TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00009 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D2KM

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [W] [P]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis [Adresse 4],

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [G] [S], non comparante représentée par Madame [U] [L], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [P]

né le 27 juillet 1991 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [J] [N], en présence de Madame [Y] [I], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 octobre 2018, l’Office public de l’Habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [A] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour un loyer mensuel total de 241,28 euros révisable, payable chaque mois à terme échu, outre une provision sur charges mensuelles de 29,83 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le 25 novembre 2022, Monsieur [A] [P] est décédé, de sorte que le contrat de bail a été transféré à son fils, Monsieur [W] [P], vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, et ce conformément à l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette situation a été formalisée par un avenant au contrat de location signé entre le bailleur et Monsieur [W] [P] le 17 janvier 2023.

Le loyer est actuellement fixé à la somme de 273,68 euros, outre la provision sur charges de 47,36 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 459,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 15 octobre 2024.

Le locataire s’est acquitté de deux versements qui n’ont pas apurer la dette en totalité.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 décembre 2024, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, Condamner le locataire à lui payer :La somme de 2 764, 71 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 17 décembre 2024 ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, MANCHE HABITAT, valablement représenté par Madame [L] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes mais indique le locataire a bénéficié d’un accompagnement budgétaire par le CMS et qu’il a ainsi obtenu une aide du Fonds de solidarité pour le logement à hauteur de 1 028,64 euros, qu’un rappel de ses droits d’APL lui a été versé à hauteur de 878,68 euros, et qu’une aide de Réduction de loyer de solidarité pour un montant de 272,16 euros lui a également bénéficié. Le bailleur ajoute que le locataire a effectué deux versements de 160 euros en novembre et décembre 2024, de sorte que la dette peut désormais être fixée à la somme de 937,54 euros selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Le bailleur indique également que depuis la mise à jour de ses droits APL, le loyer mensuel résiduel dû par Monsieur [W] [P] est de 39, 91 euros et que le loyer payé pour la dernière échéance remonte au mois de février 2025. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement sur une période maximale de 36 mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente du solde de la dette. Le bailleur ajoute que son locaire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs depuis le 1er février 2025 date d’échéance de la précédente attestation d’assurance.

Monsieur [W] [P], comparant en personne à l’audience, sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement dans les termes les plus larges pour régler le montant de sa dette locative. Il précise qu’il perçoit le revenu de solidarité active et une aide personnalisée au logement, qu’il vit seul et n’a pas d’enfant à charge. Il indique rechercher un emploi, bénéficier d’un rendez-vous mensuel auprès de France travail, et avoir effectué une mission d’intérim de 9h récemment. Il expose en outre avoir d’autres dettes, notamment une somme de 600 euros auprès de son fournisseur d’électricité, et une autre dette pour laquelle il verse actuellement chaque mois 100 euros, et qu’ainsi il a un reste à vivre de 100 euros chaque mois. Il affirme enfin envisager de déposer un dossier de surendettement. Le locataire ajoute qu’il a des difficultés pour gérer ses démarches administratives et prendre en comtpe les courriers qui lui sont envoyés.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction en raison de la carence de l’intéressé à se présenter aux rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux du Département.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 29 octobre 2018, transféré au défendeur au décès de son père le 25 novembre 2022, tel que confirmé par l’avenant au contrat du 17 janvier 2023 entre les parties, prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 459,91 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au 25 septembre 2024.

Si Monsieur [W] [P] a procédé à deux versements en cours de procédure, il n’a pas réglé la totalité des sommes visées au commandement du 15 octobre 2024 dans le délai de deux mois tel qu’indiqué dans le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 16 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, l’acte de décès du locataire initial Monsieur [A] [P], l’avenant au bail conclu avec son fils Monsieur [W] [P] le 17 janvier 2023 et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Monsieur [W] [P] reste débiteur de la somme de 937,54 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2025 inclus (échéance du mois de février 2025 incluse).

Monsieur [W] [P] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [W] [P] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de

937,54 euros au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [W] [P], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par MANCHE HABITAT que Monsieur [W] [P] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de janvier 2025.

Il est constant également que depuis la mise à jour de ses droits d’APL, le loyer mensuel résiduel dû par Monsieur [W] [P] est de 39,91 euros. Ce dernier perçoit également le RSA et est en recherche active d’emploi. Malgré l’existence d’autres dettes évoquées par le locataire à l’audience du 3 mars 2025, il y a lieu de considérer qu’il est en situation de régler sa dette locative compte tenu de ses revenus et de ses charges.

MANCHE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [W] [P] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le mois de janvier 2025 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 octobre 2018 entre l’Office public de l’Habitat de la MANCHE et Monsieur [A] [P], et transféré à Monsieur [W] [P] à compter du 25 novembre 2022 portant sur un local à usage d’habitation situé local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6] à la date du 16 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer à l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT la somme de 937,54 euros arrêtée à la date du 28 février 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de février 2025 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [W] [P] à se libérer de sa dette, en 36 mensualités de 26 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Monsieur [W] [P] soit condamné à verser à l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat de la Manche de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement rédigé par Madame [Y] [I], auditrice de justice, sous le contrôle et la supervision de Madame [J] [N], juge des contentieux de la protection.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION