Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CIF COOPERATIVE

10, rue de Bel Air, CS 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [W]

Appartement 17-301 Batiment 17 Etage 3

1 avenue Henri Ollivier

44000 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 26 août 2024 no C-44109-2024-005438

représenté par Maître Eloïse MILLET, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/00728 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3CV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Maître Eloïse MILLET + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 juin 2022 à effet au 14 juin 2022, la SA CIF COOPERATIVE (CIF COOPERATIVE) a donné à bail à [T] [W] un logement lui appartenant sis, 1 avenue Henri Ollivier, bâtiment 17, 3ème étage, outre une cave – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 249,37 € outre une provision mensuelle pour charges de 39,17 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [T] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.576,72 € arrêté au 10 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Juger la demande recevable et bien fondée ;Constater la résolution du bail signé le 14 juin 2022 à compter du 9 janvier 2024 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner l’expulsion de [T] [W] ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.475,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 1er février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 306,57 €, augmentée des charges mensuelles réévaluées (représentant la somme de 39,18 € au 10 novembre 2023) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Enjoindre à [T] [W] de lui communiquer son avis d’imposition 2023 dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à venir ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Les services du département ont informé le tribunal le 18 juillet 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, CIF COOPERATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.222,39 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [T] [W] était représenté à l’audience par son Conseil. Il demande au juge des contentieux de la protection de :

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de trois années ;rappeler que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par la CIF COOPERATIVE sont suspendues, d’une part, et que la majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues, d’autre part, pendant le délai précité ;juger que les sommes dues ne seront pas productives d’intérêts ;débouter la société CIF COOPERATIVE de ses demandes ;juger que chaque partie conservera ses frais irrépétibles ;juger que les dépens seront partagés par moitié entre chaque partie.

En présence du défendeur, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 13 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 février 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 février 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.8.1.

Par exploit de commissaire en date du 8 novembre 2023, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [T] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.576,72 € arrêté au 10 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.222,39 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et en conséquence, [T] [W] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 306,57 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, CIF COOPERATIVE a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et [T] [W] demande des délais de paiement sur la durée maximale de trois années.

D’après le relevé de compte locataire, celui-ci n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, les trois derniers versements de janvier, février et mars 2024 ne couvrant pas l’intégralité du loyer.

Par ailleurs, il ne s’est pas présenté aux convocations de l’espace solidarité du département, ne permettant pas l’établissement d’un diagnostic social et financier.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [W].

Sur les autres demandes

Une expulsion ayant été prononcée, la demande vis à vis de l’avis d’imposition du locataire devient sans objet.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [W], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la SA CIF COOPERATIVE sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 juin 2022 entre la société CIF COOPERATIVE et [T] [W], concernant le logement sis 1 avenue Henri Ollivier, bâtiment 17, 3ème étage, outre une cave – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNE [T] [W] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 6.222,39 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

CONDAMNE [T] [W] à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 18 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 306,57 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [T] [W], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la CIF COOPERATIVE de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [W] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY