Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F] [B] [E] [P]

Logement 4

10 Bis Rue Gilles Delahaye

44140 REMOUILLÉ

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01104 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M46B

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [S] [F] [B] [E] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022 à effet au 23 novembre 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [S] [P] un logement lui appartenant sis, 10 bis rue Gilles Delahaye, RDC, logement n°4, outre un garage et un jardin privatif- 44140 REMOUILLE, moyennant un loyer mensuel initial de 414,54 € pour le logement, 51,01 € pour le garage et 32,16 € pour le jardin privatif outre une provision mensuelle pour charges de 23,34 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [S] [P] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.054,17 € arrêté au 15 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 24 janvier 2024 la résiliation du bail signé le 16 novembre 2022 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4.841,42 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 8 février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [S] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 557,48 €, à compter du 24 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 juillet 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.909,96 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [S] [P] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé du locataire à la CCAPEX le 15 novembre 2023, dont la commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2024 et dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 23 novembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [S] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.054,17 € arrêté au 15 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [S] [P].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[S] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.909,96 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

Il convient de déduire de cette somme les frais de commissaire de justice, à hauteur de 301,69 € qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [S] [P] sera condamné au paiement de la somme de 8.608,27 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 557,48 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

D’après les relevés de compte locataire, les difficultés de paiement de [S] [P] ont débuté en février 2023, la dette est supérieure à 1.500 € depuis mai 2023 et n’a cessé d’augmenter depuis novembre 2023, date du dernier prélèvement encaissé.

Ainsi, [S] [P] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le locataire a travaillé en CDI pour un salaire de 1.700 à 2.000 €, avant d’être en arrêt de travail depuis le 16 décembre 2022 ; il n’a perçu que 200 € au plus les trois premiers mois d’arrêt. A l’audience, il déclare avoir été licencié pour inaptitude et percevoir 1.000 € à titre d’indemnités journalières. Il a un enfant de 3 ans qu’il récupère le soir et qu’il accueille un week-end sur deux.

Au regard de cette baisse structurelle de revenus, la situation financière de [S] [P] ne semblant pas permettre d’imaginer une amélioration importante dans un délai proche, il n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [S] [P].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 novembre 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [S] [P], concernant le logement sis 10 bis rue Gilles Delahaye, RDC, logement n°4, outre un garage et un jardin privatif – 44140 REMOUILLE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNE [S] [P] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 8.608,27 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [P] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 557,48 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [S] [P], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [S] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [S] [P] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY