Dossier 137358 – LAC / PAP AP […] / […] Audience de mise en état du 24 mars 2021

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Société d’Avocats C.V.S.

SELARL au capital de 357.680 Euros

[…] Devant le Tribunal Judiciaire de […] B.P. 58649 RG N°20/01028 – 4ème Chambre […] Tél. 02.40.44.70.70 Signifiées par RPVA le 24 mars 2021 Fax. 02.40.69.18.48 cabinet@cvs-avocats.com

CONCLUSIONS RESPONSIVES

POUR :

Madame AA, AB, AC AD, de nationalité française, née à […] le […], demeurant […] REZE (44400),

Ayant pour Avocat :

La SELARL d’Avocats Interbarreaux ([…]-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux- Lyon) AE (C.V.S. – Maître Laurence CADENAT), dont le siège est à […], […] BP 58649 […] – Tél. : 02.40.44.70.70. – Fax : 02.40.69.18.48 – Case N° : 22/23A,

CONTRE :

1/Monsieur AF, AG, AH, AI AJ, de nationalité française, né à […] le […], demeurant 21, chemin des Noisetiers à ORVAULT (44700),

Monsieur AK, AL AJ, de nationalité française, né à […] le […], demeurant 1, Avenue de la Chenaye à […] (44100),

Madame AM, AN AJ, de nationalité française, née à […] le […], demeurant 17, rue de la Beraudière à […] (44000),

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Ayant pour Avocat :

Maître AA AO, domiciliée 38 rue de la Noue Bras de Fer ( 44200) à […]- Tek : 02 40 47 03 38 – Case N°188

2/Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000), représenté par son syndic la société ROMEFORT IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 7500 euros, dont le siège se situe 3 Cour de la Brocante à […] (44000), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de […] sous le numéro 819 038 183, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non-comparant

PLAISE AU TRIBUNAL

Aux termes d’un acte introductif d’instance, Madame AA AP demandait à votre Juridiction de :

• PRONONCER la nullité de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 18 décembre 2019,

• CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000), représenté par son syndic la société BSR IMMOBILIER, et les Consorts AJ à indemniser Madame AP de son préjudice évalué à la somme totale de 75.925,56 €, à parfaire.

• CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000), représenté par son syndic la société ROMEFORT IMMOBILIER, et les Consorts AJ à payer à Madame AP la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e CADENAT conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

• DISPENSER Madame AP de toute participation à la dépense commune liée à la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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I – EXPOSE DES FAITS

1. La conclusion d’une vente immobilière

Aux termes d’un acte authentique en date du 2 mai 2012 (Pièce 1 Acte authentique du 2 mai 2012), reçu par Maître Xavier FROMENTIN, Madame AA AP a acquis un bien de Monsieur AF AJ, Monsieur AK AJ et Madame AM AJ.

L’appartement objet de la vente est situé au niveau R+2 d’un ensemble immobilier situé […] […] (44000) et désigné comme suit :

« Lot numéro quatre (4) :

Ainsi désigné dans l’état descriptif de division :

Dans le bâtiment A, au deuxième étage, un petit appartement composé d’une entrée, une pièce sur rue et une petite pièce sur la cour couverte. Droit aux water-closets communs se trouvant à mi-palier entre les troisième et quatrième étage.

Le VENDEUR déclare à ce sujet que les W.C. communs n’existent plus à ce jour.

Et les cent vingt millièmes (120/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro dix (10) :

Ainsi désigné dans l’état descriptif de division :

Dans le bâtiment B, au deuxième étage, un appartement auquel on accède par une galerie couverte composé d’une petite entrée, à la suite une pièce sur cour couverte, une pièce noire, une cuisinette disposant d’un jour haut et water closets.

Et les cent millièmes (100/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le VENDEUR déclare que les lots numéros 4 et 10 ont depuis l’origine formé qu’un seul et même tenant, actuellement désigné ainsi qu’il suit : Entrée, dégagement, placard, séjour avec placard, salon, dégagement, W.C. cuisine et une chambre. »

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

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2. Les travaux réalisés par Madame AP

Souhaitant mettre en location l’appartement acquis, Madame AP a fait réaliser des travaux de rénovation consistant notamment en la déconstruction des cloisons, la réfection des sols, c’est-à-dire la remise à niveau du sol par l’usage de granulés de Fermacell afin d’y poser un parquet flottant, ainsi que la reprise de l’isolation et de l’électricité.

Madame AP n’a donc pas touché à la structure du bâtiment lors des travaux entrepris.

Au cours de ces travaux, le maître d’œuvre a indiqué à Madame AP qu’en refaisant le sol, et plus précisément en démontant les WC (lot 10), il avait aperçu par un petit trou la présence d’étais dans l’appartement situé en dessous, c’est-à-dire au niveau R+1, dont Madame AQ est propriétaire mais qui demeure vacant.

Etonnée par cette information, Madame AP a demandé à Madame AQ de lui permettre de visiter son appartement avec son maître d’œuvre, ce qu’elle a accepté.

Au cours de cette visite, Madame AQ, Madame AP et son maître d’oeuvre ont constaté le mauvais état des lieux et particulièrement du plafond.

Notons toutefois que lors de la visite Madame AP n’était pas en mesure d’apprécier le mauvais état des solives.

En effet, l’appartement de Madame AQ n’ayant pas l’électricité, il faisait trop sombre pour voir clairement les solives à la lumière des téléphones portables.

De plus, au cours de la visite, Madame AQ ne l’a pas informée des travaux de confortement des solives projetés depuis déjà plusieurs années.

En tout état de cause, Madame AP n’a pas les compétences pour expertiser l’état du bois.

D’ailleurs, le maître d’œuvre de Madame AP, également présent, n’a de toute évidence pas non plus réalisé l’ampleur des désordres puisqu’il ne lui a pas signalé de risque particulier pour le plancher de son appartement.

Suite à cette visite, Madame AP a tout de même questionné Madame AQ ainsi que le syndic de la copropriété sur les raisons et les risques de la présence des étais.

Aucune réponse n’a néanmoins été apportée à ses interrogations.

Par courrier en date du 7 juin 2017 Madame AP a finalement demandé au syndic de la copropriété, BSR IMMOBILIER, d’inscrire à l’ordre

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du jour la visite de l’appartement de Madame AQ par le syndic afin d’en constater l’état (Pièce 2 Courrier du 7 juin 2017).

Au terme de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 11 juillet 2017, le syndic a obtenu l’autorisation de visiter l’appartement de Madame AQ.

Après avoir constaté le mauvais état des lieux et particulièrement du plafond, le syndic de la copropriété a confié à la société ASCIA INGENIERIE la mission de réaliser un diagnostic des planchers bois haut et bas de l’appartement R+1 appartenant à Madame AQ.

3. Le diagnostic de la société ASCIA INGENIERIE

La mission confiée à la société ASCIA INGENIERIE par le syndic de la copropriété du […] portait sur le plancher entre les lots 9 (appartement à Madame AQ) et 10 (appartenant à Madame AP) du bâtiment B et était ainsi déterminée :

La société ASCIA INGENIERIE a rendu son rapport le 19 octobre 2017 (Pièce 3 Diagnostic du 19 octobre 2017).

L’expert a notamment constaté :

• « Les solives du plancher haut R+1 sont entièrement visibles car le plafond plâtre sur lattis bois a été entièrement dépose. » (cf page 5).

• « Certaines solives ont été attaquées par des insectes xylophages. » (cf page 6).

• « 2 appuis de solives ancrés dans le mur côté cour, fortement endommagés » (cf page 6).

• S’agissant du platelage bois : « Ce platelage ne repose pas correctement sur les solives », « L’appui des planches de ce platelage n’étant pas linéaire sur les solives, il est possible que ces planches fléchissent dans la largeur et fissurent dans le temps », « les planches ne sont pas jointives » (cf page 8).

• « Dans la pièce de gauche, les solives sont en moins bon état car on observe 2 solives affaiblies (…) et une déformation importante de l’ordre de 10 cm pour 2 solives proches de la cloison » (cf page 9).

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• « Il manque des planches à plusieurs endroits laissant apparaitre des gravats de briques, moquette, morceaux de ciment, comme si ces gravats avaient été utilisés pour ''boucher'' les trous avant de couler la chape. » (cf page 11).

• « Pour le sondage S1, on a pu « détacher » à la main une partie supérieure de la solive correspondant à de l’aubier attaqué » (cf page 13).

Le diagnostic met donc en évidence le très mauvais état du plancher haut de l’appartement R+1 appartenant à Madame AQ

En effet, la société ASCIA INGENIERIE met clairement en exergue un risque pour les personnes et conclue à « un risque de chute de gravats, voir même un risque pour les personnes du R+2 de passer à travers le faux-plancher » (cf page 17).

Par ailleurs, on constate que les désordres ne concernent pas uniquement les parties privatives des appartements de Madame AP et Madame AQ puisqu’ils touchent en grande partie les solives et par conséquent le gros œuvre du bâtiment qui relève des parties communes de l’immeuble au sens du Règlement de copropriété (Pièce 4 Règlement de copropriété du 18 juillet 1961).

Le Règlement de copropriété prévoit à ce sujet que relèvent des parties communes :

« D’une façon générale, tout le gros œuvre de l’immeuble notamment les poutres ou armatures de ciment soutenant les étages ».

La Cour de cassation a en outre eu l’occasion d’indiquer que les solives ne relèvent pas des parties privatives et que leur réfection porte sur le gros œuvre de l’immeuble qualifié de partie commune.

C.cass. civ 3e, 2 décembre 2014, n°13-23.068

4. Le défaut d’information volontaire des Consorts AJ

Lors de la vente le 2 mai 2012, les désordres affectant les solives du plancher connus par les Consorts AJ n’ont pas été portés à la connaissance de Madame AP, qui ont ainsi manqué à leur obligation de bonne foi et de loyauté.

Madame AP a par conséquent découvert leur existence lors de la réception du diagnostic établi par la société ASCIA INGENIERIE qui rélève que la dégradation des solives est « essentiellement due au phénomène de vétusté. Ce phénomène de vieillissement naturel des ouvrages est aggravé, dans des proportions que nous n’aurons pas techniquement la faculté de préciser, par des attaques de xylophages, notamment dans les parties d’aubier et par la présence d’eau lors des D.D.E. de 2006, voire antérieurs, suivant le rapport de M. SOULARD du 14/10/2006 (cf. pièce annexe du dire de Maître

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AO du 26/04/2019). » ( cf – D10 – page 14 du Rapport d’Expertise du 22 mai 2019).

5. L’inertie du syndicat des copropriétaires

Les désordres affectant tant les parties privatives que les parties communes de l’immeuble du […], le Syndicat des copropriétaires est également concerné.

Dès lors, par courrier officiel du 21 novembre 2017 (Pièce 5 Courrier officiel du 21 novembre 2017), le conseil de Madame AP indiquait au conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] qu’à défaut pour le Syndicat de solliciter une expertise, Madame AP prendrait l’initiative de saisir le Juge des référés.

Le syndic a décidé, alors que cela n’était pas nécessaire puisqu’il n’est pas besoin d’autorisation préalable pour les actions en référé, de convoquer les copropriétaires à une Assemblée Générale Extraordinaire et inscrit à l’ordre du jour la question suivante :

« Autorisation à donner au Syndic de missionner le cabinet RACINE AVOCATS pour diligenter une expertise judiciaire en référé relative aux désordres structurels constatés au sein de la copropriété » (Pièce 6 Convocation du 24 novembre 2017 à une AG).

Lors de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 4 décembre 2017, le syndic n’a pas obtenu la majorité nécessaire pour engager une procédure en référé expertise (Pièce 7 Procès-verbal d’AG du 4 décembre 2017).

C’est dans ces circonstances que Madame AP s’est trouvée contrainte, compte tenu du caractère alarmant du rapport et de l’impossibilité d’obtenir des réponses fiables à ses questions, de saisir le Tribunal de grande instance de […] afin de solliciter, en référé, une expertise judiciaire (Pièce 8 Assignation des 2 et 5 févirer 2018).

Par une Ordonnance de référé en date du 12 avril 2018, Le Président du Tribunal de grande instance de […] a ordonné une expertise confiée à Monsieur AR aux frais avancés de Madame AP (Pièce 9 Ordonnance du 12 avril 2018).

L’expert a rendu son rapport le 22 mai 2019 (Pièce 10 Rapport d’expertise du 22 mai 2019).

Aux termes de ce rapport, Monsieur AR constate la dégradation des solives, partie commune de l’immeuble, due à la vétusté et aggravée par les dégats des eaux survenus en 2006. Il estime à 18.000 euros HT, soit 21.600 euros TTC, le coût des travaux de reprise du solivage.

Une assemblée générale s’est tenue le 18 décembre 2019.

A l’occation de cette assemblée, M^me AP a sollicité qu’il soit inscrit à l’ordre du jour l’indemnisation des frais par elle engagés en raison des

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désordres affectant l’appartement dont elle est propriétaire, à savoir : 3.572 € de frais d’expertise, 6.450 € de frais d’avocats et d’huissiers et 8.835 € de pertes de loyers.

Cette résolution a été refusée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (Pièce 11 PV d’assemblée générale du 18 décembre 2019).

C’est dans ces circonstances que Madame AP saisit votre juridiction afin de solliciter l’annulation de la résolution n°14 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000) ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

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II. DISCUSSION

II. 1.) La nullité de la résolution n°14 adoptée par l’Assemblée Générale le 18 décembre 2019

▪ Les règles applicables

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :

« I. – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. »

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Il peut en effet y avoir un abus du droit de refus des copropriétaires sanctionné par la nullité de la décision.

La Cour d’appel de Paris a considéré qu’une décision d’assemblée générale dépourvue de toute motivation, est, pour ce seul motif, constitutive d’un abus de majorité qui entraîne son annulation.

CA Paris, 18 février 1999

De manière classique, en jurisprudence, l’abus de droit est caractérisé par une décision qui serait soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Cass. Civ. 3e, 17 décembre 2014, n°13-25.134

Selon un arrêt de la Cour d’appel de Paris, le syndicat de copropriété est tenu de réparer les conséquences dommageables d’un dommage causé dans l’appartement d’un copropriétaire en provenance des parties communes. En application de cette règle, la Cour a annulé, pour abus de majorité, la résolution de l’assemblée générale ayant refusé l’indemnisation du copropriétaire victime de dégâts des eaux dans ses parties privatives qui n’est pas motivée par une contestation quelconque sur le montant de ladite indemnisation.

CA Paris, 22 novembre 1989, N° Jurisdata : 1989-027036

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▪ Application des règles à l’espèce

Après avoir acquis son appartement, Madame AP a engagé des travaux afin de le rénover.

Lors de ces travaux, celle-ci s’est aperçue que le sol de l’appartement semblait en mauvais état. De fil en aiguille, elle a découvert que la structure même de l’immeuble était en piteux état.

Afin de déterminer l’origine et l’étendue de ces désordres, Madame AP s’est trouvée obligée d’engager des frais que le syndicat des copropriétaires refuse indûment de prendre à sa charge depuis de très nombreuses années, et ce notamment en raison du blocage systématiquement opéré par Madame AQ.

En effet, lors d’une assemblée générale en date du 4 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a refusé la résolution portant sur l’autorisation à donner au Syndic de diligenter une expertise judiciaire en référé relativement aux désordres structurels constatés au sein de la copropriété (Pièce 7 Procès- verbal d’AG du 4 décembre 2017 en page 12).

Ainsi, les frais exposés par Madame AP résultent de la saisine d’un avocat, du financement d’une expertise judiciaire et de la perte des loyers résultant du risque potentiel d’effondrement de l’appartement.

Or, l’expertise judiciaire confirme que les désordres concernent les solives supportant le plancher de l’appartement de Madame AP et que ces solives « appartiennent aux parties communes du bâtiment B » (Pièce 10 Rapport d’expertise du 22 mai 2019).

Les dommages causés à l’appartement de Madame AP proviennent donc, sans aucune contestation possible, des parties communes de l’immeuble.

Pourtant, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 18 décembre 2019 que les copropriétaires se sont opposés à l’indemnisation de Madame AP.

Aux termes du procès-verbal, les montants de l’indemnisation sollicitée ne sont pas contestés et aucun motif n’est d’ailleurs invoqué pour refuser la résolution visant à indemniser Madame AP.

En outre, lorsque l’on s’intéresse aux modalités de vote, on s’aperçoit que seuls deux copropriétaires ont voté puisque ce vote ne concerne que le bâtiment B de la copropriété : Madame AP et Madame AQ.

Madame AP ayant voté favorablement, seule Madame AQ s’y est opposée.

Ce refus résulte donc, sans contestation possible, du souhait de Madame AQ de favoriser ses intérêts personnels.

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Il s’agit, par conséquent, d’un abus de majorité devant être sanctionné par la nullité de la résolution n°14 du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2019.

II.2 ) La condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et des Consorts AJ

a) La condamnation solidaire

La jurisprudence fait application de la responsabilité solidaire lorsque le comportement de plusieurs personnes distinctes a contribué à la réalisation de l’entier dommage d’une victime.

Ainsi, la Cour d’appel de Paris a condamné in solidum un syndicat des copropriétaires et un vendeur en raison de désordres dans les parties communes affectant les parties privatives d’un copropriétaire.

CA Paris, 18 février 1986, n°85/19460

b) La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Ainsi que l’expertise en date du 22 mai 2019 le confirme, les désordres affectant l’appartement de Madame AP concernent également les solives, parties communes de l’immeuble.

Dès lors, l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble sont concernés.

Pourtant, jusqu’à présent Madame AP a réalisé toutes les démarches et pris en charges l’ensemble des frais nécessaires à déterminer l’origine des désordres, leur importance et les travaux nécessaires à la reprise des désordres.

En effet, dans un premier temps, le syndicat n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires de reprise du solivage mis en évidence dès 2009 et, dans un second temps, le syndicat des copropriétaires a refusé lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2017, de voter la réalisation d’une expertise judiciaire, ce que Madame AP a donc pris en charge.

L’ensemble des frais engagés par Madame AP est donc le résultat de l’inertie du syndicat des copropriétaires.

Ces frais doivent, par conséquent, être pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

A cette inertie s’ajoute, bien sûr, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de défaut d’entretien des parties communes conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

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II. 3) La réticence dolosive des Consorts AJ

▪ Les règles applicables

Selon l’article 1137 du Code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

La réticence visée par l’alinéa 2 de l’article 1137 du Code civil peut porter sur l’état de l’immeuble vendu.

La Cour de cassation a, par exemple, reconnu une réticence dolosive portant sur la gravité de désordres survenus à un immeuble.

Civ. 3e, 24 octobre 2007, n°06-19.211 Civ. 3e, 12 septembre 2006, n°06-17.251

La Cour d’appel de Paris a également retenu une réticence dolosive du vendeur en présence de graves désordres affectant l’immeuble et de dégâts des eaux qui ne pouvaient être décelés par un non-professionnel de l’immobilier.

CA Paris, 10 avril 2014, n°11/19373

Le caractère volontaire de la dissimulation d’une information a été retenu dans un cas où les vendeurs, parfaitement informés de l’infestation de leur bien, ne pouvaient ignorer que le problème n’était pas résolu de façon pérenne par le traitement fongicide opéré.

CA Caen, 5 septembre 2017, n°16/02575

La réticence dolosive est ainsi établie en cas de dissimulation intentionnelle d’une information par les veneurs (3.1) sans laquelle l’acquéreur n’aurait pas contracté au prix d’achat convenu (3.2) et qui peut-être réparée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (3.3)

3.1) Une dissimulation intentionnelle de la part des vendeurs

a) les vendeurs n’ont pas transmis le seul procès-verbal faisant état des travaux de renforcement des solives du bâtiment B

Dans le cadre de la vente d’un lot situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation

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prévoit que le vendeur doit transmettre à l’acquéreur un certain nombre d’informations et de documents, dont notamment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

En l’espèce, afin de se conformer aux dispositions de l’article précité, les consorts AJ devaient remettre à Madame AP les procès-verbaux des années 2009, 2010 et 2011, lesquels procès-verbaux font ainsi partie des informartions obligatoires que doivent transmettre les vendeurs.

Toutefois, Madame AP a découvert, dans le cadre de la procédure de référé, que les consorts AJ ne lui avaient pas transmis le premier procès- verbal de l’année 2009, en date du 14 janvier qui est le seul procès-verbal faisant état de travaux de renforcement des solives du plancher du bâtiment B de son appartement.

Or, dans les procès-verbaux postérieurs, transmis à Madame AP, la question de l’état des solives n’est plus abordée.

Les Consorts AJ se retranchent derrière le Syndic de l’époque qui répondait à une demande de l’étude notariée en charge de la vente de l’appartement du 2 mai 2012 alors qu’ils avaient parfaitement connaissance du mauvais état des solives. Ils se sont ainsi bien gardés d’attirer l’attention du syndic de l’absence de transmission de ce seul procès-verbal révélant ces désordres.

Les vendeurs soutiennent que ce procès-verbal n’aurait pas été dissimulé intentionnellement alors ce n’est qu’à travers les écritures de Madame AQ et les pièces communiquées dans le cadre de la procédure de référé, notamment les procès-verbaux d’Assemblée générale depuis 2007, que Madame AP a découvert que :

- le mauvais état des solives de l’appartement de Madame AQ était connu depuis déjà une dizaine d’années du syndic et de tous les copropriétaires, dont Madame AQ et les consorts AJ,

- les consorts AJ avaient été mis en demeure par le syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux dans ses parties privatives (Pièce 14 – Pièce 6 de M^e DELALANDE en référé : résolution 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2007),

La connaissance des désordres par les Consorts AJ n’est donc pas contestable.

D’ailleurs, l’expert confirme que « les Consorts AJ [qui] avaient nécessairement connaissance du dégât des eaux dans l’appartement situé sous le leur en Novembre 2006 » (page 14 de son rapport).

Les consorts AJ l’ont implicitement reconnu puisque leur avocat Maître AO, dans son dire daté du 26/04/2019 a affirmé que l’agent immobilier mandaté par les vendeurs avait été informé de la situation :

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Les consorts AJ affirment à tort que l’agent immobilier aurait informé Madame AP des désordres affectant l’immeuble, ce qui est faux et ne ressort d’aucun élément du dossier.

En revanche, cette information est très intéressante car elle signifie que les vendeurs, eux, connaissaient les désordres.

Enfin, pour tenter de s’exonérer de leurs responsabilités, les vendeurs invoquent que seule Madame AJ « mère » était en relation avec le Syndic de l’époque et qu’elle était seule à gérer l’appartement.

Cet argument ne saurait prospérer. En effet, les enfants de Madame AJ ne peuvent faire état de leur propre turpitude par cet apparent désintérêt dans la vente de cet appartement dont ils sont propriétaires alors qu’ils ont perçu le prix de cette vente. De plus, quand bien même il serait établi que seule Madame AJ « mère » était en charge de gérer la vente de cet appartement, les enfants endosseraient la responsabilité pleine et entière des actes accomplis par leur mère en sa qualité de mandataire dans le cadre d’un mandat tacite ou de gestion d’affaires.

b) les vendeurs prétendent avoir transmis à Madame AP les informations nécessaires lui permettant d’avoir connaissance des dégradations des solives

• Les vendeurs ne démontrent pas que Madame AP aurait eu connaissance de ce désordre du fait d’un dégât des eaux relaté dans d’autres procès-verbaux d’assemblée générale :

Aux termes des procès-verbaux transmis à Madame AP, il n’est ni précisé l’origine du dégât des eaux, ni ses éventuelles conséquences sur l’état du plancher.

S’agissant du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 30 mars 2010, l’intitulé de la résolution numéro 16 est le suivant :

• « TRAVAUX D’ELECTRICITE DANS L’APPARTEMENT DE MADAME AQ SUITE AU DEGAT DES EAUX ».

Il était donc impossible pour Madame AP de déduire des termes de cette seule résolution, d’une part que le dégât des eaux provenait de l’appartement des consorts AJ, et d’autre part, que l’importance de la fuite avait fragilisée le plancher.

De plus, le dégât des eaux étant pris en charge par la copropriété, Madame AP ne pouvait qu’en conclure que les travaux de reprise nécessaires avaient été fait.

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S’agissant, du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2011, les résolutions numéros 13, 14 et 15 portent respectivement sur :

- l’ « ENTERINEMENT DES TRAVAUX DE CHANGEMENT DE LA COLONNE D’ARRIVEE D’EAU EN PLOMB SUR LAQUELLE UNE FUITE IMPORTANTE A ETE DETECTEE DANS LA CAVE DE MADAME AQ »,

- les « HONORAIRES POUR LES TRAVAUX DE CHANGEMENT DE COLONNE D’ARRIVEE D’EAU »,

- et l’ « EXPLICATION SUR LA FACTURE D’EAU D’UN MONTANT DE 8 079,21 € ».

Madame AP n’avait donc aucune raison de penser que la fuite d’eau en question pouvait concerner les lots qu’elle achetait puiqu’il était question d’une fuite dans la cave de Madame AQ.

• Les vendeurs affirment à tort que Madame AP aurait eu connaissance de la dégradation des solives du fait de la présence d’insectes xylophages dans le bâtiment A établi dans le diagnostique annexé à l’acte de vente alors que les dégradations des solives concernent le bâtiment B :

Pour justifier que Madame AP aurait eu connaissance de la présence d’insectes xylophages ayant contribué à la dégradation des solives, les vendeurs font état du rapport de la société ABC IMMODIAG du 9 Novembre 2011 annéxé à l’acte de vente de l’appartement qui atteste de la présence d’insectes xylophages dans le bâtiment A composé d’une chambre, du séjour et du Dégagement 1 tel que figurant sur le plan ( cf- page 8 dudit rapport).

Pour rappel, le Bâtiment B correspond à la partie de l’appartement où est située la cuisine tel que désigné dans l’état descriptif de division :

« Dans le bâtiment B, au deuxième étage, un appartement auquel on accède par une galerie couverte composé d’une petite entrée, à la suite une pièce sur cour couverte, une pièce noire, une cuisinette disposant d’un jour haut et water closets. »

Or, conformément au rapport d’expertise le bâtiment A n’est pas concerné par le désordre :

« En effet, les réparations indispensables et non urgentes prévues dans le règlement de copropriété du 18/07/1961 sont décidées en Assemblée Générale des Copropriétaires. Or, l’inertie constatée est peut-être à rechercher dans la consultation de tous les copropriétaires alors que le même règlement de copropriété prévoit que cette consultation n’intéressant que le bâtiment B peut être soumise au commun accord entre les propriétaires des lots concernés soit les lots 7 à 14 du bâtiment B, les lots 1 à 6 du bâtiment A n’étant manifestement pas techniquement impliqués par le désordre. Une consultation restreinte en A.G. aux seuls copropriétaires du bâtiment B comme prévu dans le règlement de copropriété aurait été manifestement plus efficace

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et aurait conduit à la mise en œuvre d’un dispositif de confortement, en laissant, au Juge, le soin d’apprécier. » ( cf D30 page 15 du Rapport).

Cela démontre la particulière mauvaise fois des vendeurs qui utilisent un fait véritable (l’identification d’insectes xylophages dans le diagnostic) pour laisser croire à votre Tribunal que ce rapport faisait déjà état de la dégradation des solives objet du litige, alors que tel n’est pas le cas et que les insectes mentionnés dans le diagnostic de 2011 ont été repérés dans une toute autre partie de l’immeuble.

• Les vendeurs tentent également de laisser croire que Madame AP était au courant des désordres en indiquant qu’elle en a été informée en 2012

Madame AP ne conteste pas avoir eu connaissance des désordres en 2012 mais évidemement conteste avoir été informée de ces désordres avant l’achat de l’appartement en mai 2012. C’est effectivement en 2012 mais après l’acquisition de l’appartement que Madame AP a découvert les désordres au moment des travaux de rénovation de l’appartement.

Il en résulte que l’argument des consorts AJ consistant à dire que Madame AP a eu connaisance des désordres avant la vente est inopérant.

Il est ainsi démontré que lors de son acquisition, Madame AP n’a pas été informée du mauvais état des solives et du platelage de l’appartement, ainsi que de l’origine et des conséquences du dégât des eaux.

L’ignorance de Madame AP est confirmée par l’expert dans son rapport du 29 avril 2019, « nous proposons de considérer que cette altération structurelle n’était pas apparente pour un profane lors de l’acquisition par M^me AP » (page 12 de son rapport).

C’est donc bien dans le cadre de la procédure de référé que Madame AP a découvert que des travaux de confortement des solives soutenant le plancher de son appartement( bâtiment B) sont nécessaires depuis plusieurs années et que cette information lui a été dissimulée intentionellement par les Consort AJ lors de la vente.

3.2) Le caractère déterminant de l’information cachée sur le prix de vente de l’appartement

Il n’est pas contesté que Madame AP envisageait de faire des travaux de rénovation dans l’appartement compte tenu de son mauvais état.

Les consorts AJ tirent argument de cette rénovation envisagée pour en déduire que le prix de vente tenait compte de l’état de l’immeuble, ce qui est faux.

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Il convient de rappeler que les désordres découverts après l’achat de l’appartement ne concernent pas l’appartement lui-même en tant que partie privative mais principalement les solives en tant que parties communes. Madame AP ne demande d’ailleurs pas le remboursement de ses travaux de rénovation mais le remboursement de sa quote-part dans les travaux à réaliser dans les parties communes.

De plus, si Madame AP avait eu connaissance de ces désordres dans les parties communes susceptibles d’impacter la solidité de l’immeuble, qui l’ont empêchée de louer son appartement à l’issue de ses travaux de rénovation, cette connaissance lui aurait permis d’avoir un levier de négociation non- négligeable dans la négociation du prix de l’appartement. En effet, il est certain qu’un appartement situé dans un immeuble où il existe un problème de structure ne peut se vendre au prix de marché.

Les Consorts AJ soulignent que Madame AP a acheté l’appartement au prix de 2058 €/m² alors que le prix du marché serait de 3000 €/m² sans d’ailleurs en apporter la moindre preuve.

A ce titre, il convient de rappeler que le prix auquel l’appartement a été fixé par les parties ne saurait être pris en compte pour caractériser l’existence d’un dol comme le précise l’article 1137 du Code Civil issu de la réforme du droit des contrats :

« Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il est donc inapproprié de comparer le prix auquel Madame AP a acheté son appartement par rapport à celui du marché de 2012.

En revanche, ce qui est certain, c’est que Madame AP n’aurait pas acheté son appartement au prix de 2058 €/m² (prix négocié par les parties) si elle avait eu connaissance des dégradations dans les parties communes (dont le cout et les conséquences financières s’élèvent à 75.925,56 € pour Madame AP), cette information n’étant pas rentrée dans le champ précontractuel.

3.3) L’indemnisation du préjudice subi par Madame AA AP

a) Sur le bienfondé de la demande de dommage-intérêts de Madame AP

Le dol ainsi constaté permet à Madame AP de solliciter la nullité de la vente ou l’attribution de dommages et intérêts.

Compte tenu des travaux par elle déjà réalisés dans l’appartement, Madame AP sollicite l’attribution de dommages et intérêts venant réparer son préjudice.

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Or, les Consorts AJ soutiennent que si Madame AP ne demande pas la nullité de l’acte, elle ne saurait prétendre à l’allocation de dommage- intérêts. Ceci est parfaitement contraire à l’application faite par les tribunaux de l’article 1137 du Code Civil :

-Ainsi le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix ( Com 14 mars 1972 D.1972. 547 et 653, Civ. 3è, 6 juin 2012 : RDC 2012. 1180).

-Le droit de demander la nullité des articles 1116 et 1117 ancien du Code Civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives; d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi (Civ 1er, 45 février 1975 : bull civ I, n°43 ; Rv p 69, 4 oct 1988 : bull civ I n°265 ; com 18 octobre 1994 : D.1995 )

Ainsi, Madame AP qui n’a pas été informée des désordres sur les parties communes alors qu’il incombait aux consorts AJ d’en faire état de façon loyale dans le cadre de leur obligation d’information, est en droit d’obtenir réparation de son préjudice sur le fondement d’une action en responsabilité délictuelle au titre de l’article 1240 du Code Civil (1382 ancien du Code Civil).

Cette demande de réparation au titre de la responsabilité délictuelle des consorts AP s’apparente effectivement à une perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. En effet, Madame AP aurait nécessairement pu négocier son prix à la baisse compte tenu du fait que le logement pouvait être considéré comme inhabitable du fait de l’incertitude quant à la solidité de l’immeuble et ainsi ne pas pouvoir louer l’appartement avant d’avoir la certitude de son habitabilité.

b ) Sur la quantum demandé par Madame AP :

• Sur l’évaluation de la perte de chance de Madame AP d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses :

La perte de loyers

Dans son rapport, l’expert préconise de retenir un préjudice locatif de 930 € par mois pour la période où Madame AP n’avait pas l’assurance de considérer son logement comme habitable, soit de Février 2013 à Juillet 2018 (page 18 de son rapport).

Cela correspond donc à 65 mois durant lesquels Madame AP n’a pas perçu de loyers, soit un préjudice de 60.450 € (65 mois x 930 € de loyer).

Il est précisé que le marché locatif nantais est tout aussi dynamique que le marché des transactions immobilières comme le souligne les consorts AJ, de sorte qu’un appartement mis en location à un prix de marché fixé par l’Expert à 930 € par mois est aussitôt pris à bail.

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• Sur les frais engagés ou à engager par Madame AP en dehors de toute perte de chance :

La quote-part des travaux à réaliser dans les parties communes

Monsieur AR estime à 18.000 euros HT, soit 21.600 euros TTC, le montant des travaux de reprise du solivage. Il convient d’y ajouter le montant des honoraires d’un maître d’œuvre, compte tenu de la technicité des travaux, comme l’a préconisé l’expert judiciaire, ce qui porte le montant prévisionnel à 24.192 euros TTC, outre les frais de syndic.

Ce montant sera affiné en cours de procédure, les travaux n’étant pas encore achevés.

Si l’on considère que Madame AP, propriétaire des lots n°4 et 10, représente 225 millièmes dans la partie B de l’immeuble, le montant de sa contribution aux travaux doit être estimée, approximativement à 5443,20 euros.

En effet, si Madame AP avait eu connaissance desdits travaux à entreprendre par la copropriété, il est d’usage que les parties organisent contractuellement leur prise en charge par le vendeur sur la base de devis et que le montant soit séquestré sur le prix de vente en vue d’assurer le règlement par le vendeur. C’est pourquoi, il ne s’agit pas d’une perte de chance d’avoir pu acheter l’appartement à des conditions plus avantageuses mais d’un préjudice avéré de Madame AP qui devra régler la quote-part de ces travaux.

Les frais d’avocat

Depuis le mois de novembre 2017, les frais d’avocat de Madame AP se montent à 6.459,49 € TTC (Pièce 12 Facture d’honoraire).

Les frais d’expertise judiciaire

Les frais d’expertise, tels qu’ils résultent du décompte communiqué par l’expert, représentent la somme de 3.572,87 € TTC (Pièce 13 Décompte des frais d’expertise judiciaire).

Le préjudice subi par Madame AP peut dès lors être évalué à la somme totale de 75.925,56 €.

Il est, par conséquent, demandé à la juridiction de céans, de bien vouloir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000) et les Consort AJ à indemniser Madame AP de l’ensemble de ses préjudices évalués à la somme totale de 73.290,36 €.

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Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame AP les frais qu’elle a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et les Consorts AJ devront être condamnés en tout état de cause à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et les Consorts AJ seront encore condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « Le copropriétaire qui, à l’issu d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé « même en l’absence de demande de sa part », de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

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PAR CES MOTIFS

Vu les articles 14, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété,

Vu l’article 1137 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu l’article L. 721-2 du Code de la construction,

Vu la jurisprudence précitée,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de […] de :

• PRONONCER la nullité de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 18 décembre 2019,

• CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000), représenté par son syndic , et les Consorts AJ à indemniser Madame AP de son préjudice évalué à la somme totale de 75.925,56 €, à parfaire.

• CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] (44000), représenté par son syndic , et les Consorts AJ à payer à Madame AP la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e CADENAT conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

• DISPENSER Madame AP de toute participation à la dépense commune liée à la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

SOUS TOUTES RESERVES

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PIECES PRODUITES

Pièce 1 – Acte authentique du 2 mai 2012

Pièce 2 – Courrier du 7 juin 2017

Pièce 3 – Diagnostic du 19 octobre 2017

Pièce 5 – Courrier officiel du 21 novembre 2017

Pièce 6 – Convocation du 24 novembre 2017 à une AG

Pièce 7 – Procès-verbal d’AG du 4 décembre 2017

Pièce 8 – Assignation des 2 et 5 févirer 2018

Pièce 9 – Ordonnance du 12 avril 2018

Pièce 10 – Rapport d’expertise du 22 mai 2019

Pièce 11 – PV d’assemblée générale du 18 décembre 2019

Pièce 12 Facture d’honoraire

Pièce 13 Décompte des frais d’expertise judiciaire

Pièce 14 – Pièce 6 de M^e DELALANDE en référé : résolution 21 du

procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2007

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