RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00142 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVI4

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 11 avril 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. BONAVENIR

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Isabelle LAGRANGE-SUREL de la SELEURL LAGRANGE AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0870

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. RETOUCHES PRO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane AMRANE, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 290

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 28 janvier 2025, la SCI BONAVENIR, propriétaire d’un local commercial situé à Dourdan et donné à bail à la SARL RETOUCHES PRO, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 1103 du code civil, des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet du commandement de payer signifié le 15 novembre 2024 et resté sans effet dans le délai d’un mois de sa délivrances,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL RETOUCHES PRO et de tous occupants de son chef des lieux loués sis, [Adresse 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge des référés de choisir et ce aux frais, risques et périls de la SARL RETOUCHES PRO,

— Condamner la SARL RETOUCHES PRO à payer à la SCI BONAVENIR :

* la somme provisionnelle de 20.830,80 euros correspondant aux causes du commandement de payer du 15 novembre 2024 restant dues à ce jour,

* une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle du montant du loyer en cours, taxes, charges et TVA au titre jusqu’à la libération effective et complète des locaux, soit la somme arrêtée provisoirement au 21 janvier 2025 de 5.489,50 euros due au titre de l’indemnité d’occupation du 1er trimestre 2025,

* l’indemnité contractuelle prévue aux termes de la clause résolutoire du bail, soit 10% du montant total des loyers impayés au jour de l’ordonnance à intervenir,

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens et notamment, le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024, la délivrance de l’état d’endettement, la signification de la présente assignation et le coût de la dénonciation aux créanciers inscrits.

A l’appui de ses demandes, la SCI BONAVENIR expose que :

— par acte sous seing privé du 22 juin 2020, la SCI DU MOULIN GROUTEAU a donné à bail à la SARL RETOUCHES PRO un local commercial situé [Adresse 2] à Dourdan, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes de 14.685,16 euros payable trimestriellement et d’avance, pour exercer l’activité de retouches, création, couture et mercerie, vente de tout type de vêtements et bijoux fantaisie,

— par l’effet de l’indexation, le loyer s’élève désormais à la somme de 4.396,74 euros hors taxes et hors charges par trimestre,

— par acte du 1er juillet 2020, la SCI BONAVENIR a acquis l’ensemble immobilier de la SCI DU MOULIN GROUTEAU, ainsi que les droits au bail,

— depuis le 4ème trimestre de l’année 2020, la SARL RETOUCHES PRO ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, la SCI BONAVENIR lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 novembre 2024, réclamant la somme en principal de 28.95315 euros, qui est demeuré infructueux,

— à réception du commandement de payer, la SARL RETOUCHES PRO a proposé de rembourser 416 euros par mois afin d’apurer sa dette, mais la SCI BONAVENIR a refusé cet échéancier qui permettait un remboursement total de la dette sur plus de 5 ans,

— à ce jour, la dette de loyers et taxes échus s’élève à la somme de 26.320,30 euros TTC arrêtée provisoirement au 21 janvier 2025.

Initialement appelée le 11 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 avril 2025 au cours de laquelle la SCI BONAVENIR, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions n°1 aux termes desquelles elle réitère ses demandes et actualise la dette à la somme de 26.146,15 euros, précisant oralement s’opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, la SARL RETOUCHES PRO, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe de la dette et contesté le quantum, et s’est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, au visa de l’article 1343-5 du code civil, des articles L.145-1 et suivants, L.145-41, L.622-24 et R.622-24 du code de commerce, elle sollicite de :

— Débouter la SCI BONAVENIR de son action, en l’intégralité de ses arguments, moyens, fins, conclusions, demandes et prétentions,

— Prononcer la suspension de l’intégralité des effets de la clause résolutoire,

— Lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes restantes dues à la SCI BONAVENIR, laquelle dette sera apurée par un premier règlement de 5.000 euros d’ores et déjà réglé par virement effectué le 10 avril 2025, le solde de 15.656,65 euros devant être réglé par versement mensuel de 652,36 euros par mois sur 24 mois, le tout en sus du loyer mensuel courant s’élevant à 1829,84 euros, soit un loyer mensuel global de 2.482,20 euros commençant à courir à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à apurement de la dette.

Par note en délibéré autorisée, datée du 14 avril 2025, la SCI BONAVENIR a actualisé la dette à la somme de 19.316,32 euros arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus, confirmant ainsi la bonne réception des virements réalisés par la SARL RETOUCHES PRO d’un montant de 1.829,83 euros le 9 avril 2025 et d’un montant de 5.000 euros le 11 avril suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI BONAVENIR justifie, par la production du bail du 22 juin 2020, de l’attestation de vente du 1er juillet 2020, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et du décompte actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SARL RETOUCHES PRO, a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 15 novembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 16 décembre 2024.

Sur la plan financier, la SCI BONAVENIR fait valoir que la SARL RETOUCHES PRO reste à lui devoir la somme en principal de 19.316,32 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SARL RETOUCHES PRO n’établit pas s’être acquittée de la somme réclamée et n’en conteste ni le principe, ni le montant, même si elle calcule les échéances dues en mensualités en non au trimestre.

En conséquence, l’obligation de la SARL RETOUCHES PRO de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SARL RETOUCHES PRO à payer à la SCI BONAVENIR au titre des loyers, charges, taxes et, le cas échéant au titre des indemnités d’occupation, arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 19.316,32 euros.

En revanche, la clause pénale étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

La SARL RETOUCHES PRO sollicite que lui soient accordés les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles s’oppose la SCI BONAVENIR.

Or, il y lieu de prendre en compte la situation sanitaire actuelle et passée, ainsi que la situation économique et la hausse des énergies, leurs effets sur la situation financière et les récents efforts de paiements consentis par la SARL RETOUCHES PRO en vue d’apurer le passif.

Il convient en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire et, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

En cas de non-paiement dans les termes de la présente décision, la clause résolutoire viendra à s’appliquer conformément à la présente décision.

Dans cette hypothèse, à compter de la résiliation, le maintien dans les lieux de la SARL RETOUCHES PRO causant un préjudice à la SCI BONAVENIR, celle-ci sera fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL RETOUCHES PRO, succombante à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et la signification de la présente assignation.

Elle sera, par conséquent, condamnée à payer à la SCI BONAVENIR la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire au 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL RETOUCHES PRO à payer à la SCI BONAVENIR la somme provisionnelle de 19.316,32 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL RETOUCHES PRO se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 19 mensualités d’un montant de 965 euros et d’une 20ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 juin 2025 et les suivants avant le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL RETOUCHES PRO et de tous occupants de son chef hors du local commercial loué situé [Adresse 2] à [Localité 6],

— la SARL RETOUCHES PRO devra payer mensuellement à la SCI BONAVENIR, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter du 16 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL RETOUCHES PRO à payer à la SCI BONAVENIR la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL RETOUCHES PRO aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et la signification de la présente assignation.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,