Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [S] [J], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [C]

Appartement 119

4 rue de L’Ile d’Yeu

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02320 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [V] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er septembre 2018 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [V] [C] un logement lui appartenant sis, 4 rue de l’île d’Yeu, 2ème étage, appartement n°119 – 44980 SAINTE LUCE SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 312,35 € pour le logement, 49,61 € pour le loyer des annexes outre une provision mensuelle pour charges de 41,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [V] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.085,74 € arrêté au 25 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 1er septembre 2018 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er septembre 2018 entre les parties ;

· Ordonner l’expulsion de [V] [C] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner [V] [C] au paiement de la somme de 6.067,29 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [V] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 455,31 € à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner [V] [C] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.273,22 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024. Elle précise que le bail a déjà été résilié en 2017 avec le concours de la force publique et qu’à la suite, un nouveau contrat a été signé mais qu’une nouvelle dette est née depuis. Elle indique également que les APL sont suspendus depuis le mois de mai 2023 et que la locataire a effectué un paiement en mai et août 2024. Enfin elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [V] [C] a comparu. Elle a indiqué être agoraphobe et devoir rester enfermée chez elle, tout en précisant avoir des addictions à l’alcool et au tabac. Elle a également déclaré qu’une mise sous protection avait été demandée mais que celle-ci n’a pu aboutir. Enfin, elle propose de verser la somme de 100 € par mois en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 4 novembre 2024, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation de la locataire à la CCAPEX le 28 décembre 2023, dont celle-ci a accusé réception le 26 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [V] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.085,74 € arrêté au 25 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.273,22 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 25 € correspondant aux frais d’enquête relative à l’occupation du parc social, non justifiés par la société bailleresse.

En conséquence, [V] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 7.248,22 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 455,31€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué refuser les délais de paiement, la locataire ne rentrant pas dans les conditions légales.

D’après le relevé de compte locataire, en 2024, [V] [C] a effectué trois paiements de 160€ correspondant aux loyers résiduels théoriques des mois de janvier, avril et juillet, l’APL étant suspendue depuis mai 2023. Ainsi, la locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse souffre depuis plusieurs années de nombreux problèmes de santé et troubles importants, handicapant son quotidien ainsi que d’une addiction au tabac grevant son budget. Il y est également précisé qu’au vu des nombreuses difficultés financières et de gestion, une mesure d’accompagnement judiciaire allait être sollicitée et qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande d’HARMONIE HABITAT présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er septembre 2018 entre HARMONIE HABITAT et [V] [C], concernant le logement sis 4 rue de l’île d’Yeu, 2ème étage, appartement n°119 – 44980 SAINTE LUCE SUR LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;

CONDAMNE [V] [C] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 7.248,22 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [C] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 455,31€ et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [C], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [C] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY