Odhac 87 la somme la somme de 6 329,65 € arrêtée au 26 février 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 256,64 à compter du 1er octobre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 942,80 € à compter du 5 décembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 4 novembre 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme, [M], [K] à payer à titre provisionnel à l’Odhac 87 la somme de 462,75 € au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 4 novembre 2025 et le 26 février 2026 se confondant avec la dette de 6 329,65 €) ;

CONDAMNONS Mme, [M], [K] à payer à L’Odhac 87 la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [M], [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Christophe TESSIER