TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07146 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYGT

Minute : 24/01211

S.A. SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [W] [H]

Madame [K] [T] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD Antoine

Copie délivrée à :

Mr [H] [W]

Mme [H] [K]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant

Madame [K] [T] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 février 2019, la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, a donné à bail à Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 373,08 euros outre 213,30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.016,51 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.988 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 février 2024.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5.395,11 euros, selon décompte en date du 8 novembre 2024. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience

Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H], comparants, ont reconnu le montant de la dette. Ils déclarent percevoir des ressources mensuelles de 1.900 euros avec 3 enfants à charge. Monsieur [W] [H] précise qu’il va payer la dette en sortant de l’audience. Ils demandent à rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 février 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 2.016,51 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En vertu de la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose d’un délai de six semaines pour s’aquitter de sa dette à compter du commandement de payer. Cependant, ce délai ne s’applique pas aux contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, mais seulement aux contrats conclus à compter de cette date. De ce fait, il convient en l’espèce de retenir un délai de deux mois. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Aussi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] étant sans droit ni titre depuis le 10 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] restent lui devoir la somme de 5.720,61euros (en ce inclus 325,50 euros de frais de poursuite) à la date du 8 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5.395,11 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.016,51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail

Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement.

En conséquence la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2019 entre la société SEQENS (anciennement dénommée FRANCE HABITATION) et Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], à [Localité 9] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

Dit qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] à verser à la société SEQENS la somme de 5.395,11 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2024, incluant la mensualité de octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 2.016,51 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 740,45 euros), à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] à verser à la société SEQENS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [K] [T] [H] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier sus-nommés

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection