Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19 à 21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [K]

3 Rue de la Roche

44190 GORGES

comparant en personne

Madame [T] [S]

13 Bis Route de Clisson

44190 SAINT LUMINE-DE-CLISSON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 avril 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 23/03711 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MUXZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [J] [K] +Madame [T] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 juillet 2022, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans, la SCI REFA, représentée par son gérant, a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] un logement d’habitation sis 12 rue Pierre Abélard à Le (au) Pallet (44330) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 965 €, outre une provision sur charges de 35€.

La société bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 14 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le 30 août 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [K] et de Madame [T] [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à lui payer la somme de 4 039€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2023 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des créanciers par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024 et renvoyée à la demande de la société Action Logement Services étant précisé le couple est séparé et a quitté le logement et que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a déclaré recevable le dossier de surendettement présenté par monsieur. Les nouvelles adresses ont été communiquées au greffe par les intéressés qui ont comparu. Lors de l’audience du 6 juin 2024, l’affaire était de nouveau renvoyée aux motifs que le plan de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a fait l’objet d’un recours.

A l’audience du 3 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’est désisté de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion. Elle a confirmé le montant de la dette qui s’élève à la somme de 6 628 euros.

Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] ont comparu et indiqué que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé un plan de rééchelonnement des créances avec un effacement qui a été contesté par la société demanderesse.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été communiquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la société bailleresse , et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient la SCI REFA à l’encontre de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] reconnaissent le montant de la créance de la société Action Logement Service.

Il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 5 avril 2024 que la créance de la garantie s’élève à la somme de 7 582 euros. Le décompte de la créance arrêtée au 24 septembre 2024 fait apparaître une créance principale de 7 582 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S]. Toutefois, les locataires ont procédé à divers règlements pour un montant total de 954 euros, portant la créance à la somme de 6 628 euros.

La créance étant justifiée, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée en application de la clause insérée dans le contrat à l’article VI.

Aucune pièce de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique n’a été portée à la connaissance du Tribunal.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la demanderesse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 628 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 septembre 2024, terme de février 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 sur la somme de 2 674 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA