Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]

Logement 204 Etage 2

17 Route de Saint Barthélemy

44430 LE LEROUX BOTTEREAU

comparant en personne

Madame [B] [C]

Logement 204 Etage 2

17 Route de Saint Barthelemy

44430 LE LEROUX BOTTEREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01103 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M456

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [T] [O] + Madame [B] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 février 2021 à effet au 25 février 2021, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [T] [O] et [B] [C] un logement lui appartenant sis, 17 route de Saint Barthélémy, 2ème étage n°204 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, moyennant un loyer mensuel initial de 306,32 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 115,48 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [T] [O] et [B] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.842,86 € arrêté au 29 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [T] [O] et [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 17 décembre 2023 la résiliation du bail signé le 12 février 2021 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement de la somme de 3.197,54 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner in solidum [T] [O] et [B] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 499,69 €, à compter du 17 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 23 juillet 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.698,55 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 septembre 2024.

Régulièrement assignés à étude, [T] [O] et [B] [C] ont comparu tous les deux et le jugement sera donc contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CAF le 24 octobre 2023, reçue par la Caisse le 26 octobre 2023, qui en a accusé réception le 22 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 8 mars 2024 et le préfet en a accusé réception le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 16 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [T] [O] et [B] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.842,86 € arrêté au 29 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [O] et [B] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [O] et [B] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.698,55 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 260,89 € correspondant aux frais de commissaire de justice qui, le cas échéant et s’ils sont justifiés, relèvent des dépens.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7.

En conséquence, [T] [O] et [B] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.437,66 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 499,69 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

Le diagnostic social et financier transmis indique que les défendeurs hébergent la fille aînée d'[B] [C], majeure et que seul [T] [O] travaille, en CDI. Ils expliquant avoir dû faire face à plusieurs dépenses imprévues en 2023 (frais médicaux non remboursés, réparations du véhicule).

La société bailleresse souligne la remobilisation du couple, qui avait repris le versement du loyer courant en juin, juillet et août 2024. Cependant, le dernier prélèvement du 5 septembre 2024 a été rejeté. Ainsi, [T] [O] et [B] [C] n’ont ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

A l’audience, le Conseil d’ATLANTIQUE HABITATIONS se dit prêt à accepter des délais si les locataires justifient dans la semaine suivant l’audience qu’ils ont réglé leur échéance de septembre 2024. En effet, ils déclarent avoir rendez-vous avec leur banque deux jours après l’audience pour régler ce qui pourrait être un refus de prise en compte d’un mandat de paiement.

Par note en délibéré, acceptée par les défendeurs et demandée par la présidente, Maître CHUPIN, avocat d’ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué qu’au 8 octobre 2024, le rejet du prélèvement du mois de septembre 2024 n’avait pas été régularisé, contrairement à l’engagement des locataires, ne permettant donc pas de leur accorder des délais de paiement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [O] et [B] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [O] et [B] [C], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 février 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS d’une part et [T] [O] et [B] [C] d’autre part, concernant le logement sis 17 route de Saint Barthélémy, 2ème étage n°204 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [T] [O] et [B] [C] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.437,66 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [T] [O] et [B] [C] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 499,69 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [T] [O] et [B] [C], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [O] et [B] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [T] [O] et [B] [C] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY