Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières Etage 16

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [H] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [D]

domicilié : chez Madame [D] [I]

2 Rue des Acacias

44220 COUËRON

comparant en personne

Monsieur [F] [K]

3 Rue des Salorges

44100 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 13 mars 2024 N-44109-2024-000739

représenté par Maître Gwennole LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 avril 2024

date des débats : 30 mai 2024

délibéré au : 29 août 2024

RG N° N° RG 24/00543 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2FN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [J] [D]

CCC à Maître Gwennole LE GOURIELLEC + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021 à effet au 16 juillet 2021, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [J] [D] et [F] [K] un logement lui appartenant sis, 62 Boulevard Saint-Aignan, ZAC de Pilleux, 3ème étage, appartement n°81, outre un garage n°70L2081 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 502,30 € pour le logement et 44,04 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 121,40 €.

Par courrier reçu par HARMONIE HABITAT le 4 novembre 2022, [F] [K] a donné son préavis un mois avant de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023 pour [J] [D] et 10 octobre 2023 pour [F] [K], HARMONIE HABITAT a fait commandement à [J] [D] et [F] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.727,37 € arrêté au 29 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [J] [D] et [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [J] [D] et [F] [K] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 5.830,81 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 4 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [J] [D] et [F] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 738,36€ à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 28 mars 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et renvoyée au 30 mai 2024 où elle a été retenue.

Le 15 mai 2024, HARMONIE HABITAT accusait réception auprès de [J] [D] de son préavis de départ du logement, à effet au 13 juin 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.788,87 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 mai 2024, le requérant indiquant que ce montant, inférieur à celui figurant sur le relevé du 27 mai 2024, comprend les derniers paiements effectués.

Régulièrement assignés chacun à étude, [J] [D] et [F] [K] ont comparu, [J] [D] en personne et [F] [K] représenté par son Conseil.

[F] [K] demande au juge des contentieux de la protection de :

le recevoir en ses observations et le dire bien fondé ;débouter HARMONIE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;en conséquence :

constater la résiliation du contrat de location signé le 16 juillet 2021 entre les parties au 10 décembre 2023 ;constater la nullité de la clause de solidarité ;dire et juger qu’il ne saurait être condamné au paiement des loyers échus postérieurement au 4 décembre 2022 ni au paiement d’une indemnité d’occupation ;lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge ;condamner [J] [D] à lui restituer la somme de 3.175,09 € ;subsidiairement s’il était fait application de la clause de solidarité, condamner [J] [D] à le garantir de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à son encontre au titre de la clause de solidarité ;

en tout état de cause, condamner [J] [D] aux entiers dépens.

[J] [D] déclare qu’il compte rembourser intégralement, et seul, la dette.

Chaque partie étant présente ou représentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation à la CCAPEX le 16 août 2023, dont la commission a accusé réception le 21 août 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 janvier 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 29 janvier 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

S’agissant de [F] [K], le bail a été résilié un mois après réception de son congé adressé à HARMONIE HABITAT par lettre recommandée, soit le 4 décembre 2022 (AR signé le 4 novembre 2022).

S’agissant de [J] [D], le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 14 septembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [J] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.727,37 € arrêté au 29 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [D].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur le montant

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [D] et [F] [K] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

HARMONIE HABITAT fait valoir à l’audience du 30 mai 2024 une créance de 5.788,87 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 mai 2024.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi du 24 mars 2014 et modifié par ordonnance du 29 janvier 2020 énonce que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’article 7 du contrat de bail signé entre les parties le 16 juillet 2021, stipule qu’en « cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée de trois ans à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ ».

Or, l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, a vocation à s’appliquer en lieu et place de l’article 7 du contrat de bail et [F] [K] sera donc solidairement tenu aux dettes envers HARMONIE HABITAT jusqu’au 4 juin 2023 inclus.

En conséquence, [J] [D] et [F] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.798,60 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 juin 2023 (du 16 juillet 2021 au 4 juin 2023, soit 689 jours), échéance de mai 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[J] [D] sera donc condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.990,27€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 mai 2024 (du 5 juin 2023 au 30 mai 2024, soit 361 jours), échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement

Il sera également condamné à payer, à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 757,94 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[J] [D] explique avoir sombré en 2022 dans une profonde dépression et être toujours en arrêt maladie, la reprise du travail n’étant pas à l’ordre du jour. Il ne conteste pas ses absences de paiement mais explique que ce n’était pas volontaire. Il s’engage à verser 200 € par mois pour apurer sa dette.

[F] [K] demande les délais de paiement les plus larges possibles.

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

HARMONIE HABITAT s’en rapporte quant aux délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à chaque défendeur des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [D] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [D] et [F] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 juillet 2021 entre HARMONIE HABITAT et [J] [D] et [F] [K], concernant le logement sis 62 Boulevard Saint-Aignan, ZAC de Pilleux, 3ème étage, appartement n°81, outre un garage n°70L2081 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [J] [D] et [F] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.798,60 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.990,27 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés entre le 5 juin 2023 et le 30 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [J] [D] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 150 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [D] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 62 Boulevard Saint-Aignan, ZAC de Pilleux, 3ème étage, appartement n°81, outre un garage n°70L2081 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [J] [D] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [J] [D] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 31 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 757,94 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ACCORDE à [F] [K] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 80 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum [J] [D] et [F] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [J] [D] et [F] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY