Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [V]

51 rue de la Convention

Logement 58 Etage 11

44100 NANTES

représentée par Maître Elsa CHAUVIERE, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01265 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6E4

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Elsa CHAUVIERE + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2015, l’office public de l’habitat de la ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Madame [U] [V] un logement lui appartenant sis, 51 rue de la Convention – 11ème étage – Logement n°58 – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 373,82 €, outre une provision sur charges de 168,64 € par mois.

Par acte de Commissaire de justice du 15 avril 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [U] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2015 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [V] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;

— condamner Madame [U] [V] à verser à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives ;

— condamner Madame [U] [V] à verser à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler que le jugement à venir est assorti de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et demandé que Madame [U] [V] soit déboutée de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, NANTES METROPOLE HABITAT fait valoir que Madame [U] [V] a été condamnée le 16 septembre 2022 par la chambre des comparutions immédiates du Tribunal Judiciaire de NANTES à une peine d’emprisonnement de six mois assortis d’un sursis total pour des faits de recel de biens provenant de vols commis au cours de l’année 2022, étant précisé que les infractions ont été commises au sein de l’appartement donné à bail. La société bailleresse ajoute à ce propos qu’une perquisition réalisée au domicile a permis la découverte d’une importante quantité d’objets volés et d’une importante somme d’argent.

Elle considère que la défenderesse, en utilisant le logement loué comme lieu de stockage de produits destinés à un trafic de biens, a manqué à ses obligations légales et contractuelles, en ce qu’elle a manqué à son obligation de jouissance paisible en participant à un trafic entretenant un climat d’insécurité, ce qui justifie la résiliation de son contrat de bail. La bailleresse ajoute que la locataire a également manqué à ses obligations contractuelles dès lors qu’elle a affecté le logement à un usage autre que l’habitation.

Madame [U] [V], valablement représentée par son conseil et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a demandé au Juge de :

— Au principal, débouter NANTES METROPOLE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais possibles pour se reloger en application des dispositions des articles L. 613-1 du Code de la construction et des articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— En tout état de cause, débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande de condamnation à verser 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [U] [V], qui ne conteste pas avoir été définitivement condamnée pour des faits de recel de vols et qui ne conteste pas non plus que les objets volés étaient stockés dans le logement, fait valoir qu’elle est locataire de ce logement que lui loue NANTES METROPOLE HABITAT depuis 9 ans, qu’elle a toujours veillé à être à jour du paiement de ses loyers et qu’elle n’a plus fait parler d’elle depuis les faits pour lesquels elle a été condamnée.

Elle ajoute par ailleurs qu’elle vit dans le logement avec ses 5 enfants et qu’il n’y a jamais eu de plainte du voisinage concernant la famille.

Elle rappelle en outre que si des objets volés étaient stockés dans le logement, ce dernier servait bien d’habitation pour la famille.

Elle ajoute qu’elle n’a pas attendu l’assignation aux fins d’expulsion pour engager des recherches de logement, le logement actuel étant trop petit pour la famille, mais précise qu’il ne lui a été proposé aucun autre logement social et qu’elle ne dispose pas des revenus permettant d’envisager son relogement dans le parc privé, de sorte qu’elle demande qu’un délai pour quitter les lieux lui soit accordé s’il était fait droit à la demande de résiliation du bail, au regard de sa situation de famille et de la précarité de sa situation financière.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Il résulte des dispositions de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, comme c’est le cas en l’espèce, demeurent soumis à la loi ancienne.

Aux termes de l’article 1184 ancien du Code civil, en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail du 10 novembre 2015, “La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est de jurisprudence constante que les locataires et occupants sont responsables des personnes qu’ils introduisent dans les lieux loués et qu’ils s’associent à la jouissance paisible de ces lieux. Ils doivent en conséquence répondre vis-à-vis du bailleur des abus de jouissance causés par elles.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le contrat de bail du 10 novembre 2015 reprend les dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dans son article 4.7.2 intitulé « résiliation judiciaire du bail ».

Il est également précisé dans le règlement intérieur de l’immeuble, signés par Madame [U] [V], en son article 3, que le locataire devra « observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ou celui des personnes qu’il reçoit ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins ». Enfin, ce même règlement prévoit, en son article 4 que « le locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne tenue ».

NANTES METROPOLE HABITAT se plaint de ce que Madame [U] [V] a été définitivement condamnée, avec son époux, Monsieur [M] [C], par le Tribunal correctionnel de NANTES le 16 septembre 2022 pour des faits de recel de vols commis au cours de l’année 2022 et qu’elle a ainsi participé à un trafic de biens entretenant un climat d’insécurité dans l’immeuble.

L’office HLM considère ainsi que Madame [U] [V] a manqué à son obligation de jouissance paisible et sollicite en conséquence la résiliation du bail.

Il convient de relever que la prise de possession des lieux par Madame [U] [V] a eu lieu le 10 novembre 2015 et qu’il n’est fait état d’aucune plainte du bailleur ou du voisinage à son encontre jusqu’au jugement de condamnation du Tribunal correctionnel du 16 septembre 2022. A ce propos, il convient de relever qu’aucun voisin de Madame [U] [V] ne s’est plaint ou n’a été entendu dans cette affaire de 2022.

Il importe en outre de relever que les faits en cause ont été commis dans le courant de l’année 2022 et qu’il n’est fait état d’aucun autre fait postérieur.

Il n’est enfin reproché aucun autre manquement de Madame [U] [V] à ses obligations contractuelles, laquelle est à jour du règlement de ses loyers et charges.

Ainsi, la relation contractuelle entre Madame [U] [V] et NANTES METROPOLE HABITAT s’est poursuivie jusqu’à ce jour en dépit du jugement correctionnel du 16 septembre 2022, sans que la société bailleresse n’ait à reprocher à Madame [U] [V] un quelconque autre manquement à ses obligations contractuelles, et alors même que les faits délictuels que lui reproche la société, et pour lesquels elle a déjà été condamnée, ont cessé depuis plus de deux ans.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que le lien entre les troubles occasionnés par les faits délictuels commis par Madame [U] [V] en 2022 et un manquement éventuel de celle-ci à son obligation de jouissance paisible n’est pas suffisamment caractérisé ce jour, ce d’autant plus qu’il n’est pas démontré en quoi ces faits passés et non réitérés auraient causé des troubles dans l’immeuble ou présenté un risque pour la sécurité du voisinage.

De même, si la société bailleresse fait valoir, au visa de l’article 5.1 du contrat de bail, qui prévoit que « le locataire utilise les lieux loués à usage exclusif d’habitation », que Madame [U] [V] aurait affecté le logement à un autre usage que l’usage d’habitation, il convient de relever qu’elle n’en rapporte pas suffisamment la preuve, la présence d’objets volés tels que des bijoux, des ordinateurs, des téléphones, des tablettes numériques, des sacs de marque, des enceintes, des coques de téléphone, des balances de précision, des appareils photos, des parfums, des jeux de PS ou encore un casque de réalité virtuelle, en l’absence de tout objet dangereux ou de tout objet assimilé, de par sa nature même, à une activité illégale, n’étant pas de nature à modifier la destination des lieux loués, ce d’autant plus qu’il est établi par les pièces du dossier, et notamment le jugement correctionnel lui-même, que le logement loué servait bien à l’habitation de Madame [U] [V] et de sa famille.

Dans ces conditions, NANTES METROPOLE HABITAT sera donc débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, NANTES METROPOLE HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation ;

En l’espèce, NANTES METROPOLE HABITAT sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail consenti le 10 novembre 2015 à Madame [U] [V], et partant, de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET