Expéditions le : Minute n° 26/00042

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00923 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4IY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [O] [E] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Pierre RECORDON, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [O], substituée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur [U], Greffier, et de Madame [T] [H], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 février 2017, la S.A. ICF Sud Est Méditerranée a donné en location à Mme [O] [E] épouse [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 8 octobre 2024, Mme [O] [E] épouse [L] informait la S.A. ICF Sud Est Méditerranée de la présence de moisissures dans l’appartement, plus spécifiquement dans la salle de bain, et lui demandait d’y remédier.

Le 18 décembre 2024, un rapport de visite a été transmis aux parties, à la suite de l’inspection réalisée par la direction santé hygiène seniors le 5 décembre 2024.

Par acte du commissaire de justice délivré le 25 avril 2025, Mme [O] [E] épouse [L] a fait assigner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy (74000).

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demandes des parties.

A l’audience du 17 décembre 2025, Mme [O] [E] épouse [L], représentée par son conseil qui s’en remet à ses demandes telles que formulées dans ses dernières conclusions selon lesquelles elle sollicite :

Prendre acte que le logement loué à Mme [O] [E] épouse [L] par la S.A. ICF Sud Est Méditerranée est sujet à des infiltrations d’eau et des moisissures affectant les plafonds du bien loué ;Prendre acte que la S.A. ICF Sud Est Méditerranée a été informée de la situation par Mme [O] [E] épouse [L] ainsi que par les services compétents de la ville d'[Localité 4] ;Prendre acte que la S.A. ICF Sud Est Méditerranée est demeurée taisante ;Juger que la S.A. ICF Sud Est Méditerranée a manqué à ses obligations contractuelles ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée, sous astreinte journalière de 100,00 euros à compter du jugement à intervenir, à procéder à la remise en état du logement qu’elle loue à Mme [O] [E] épouse [L].

A titre principal :

Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable sont suspendus depuis le mois d’octobre 2024, date d’apparition des moisissures ;Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable seront de nouveaux exigibles au jour de l’achèvement des opérations de remise en état et de mise à disposition du bien sans présence de moisissures et d’infiltrations ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à rembourser l’intégralité du montant des loyers payés depuis le mois d’octobre 2024, outre intérêts ;

A titre subsidiaire :

Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable sont suspendus depuis le mois de mai 2025, date de constat des moisissures par la S.A. ICF Sud Est Méditerranée ;Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable seront de nouveau exigibles au jour de l’achèvement des opérations de remise en état et de mise à disposition du bien sans présence de moisissures et d’infiltrations ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à rembourser l’intégralité du montant des loyers payés depuis le mois de mai 2025, outre intérêts ;

A titre très subsidiaire :

Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable sont réduits de moitié depuis le mois d’octobre 2024, date d’apparition des moisissures ;Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable seront de nouveau exigibles au jour de l’achèvement des opérations de remise en état et de mise à disposition du bien sans présence de moisissures et d’infiltrations ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à rembourser la moitié des loyers payés depuis le mois d’octobre 2024, outre intérêts ;

A titre infra subsidiaire :

Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable sont réduits de moitié depuis le mois de mai 2025, date de constat des moisissures par la S.A. ICF Sud Est Méditerranée ;Juger que les loyers dont Mme [O] [E] épouse [L] est redevable seront de nouveau exigibles au jour de l’achèvement des opérations de remise en état et de mise à disposition du bien sans présence de moisissures et d’infiltrations ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à rembourser la moitié des loyers payés depuis le mois de mai 2025, outre intérêts ;

En tout état de cause :

Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 10 000,00 euros en réparation de son préjudice d’anxiété ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 10 000,00 euros au titre de l’atteinte à sa santé qui résulte de l’inaction et de la carence de son bailleur social ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 5 000,00 euros au titre de sa résistance abusive ;Condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Maître [I] [Y] la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de ses demandes, elle explique occuper le logement depuis le 27 février 2017. Elle précise qu’elle a de graves problèmes de santé (cancer du poumon) et occupe l’appartement avec ses 3 enfants, dont un est handicapé. Elle explique que l’appartement présente des zones d’humidité, ayant créé des moisissures et qu’elle en a alerté le bailleur le 8 octobre 2024, sans obtenir de réponse. Elle ajoute que les moisissures ont été constatées par un rapport des inspecteurs de la ville établi le 18 décembre 2024 qui ont conclu qu’il existait un risque pour la santé. Elle souligne la mauvaise foi du bailleur social, qui n’aurait accompli aucune diligence manifeste. Elle indique que le logement n’est pas décent.

La S.A. ICF Sud Est Méditerranée, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions selon lesquelles elle formule les demandes suivantes :

Juger que la S.A. ICF Sud Est Méditerranée démontre avoir satisfait à ses obligations légales et contractuelles de bailleur ;Juger que Mme [O] [E] épouse [L] ne justifie ni du principe, ni du quantum des préjudices qu’elle indique avoir subis ;Donner acte à la S.A. ICF Sud Est Méditerranée de ce qu’elle a commandé le 27 octobre 2025 auprès de l’entreprise CHM ENTRETIEN les travaux de reprise des embellissements de la salle de bain, après qu’il a pu être constaté que les supports sont secs ;A titre principal, débouter Mme [O] [E] épouse [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, ramener les demandes indemnitaires de Mme [O] [E] épouse [L] à de plus justes proportions, au regard de la réalité des préjudices allégués à justifier ;Débouter Mme [O] [E] épouse [L] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, comme étant incompatible avec la nature de la présente affaire, conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile ;Condamner Mme [O] [E] épouse [L] à payer à la S.A. ICF Sud Est Méditerranée la somme de 2 500,00 euros application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [O] [E] épouse [L] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, elle déclare avoir diligenté une recherche de fuite après avoir été informée des problèmes d’humidité, laquelle s’est avérée introuvable. Le plafond a été repeint après nettoyage des moisissures. Elle indique avoir procédé à de nouvelles investigations après réception du rapport des services de la mairie, et une fuite a été détectée provenant de la baignoire du voisin situé à l’étage au-dessus de celui de Mme [O] [E] épouse [L]. Elle précise que les travaux nécessaires pour mettre fin à la fuite ont été réalisés et qu’il reste à repeindre le plafond à nouveau. Elle ajoute qu’une petite fuite a également été détectée au niveau des toilettes et de l’évier qui relevait de la responsabilité de la locataire. Elle explique que des travaux ont déjà été effectués par ses soins, allant même au-delà des obligations de bailleresse, de sorte qu’il n’existe plus de désordre. En outre, elle souligne que le caractère indécent du logement n’est pas démontré, que la preuve d’un trouble de jouissance n’est pas rapportée. Enfin, elle relève que les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de santé et d’anxiété portent sur le même préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des travaux

L’article 1719 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible et d’opérer les travaux et réparations nécessaires au respect de cette obligation.

A défaut, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur d’effectuer des travaux de remise en conformité. Lorsque le juge est saisi, il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

L’exigence de logement décent doit, selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

assurer le clos et le couvert ;posséder une étanchéité à l’air suffisante ainsi que des portes ou fenêtres dans les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés ;avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes aux normes de sécurité ;posséder des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement dont la nature et l’état de conservation et d’entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;comprendre des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;permettre une aération suffisante ;assurer un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre pour chaque pièce principale, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.Selon courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception remis le 8 octobre 2024, Mme [L] a informé son bailleur de la présence de moisissures dans le logement et sollicité la réalisation de travaux par celui-ci.

Le 5 décembre 2024, à la suite d’un signalement de Mme [L], la direction santé hygiène seniors de la ville d'[Localité 4] a visité le logement occupé par la locataire. Dans son rapport de visite du 18 décembre 2024, il est fait état des désordres suivants :

Présence d’eau au sol entourant l’évier de la cuisine ;Importante présence de moisissures au plafond de la salle de bain ;Arrivée d’eau permanente au sol, autour des toilettes.

L’appartement ne remplissait donc pas toutes les conditions d’un logement décent.

Il ressort des courriers officiels ainsi que des comptes-rendus d’interventions versés aux débats que la S.A. ICF Sud Est Méditerranée a fait intervenir des professionnels et que des travaux ont été réalisés le 11 juin au domicile de Mme [R] afin de remédier aux fuites affectant l’évier de la cuisine et les toilettes, et le 16 juin, afin de remédier à la fuite détectée de la baignoire de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [R].

Il restait à réaliser les travaux de réfection du plafond qui ne pouvaient être réalisés qu’après que la zone ait séché. Le bailleur justifie avoir sollicité la réalisation de ces travaux en date du 27 octobre dernier.

Il n’a toutefois pas été justifié au jour de l’audience qu’ils aient été réalisés.

Il n’est par ailleurs pas justifié que cette intervention n’ait pas remédié aux problèmes d’humidité.

Il convient donc de condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à réaliser les travaux de réfection du plafond de la salle de bain conformément au bon de commande du 27 octobre 2025.

Il ressort de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Ce problème perdurant depuis la lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 8 octobre 2024, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard, pendant une durée de 60 jours, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers

Il ressort de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Mme [O] [E] épouse [L] sollicite la réfaction totale ou partielle des loyers, à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 8 octobre 2024, par laquelle elle informait la bailleresse des moisissures, ou à défaut, à compter du mois de mai 2025, date de constat des moisissures par le service de la commune.

La présence des moisissures dans la salle de bain ne rend pas le bien totalement impropre à son usage, elle constitue toutefois, un trouble de jouissance manifeste compte tenu du fait qu’elle affecte une pièce essentielle du logement, utilisée régulièrement par les occupants du logement, de l’importance de celles-ci et des risques pour la santé.

Il convient donc de réduire le loyer de 25 %, sur la période pendant laquelle Mme [L] a été exposée aux moisissures, soit du mois d’octobre 2024, à la date de réalisation des derniers travaux.

Selon le contrat de bail, le loyer hors charges s’élève à la somme de 554,93 euros par mois. La réduction de loyer s’élève donc à 139 euros par mois.

Il n’est pas contesté que Mme [R] est à jour du règlement de ses loyers au jour de l’audience.

Ainsi, il convient de condamner le bailleur à payer la somme de 2502 euros au titre de la réduction de loyer applicable du mois d’octobre 2024 au mois de décembre 2025 (18 mois).

La réduction de loyer continuera de s’appliquer jusqu’à ce que les travaux auxquels le bailleur est condamné par la présente décision soient terminés.

Sur les demandes de condamnations au paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le contractant qui n’exécute pas ou mal ses obligations engage sa responsabilité contractuelle.

Sur l’atteinte à la santé

Mme [O] [E] épouse [L] justifie être atteinte de problèmes de santé au niveau pulmonaire chroniques.

Il ressort de l’attestation du docteur Mme [Q] [B] du 25 août 2023, que l’état de santé pulmonaire de Mme [O] [E] épouse [L] s’est aggravé à compter de septembre 2024.

Il n’est toutefois pas démontré que la dégradation de son état de santé est liée à la présence de moisissures dans son logement.

Le lien de causalité est insuffisamment caractérisé.

La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de santé sera donc rejetée.

Sur le préjudice d’anxiété

La jurisprudence a consacré le préjudice d’anxiété, résultant de la crainte permanente d’une personne exposée à un risque important de dommage sur sa santé, voire pour sa vie, d’en subir les conséquences futures.

En l’espèce, Mme [O] [E] épouse [L] a été exposée quotidiennement pendant plus d’un an à des moisissures dans sa salle de bain.

Il est de notoriété publique que l’occupation d’un logement présentant des moisissures présente un risque pour la santé et d’autant plus pour Mme [O] [E] épouse [L], qui a des problèmes de santé pulmonaire importants.

Son exposition durable à une situation présentant un risque sérieux pour sa santé, aggravé au regard de sa pathologie est démontré et elle a pu légitimement redouter l’aggravation de son état de santé en lien avec le contact prolongé aux moisissures de la salle de bain.

Le préjudice d’anxiété est donc caractérisé.

Il convient donc de condamner la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’anxiété.

Sur la résistance abusive

Enfin, Mme [O] [E] épouse [L] sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 5 000,00 euros pour résistance abusive à intervenir dans son appartement.

En l’espèce, la S.A. ICF Sud Est Méditerranée démontre avoir fait preuve de diligences afin de mettre un terme aux différents désordres affectant l’appartement occupé par Mme [O] [E] épouse [L]. Si les démarches réalisées n’ont eu lieu qu’à la suite du rapport dressé par les services de la ville et pas dès le courrier adressé par la locataire, il n’en demeure pas moins, qu’il n’est pas démontré l’existence d’une résistance abusive de la part de la bailleresse.

Ainsi, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La S.A. ICF Sud Est Méditerranée succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. La S.A. ICF Sud Est Méditerranée sera donc condamnée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Néanmoins, l’article 514-1 du code de procédure civile permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la situation ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à réaliser les travaux de réfection de la salle de bain de l’appartement occupé par Mme [O] [E] épouse [L] conformément au bon de commande du 27 octobre 2025, et ce, sous astreinte provisoire de 50,00 euros (cinquante euros) par jour de retard, pendant une durée de 60 jours, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de la réduction de loyer sur la période du mois d’octobre 2024 à décembre 2025,

DIT que le loyer sera réduit de la somme de 139 euros, jusqu’à ce que les travaux précités soient terminés,

CONDAMNE la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 1 500,00 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’anxiété,

DEBOUTE Mme [O] [E] épouse [L] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la S.A. ICF Sud Est Méditerranée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. ICF Sud Est Méditerranée à payer à Mme [O] [E] épouse [L] la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE