Minute n° 24/579

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 06 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDEUR :

S.A.S. CARRIERES CHASSE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Demanderesse représentée par

M^e Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES – 110

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 Octobre 2024

date des débats : 18 Octobre 2024

délibéré au : 06 Décembre 2024

RG N° RG 24/02246 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEQJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Guillaume LENGLART

CCC Monsieur [J] [R]

CCC prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2013, la SAS CARRIERES CHASSE a donné à bail à Monsieur [J] [R] un logement situé [Adresse 4].

Le 2 novembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 15728,46 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2024, la SAS CARRIERES CHASSE a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 2 décembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 2 janvier 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme 20018,04 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ou du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [J] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 2 décembre 2023 ou du 2 janvier 2024, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement,

A l’audience du 18 octobre 2024, la SAS CARRIERES CHASSE, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 24307,62 euros selon le décompte arrêté au 16 octobre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai, rappelant que le loyer n’a plus été versé depuis janvier 2022.

Monsieur [J] [R], comparant, ne s’est pas opposé aux demandes formulées. Il a seulement fait valoir qu’il souhaite disposer de temps pour libérer les lieux.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS CARRIERES CHASSE justifie de cette saisine à la date du 7 novembre 2023. Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

Une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la date de l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 2 novembre 2023, la SAS CARRIERES CHASSE a fait délivrer à Monsieur [J] [R] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [J] [R] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 3 décembre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion de la locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [J] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [J] [R] sera en outre condamné à payer à la SAS CARRIERES CHASSE, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SAS CARRIERES CHASSE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 24307,62 euros au 16 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Monsieur [J] [R] n’a pas contester la somme sollicitée ou fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [J] [R] sera condamné à payer à la SAS CARRIERES CHASSE la somme de 24307,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SAS CARRIERES CHASSE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS CARRIERES CHASSE à l’encontre de Monsieur [J] [R] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 3 décembre 2023, du bail portant sur les lieux loués situés [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [J] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [J] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, tel que prévu par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la SAS CARRIERES CHASSE les sommes suivantes :

—  24307,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charge, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois du 3 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SAS CARRIERES CHASSE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement en date du 2 novembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Pierre DUPIRE