Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représenté par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [L]

Logement 343

3 Avenue Agrippa D’Aubigne

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à 25 % N-44109-2024-003126 du 26 juin 2024, complétée le 02 juillet 2024

représentée par Maître Mélanie LESOURD, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 mai 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 23/03602 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MUIP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Maître Mélanie LESOURD + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 mars 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST (ci-après société LOGI OUEST) a donné à bail à Madame [J] [L] un logement situé 3 avenue Agrippa d’Aubigné – 44300 NANTES.

Le 1er décembre 2022, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2100,15 euros au titre des loyers échus et impayés au 17 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2023, la société LOGI OUEST a fait assigner Madame [J] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 2 février 2023 la résiliation du bail signé le 17 mars 2017 ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [L], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [J] [L] à lui payer la somme de 2560,51 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 ;

— Condamner Madame [J] [L] à lui payer la somme de 133,38 euros au titre du commandement de payer ;

— Condamner Madame [J] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 1er février 2023, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner Madame [J] [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Après deux renvois, à l’audience du 26 septembre 2024, la société LOGI OUEST, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. La société LOGI OUEST a également actualisé sa créance à la somme de 158,15 euros selon le décompte arrêté au 9 septembre 2024 après déduction des frais de procédure. Elle a également sollicité la condamnation de Madame [L] au paiement des frais d’assignation à hauteur de 142,56 euros et s’est accordée sur l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le locataire, signalant la reprise partielle du paiement des loyers.

Madame [J] [L], assistée de son conseil, a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu tant le principe que le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler intégralement la somme de 158,15 euros en un versement.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande (…)

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 20 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 mai 2024.

La société LOGI OUEST justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, soit le 24 janvier 2023.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [J] [L], le 1er décembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 2100,15 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 17 mars 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 158,15 euros au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, Madame [J] [L] sera condamnée à payer à la société LOGI OUEST la somme de 158,15 euros au titre des loyers échus et impayés au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [J] [L] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [J] [L] ne s’est pas présentée aux rendez-vous, mais constate la reprise des paiements avec deux versements de 1000 euros.

Lors des débats, Madame [J] [L] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser intégralement le montant de la dette, outre le loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Madame [J] [L] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [J] [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Cette indemnité d’occupation sera due par Madame [J] [L] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer pour un montant de 142,56 euros et d’assignation.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société LOGI OUEST de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société LOGI OUEST à l’encontre de Madame [J] [L] ;

CONDAMNE Madame [J] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST la somme de 158,15 euros au titre des loyers échus et impayés au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [J] [L] un délai de paiement d’un mois pour solder l’intégralité de la dette en principal, soit 158,15 euros, compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement de cette mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 2 février 2023 ;

DIT que Madame [J] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 3 avenue Agrippa d’Aubigné – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [J] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [J] [L] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer pour un montant de 142,56 euros et les frais d’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE