N° RG 25/00429 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZWH

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [P] [Y]

Copie à :

R.G. N° 25/00429. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu le 6 janvier 2023 par maître [U], Notaire à [Localité 1], monsieur [P] [Y] a donné à bail à monsieur [D] [J] et madame [A] [L], à effet du même jour, un local d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 650 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 mars 2025, monsieur [P] [Y] a fait notifier à monsieur [D] [J] et madame [A] [L] un commandement de payer la somme de 2534,06 € au titre des loyers.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 mai 2025, monsieur [P] [Y] a fait assigner monsieur [D] [J] et madame [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], auquel il est demandé, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de monsieur [D] [J] et madame [A] [L] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à lui payer :

—  3034,06 € au titre des loyers à la date du 6 mai 2025, avec intérêts,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,

— condamner monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à lui régler 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 14 mai 2025 ;

Pour l’audience du 4 septembre 2025 madame [A] [L] a sollicité un renvoi souhaitant constituer un Conseil, lors de cette audience monsieur [Y] a indiqué que les lieux étaient vides depuis 6 mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 novembre 2025, monsieur [P] [Y] a fait signifier à monsieur [D] [J] et madame [A] [L] ses demandes additionnelles, suite au départ de ses locataires ; il demande également au juge des contentieux de la protection de [Localité 2] de condamner ceux-ci à lui payer :

—  624 € au titre de travaux de ménage,

—  70 € au titre du ramonage,

—  400 € au titre d’entretien des espaces verts,

—  1344 € au titre de travaux de remise en état des menuiseries,

—  25,6 € au titre du remplacement des filtres de la hotte,

—  28,85 € au titre de la recharge de gaz domestique,

Soit : 2492,45 € au titre des réparations locatives.

A l’audience du 20 novembre 2025, monsieur [P] [Y] a comparu.

Le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur.

Il a maintenu les demandes, précisant que les locataires avaient quitté les lieux sans communiquer une nouvelle adresse et qu’un état des lieux avaient été dressé.

Il ajoute que madame [L] lui a proposé de régler 100 € par mois, et être d’accord sur cet échéancier.

Sur interrogation du juge, monsieur [P] [Y] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Monsieur [D] [J] et madame [A] [L] ont été régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude de Commissaire de Justice, ils n’ont pas comparu ni ne sont fait représenter ni excuser.

La signification des demandes complémentaires a été effectuée aux locataires en la forme des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, monsieur [P] [Y] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 11 mars 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation

Les lieux ayant été restitués, ces demandes sont devenues sans objet.

Sur les demandes financières

Comme indiqué monsieur [P] [Y] sollicite la condamnation de monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à lui payer la somme totale de 3034,06 € selon décompte arrêté au 6 mai 2025,

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, monsieur [D] [J] et madame [A] [L] n’ont pas comparu pour contester les loyers impayés, et ne contestent pas la dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions du bailleur apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à verser à monsieur [P] [Y], la somme de 3034,06 € au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 6 mai 2025

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 2534,06 € et à compter du jugement pour le surplus.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur la demande indemnitaire au titre des réparations

L’état des lieux contradictoirement établi le 26 septembre 2025, a été suivi d’un constat sur l’état des lieux établi par maître [R], Commissaire de Justice le 16 octobre 2025.

Ils font état de lieux restitués sales, non nettoyés, d’un jardin non entretenu et de dégradations et l’absence de ramonage et du non remplacement d’une bouteille de gaz et d’un filtre de hotte.

Les factures produites sont justifiées et en correspondance avec les manquements relevés.

Il sera fait droit à la demande en paiement de 2492,45 €.

Sur les délais

Monsieur [P] [Y] fait état d’un accord de réglement pris avec madame [L] pour des versements mensuels de 100 €, qu’il reprend à l’audience, en affirmant son accord sur cet échéancier.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

Dans ces circonstances, madame [L] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, madame [L] sera déchue du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de monsieur [P] [Y] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [J] et madame [A] [L], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PREND ACTE de la restitution des lieux rendant sans objet les demandes en constatation de la résiliation du bail, de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à payer à monsieur [P] [Y] la somme de 3034,06 € au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 6 mai 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 2534,06 € et à compter de du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à payer à monsieur [P] [Y] 2492,45 € au titre des réparations locatives,

AUTORISE madame [A] [L] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 100 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois,

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, madame [A] [L] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [J] et madame [A] [L] à verser à monsieur [P] [Y] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [J] et madame [A] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT