Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [D] [O]

Pavillon 7 Porte D01 Résidence Les Jardins de l’Abbaye

2F Impasse de L’Automne

44860 PONT SAINT MARTIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 juin 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00192 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MXVY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES,

CCC à Madame [K] [D] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [K] [D] [O] un pavillon de type 5 lui appartenant sis, Les Jardins de l’Abbaye – 2 F Impasse de l’Automne – Logement n°007 – Porte D01 – 44860 PONT SAINT MARTIN, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 534,26€, outre une provision sur charges de 27,38 € par mois.

Le 3 août 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.787,01 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 24 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 19 janvier 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [K] [D] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 3 octobre 2023 ;

— à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [D] [O] et de tout autre occupant de son chef du logement situé 2F Impasse de l’Automne (pavillon – logement 7 – porte D01) 44860 PONT SAINT MARTIN avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner Madame [K] [D] [O] à lui payer la somme de 4.374,36 € arrêtée au 8 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 534,26 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Madame [K] [D] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Madame [K] [D] [O] à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] [D] [O] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’issue d’un renvoi à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle LA NANTAISE D’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.975,93 € selon le décompte arrêté au 10 septembre 2024. La société bailleresse a fait savoir que les surloyers appliqués à la locataire avaient été régularisés après que celle-ci ait transmis les documents demandés dans l’enquête sociale.

Madame [K] [D] [O] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu qu’elle avait reçu l’enquête sociale diligentée par la société bailleresse et qu’elle y avait répondu tardivement. Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser la somme de 100€ par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [K] [D] [O] a déclaré n’avoir pas déposé de dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

En cours de délibéré, la société bailleresse, par l’intermédiaire de son conseil, a justifié de la signature d’un plan d’apurement avec Madame [K] [D] [O] le 19 septembre 2024, prévoyant le règlement de mensualités de remboursement de sa dette de 100€. La société bailleresse a par ailleurs fait savoir qu’elle donnait dès lors favorable à l’octroi à la locataire de délais de paiements tels que sollicités par cette dernière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 19 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 juin 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [K] [D] [O] le 3 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.787,01 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.975,93 € au 10 septembre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique, ce d’autant plus que si des surloyers, régularisés depuis, ont été appliqués à la locataire, celle-ci a reconnu lors des débats qu’elle avait reçu l’enquête sociale et y avait répondu tardivement. Elle n’a par ailleurs fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [K] [D] [O] sera condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6.975,93 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 4.374,36 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, il ne saurait être statué, à ce stade de la procédure et avant la libération des lieux, sur le sort du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par le bailleur laisse apparaître que Madame [K] [D] [O], qui ne perçoit plus d’allocation personnalisée au logement (APL) depuis plusieurs mois, effectue des versements mensuels de 350 €, soit une somme inférieure au seul montant de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [K] [D] [O] vit seule avec ses cinq enfants, âgés de 8 à 21 ans, qu’elle est aide-soignante et qu’elle percevait jusqu’au mois d’avril 2024 un salaire mensuel de l’ordre de 1.300 €. Depuis, elle est au chômage et va pouvoir prétendre à des indemnités chômage de l’ordre de 900 € par mois, étant précisé que Madame a indiqué qu’elle allait reprendre une activité. Madame perçoit en outre des allocations familiales de 603 €, un complément familial de 289 € et une allocation de soutien familial de 394 €, ainsi qu’une pension alimentaire de 390 €. Madame [D] [O] explique que les difficultés financières sont liées à une procédure judiciaire qu’elle a engagée contre le père de ses trois plus jeunes enfants, qui a duré 4 ans. Elle a fait état également d’une importante facture d’eau de 1.489 € incluse dans sa dette de loyers. Le travailleur social ajoute que Madame [D] [O] a repris le règlement de son loyer résiduel, soit 300 €, et qu’elle verse 50 € en supplément pour régler la dette.

Lors des débats, Madame [K] [D] [O] a confirmé ces éléments, précisant toutefois qu’elle percevait des revenus de 1.700 € par mois, outre 600 € de prestations versées par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) et 390 € de pension alimentaire.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.

En cours de délibéré, la société bailleresse a expressément donné son accord à l’octroi de délais de paiement à la locataire, précisant qu’un plan d’apurement avait été signé avec cette dernière le 19 septembre 2024 sous l’égide de la CAF, et ce afin de débloquer les droits APL.

Dans ces conditions, compte-tenu du plan d’apurement signé et de l’accord expressément donné par le bailleur à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et ce malgré une reprise partielle seulement du paiement des loyers courants, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [K] [D] [O] selon les modalités précisées dans le dispositif, ce d’autant plus qu’elle devrait percevoir à nouveau une allocation logement et qu’elle dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [K] [D] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 605,64 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [D] [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 août 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Madame [K] [D] [O] ;

CONDAMNE Madame [K] [D] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6.975,93 € (SIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 4.374,36 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [K] [D] [O] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 4 octobre 2023 ;

DIT que Madame [K] [D] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, Les Jardins de l’Abbaye – 2 F Impasse de l’Automne – Logement n°007 – Porte D01 – 44860 PONT SAINT MARTIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [K] [D] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [D] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 605,64 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [K] [D] [O] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 août 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET