TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e TIXIER Brice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M^e HONZIKOVA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04161 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FNO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [G]

née le 20 Novembre 1974, demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Veronika HONZIKOVA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2001 la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à usage d’habitation à Madame [Z] [G] un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1905,28 francs, outre 732 francs de provisions sur charges et 167,40 francs au titre de la consommation d’eau froide.

La société Phocéenne d’Habitations a été absorbée par la SA UNICIL ;

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait signifier à Madame [Z] [G] par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1934,64 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 26 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 30 novembre 2023

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner Madame [Z] [G] à verser à la requérante la provision de 4004,97 euros, comptes arrêtés au 11 décembre 2023, sous réserve d’actualisation,

— condamner Madame [Z] [G] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges , indexée tout comme le loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [Z] [G] à verser à la requérante la somme de 350 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [Z] [G] aux entiers dépens .

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 14 novembre 2024 ;

A cette audience les parties, représentées par leurs avocats respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures ;

La SA UNICIL réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 9.786,59 euros au 1er novembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, Madame [Z] [G] sollicite :

— à titre principal, un non lieu référé en raison d’une contestation sérieuse,

— à titre subsidiaire, un délai de paiement de trois ans et en tous cas en attendant la décision de la Commission de surendettement sur la mesure à prendre

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 23 janvier 2025, le juge des référés a, au regard de l’impact de la procédure de surendettement sur le montant de la dette locative et les effets de la clause résolutoire, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2025 afin que la défenderesse justifie de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, évoquée dans ses écritures ;

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 11 septembre 2025 ; à cette date , suite à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement, l’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025 ;

A cette audience, la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3749,22 euros au 11 décembre 2025 ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [G] demande au juge des référés de :

A titre principal

— dire que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi que sur le surplus des demandes formées au titre du bail d’habitation

A titre subsidiaire

— dire que la clause résolutoire n’est pas acquise

A titre très subsidiaire

— constater la reprise du paiement intégral du loyer courant

— accorder à Madame [G] un délai de paiement de 36 mois pour le paiement de sa dette locative avec un échéancier à hauteur de 110 euros par mois en plus du loyer courant

En tout état de cause

— débouter la SA UNICL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et de toute demande plus ample.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 26 septembre 2024.

La société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la société d’HLM UNICIL justifie par l’extrait KBIS et l’attestation délivrée le 12 octobre 2017 par Maître [Y] [M] notaire à [Localité 1] versés aux débats, venir aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, et par le titre de propriété produit, que cette société était propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

La société d’HLM UNICIL établit ainsi sa qualité à agir.

La société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est rappelé que l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut ;

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2001 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 1934,64 euros.

Madame [Z] [G] fait valoir que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et à titre subsidiaire la mauvaise foi de son bailleur qui ne lui a pas communiquer ses coordonnées bancaires malgré ses demandes ;

Elle soutient que son bailleur a refusé de formaliser la signature du plan d’apurement de la CAF et qu’en septembre 2023, les allocations de logement ont été par conséquent suspendues par la CAF ; elle ajoute qu’étant bénéficiaire du RSA elle s’est trouvé dans l’impossibilité de régler son loyer ; elle fait valoir qu’elle n’arrivait pas à joindre les personnes qui suivaient son dossier, qu’elle n’avait pas les coordonnées bancaires d’UNICIL et n’ayant pas de chéquier ne pouvait pas procéder à des règlements partiels ;

Madame [G] fait valoir que son assistante sociale n’a pas honoré ses rendez-vous et que c’est l’ADIL qui a réussi à avoir un contact chez son bailleur qui a indiqué que le dossier de la requise avait été mis de côté la personne qui suivait son dossier n’ayant pas été remplacée, et demandé la reprise du paiement intégral du loyer ;

Madame [G] conclut que c’est la négligence ou en tout cas un défaut de fonctionnement interne et un défaut de communication de la part de la société UNICIL au moment de la saisine de la CAF qui ne lui ont pas permis de régulariser sa dette compte tenu de la suspension des APL, ni de procéder à des règlements partiels ; que ces éléments caractérisent une contestation sérieuse ;

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce si Madame [G] produit un courrier en date 19 juillet 2023 adressé à la société UNICIL et un message le 19 juillet 2023, elle ne justifie pas de l’envoi de ce courrier à sa bailleresse ni du destinataire du message ;

Le message de la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 septembre 2023 établit que l’aide au logement a été suspendue car la CAF n’a pas reçu le plan d’apurement et suite à un courriel de Madame [G] du 25 novembre 2023, la CAF confirme les impayés de loyers et être toujours dans l’attente du plan d’apurement signé pour permettre le maintien des droits aux allocations logement;

Toutefois, aucune obligation ne pesant sur le bailleur, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir accepté le plan d’ apurement de l’arriéré locatif proposé par la CAF et Madame [G] n’établit aucune négligence de son bailleur ni de défaut de fonctionnement interne , pas plus que son bailleur a refusé de lui communiquer ses coordonnées bancaires, Madame [G] pouvant en tout état de cause régler son loyer par carte bancaire, ce qu’elle a d’ailleurs fait notamment en septembre 2023;

Il s’ensuit que les contestations opposées par Madame [G] ne revêtent pas de caractère sérieux ; la défenderesse n’établit pas plus la mauvaise foi de son bailleur

Il ressort enfin des pièces produites par la défenderesse que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a constaté la situation de surendettement de Madame [Z] [G] et déclaré son dossier recevable le 22 août 2024 ;

Or, le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est expiré le 29 novembre 2023 à minuit, soit avant le 22 août 2024 ; Il ne pesait donc sur la locataire, pendant la période litigieuse de deux mois, aucune interdiction de payer la dette de loyers antérieurs.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2023 à minuit.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 676,24 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3749,22 euros au 11 décembre 2025.

Madame [Z] [G] produit aux débats la décision de la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône du 17 octobre 2024 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette de la société UNICIL ayant été retenue à hauteur de 10081,87 euros ;

Le décompte actualisé établit que suite à cette décision, la somme de 10142,18 euros a été déduite de la provision sollicitée le 6 janvier 2025 ;

Madame [Z] [G] ne conteste pas sa dette locative ;

Au vu du décompte actualisé produit aux débats, il y a lieu néanmoins de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 131,01 euros et de 164,76 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3453,45 euros au 11 décembre 2025, Madame [Z] [G] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3453,45 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS établit au jour de l’audience la reprise du paiement du loyer courant .

La locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; elle justifie de ses démarches auprès de la CAF et que ses droits ont été réouverts le 6 décembre 2025 ; elle justifie en outre percevoir la somme de 662,06 euros au titre du RSA et de la prime d’activité et que le montant de l’allocation de logement directement versée au bailleur est de 270,05 euros ; elle a été reconnue en tant que travailleur handicapé ;

Compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, il convient d’accorder à Madame [Z] [G] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

· Madame [Z] [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 676,24 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [G] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, en l’absence de contestations sérieuses,

DECLARONS la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 29 novembre 2023 à minuit,

CONDAMNONS Madame [Z] [G] à payer à la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 3453,45 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse,

AUTORISONS Madame [Z] [G] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 95 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

· Madame [Z] [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 676,24 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Madame [Z] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS la demande de la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE