SG

LE 10 SEPTEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 22/03007 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LWC4

[B] [Z]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet BRAS ([Adresse 8])

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22B

M^e Ronan LEVACHER – 245

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 07 MAI 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 10 SEPTEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet BRAS ([Adresse 8]), domiciliée : chez Syndic CABINET BRAS, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Adresse 3] – [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Z] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section MP n°[Cadastre 4], située [Adresse 2] à [Localité 10]. Sa propriété est bordée au nord-ouest par une parcelle section MP n°[Cadastre 7], sur laquelle est implantée la résidence [Adresse 9], située [Adresse 5], [Adresse 3] et [Adresse 1].

Monsieur [B] [Z] a constaté la présence de traces d’humidité sur la façade intérieure du mur de façade arrière de la maison, en mars 2019. Elle a déclaré le sinistre auprès de son assurance, la MACIF, qui a organisé deux réunions d’expertise, les 24 mai et 26 novembre 2019. Suite à la première réunion, le syndicat des copropriétaires a fait abattre un arbuste situé près de la façade de la maison de Madame [B] [Z], puis a remplacé 1,20 mètre de revêtement DELTA MS, en pied de mur, à l’aplomb de l’arbuste supprimé.

Suite à la dépose des revêtements de sol et de la dalle béton de sa maison, Monsieur [B] [Z] a fait constater par procès-verbal d’huissier du 28 novembre 2019, la présence de racines dans la pièce de vie située à proximité de la façade arrière de la maison.

Monsieur [B] [Z] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de procéder au retrait des racines ainsi constatées, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2019 et a saisi le conciliateur de justice. Une réunion s’est tenue le 22 janvier 2020, sans aboutir à un accord signé par les parties.

Par exploit en date du 04 juillet 2022, Monsieur [B] [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 1] (ci-après résidence [Adresse 9]), aux fins d’indemnisation des préjudices subis du fait plantations situées sur le terrain de la copropriété.

Par dernières conclusions du 20 mars 2023, Monsieur [B] [Z] a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 1] dite « [Adresse 9]» à verser à Monsieur [B] [Z] les sommes suivantes :

2.395,80 euros en indemnisation de ce préjudice consistant dans le coût des travaux d’injection de résine que Monsieur [Z] s’est trouvé contraint de mettre en œuvre, 3.900,00 euros en indemnisation du préjudice consistant dans le coût de reprise du DELAT MS en façade arrière ; 17.375,19 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de jouissance du bien, 1.848,00 euros en indemnisation du préjudice consistant dans le coût du ravalement à effectuer en façade arrière ;10.000,00 euros en indemnisation du préjudice consistant dans l’impossibilité de vendre le bien en l’état, faute de disposer de la facture et de l’attestation d’assurance de l’entreprise intervenue pour réaliser un ouvrage soumis à garantie décennale en façade arrière de la maison, Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 1] dite « [Adresse 9]» à verser à Monsieur [B] [Z] une somme de 3.000,00 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

Condamner les mêmes aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses conclusions, Monsieur [B] [Z] soutient avoir subi des infiltrations à l’origine de mauvaises odeurs et d’une dégradation des cloisons de doublage, au droit de la façade arrière de sa maison, liées à la présence de racines provenant d’arbres de la copropriété situés à proximité de la limite séparative. Il fait valoir que la suppression de végétaux suite à la première réunion d’expertise amiable, démontre que le syndicat des copropriétaires avait reconnu la réalité et l’origine du sinistre.

Monsieur [B] [Z] sollicite l’indemnisation des préjudices qu’il a subis du fait de l’attentisme du syndicat des copropriétaires dans la prise en charge du sinistre. Il demande la prise en charge des travaux réalisés dans le mur de façade pour limiter les infiltrations.

Il sollicite également le coût de la réfection du DELTA MS au niveau du linéaire de façade arrière, dégradé suite à l’arrachage de l’arbuste et refait en méconnaissance des règles de l’art.

Il demande à être indemnisé de la perte de jouissance de son bien, dès lors qu’il a dû stopper les travaux d’embellissements engagés dans sa maison, du fait des infiltrations subies à l’intérieur de sa maison et dues à la présence de racines végétales, dans l’attente de réaliser les injections de résine en pied de maçonnerie. Il fait valoir une perte de jouissance de 21 mois entre le départ de son ancien locataire et son installation dans la maison.

Il indique que la présence de végétaux sur sa façade l’a fortement dégradée alors que le ravalement avait été effectué en 2017. Il demande une remise en état de la partie dégradée.

Il soutient enfin subir un préjudice lié à l’impossibilité de vendre son bien en l’absence de justificatif de la facture et de l’assurance de l’entreprise intervenue pour réaliser la natte de drainage.

Par dernières conclusions du 08 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 1] (ci-après résidence [Adresse 9]), a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de l’article 1353 du code civil, de l’article 9 du code de procédure civile, de :

Débouter Monsieur [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [B] [Z] en tous les dépens dont distraction au profit de la société CVS (Maître Florent LUCAS), SELARL d’Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille- Bordeaux-Lyon), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] fait valoir que le demandeur n’apporte pas la preuve des faits nécessaires au succès de ses demandes, puisqu’il appuie ses demandes sur un rapport amiable de sa compagnie d’assurance et un constat d’huissier.

Le syndicat des copropriétaires souligne que le rapport d’assurance établi le 24 mai 2019 avait seulement relevé la présence d’humidité sur la toile de verre composant le revêtement des WC, dont la reprise était estimée à 350 euros et avait considéré que la présence d’un massif adossé à la façade pouvait en être la cause. Suite à cette réunion, la copropriété avait procédé à la coupe de l’arbuste en juillet 2019, puis au dessouchage, en octobre 2019.

Il reconnait avoir ensuite procédé au remplacement du revêtement DELTA MS installé en pied de mur, suite à la dégradation occasionnée par l’arrachage de l’arbuste, en octobre 2019. Il indique qu’il n’est pas démontré que la reprise de ce revêtement soit à l’origine de dommage.

Concernant la dégradation de la dalle béton imputée à la présence de racines, le syndicat souligne qu’elle a été remise en cause dans le cadre de la seconde expertise amiable réalisée le 26 novembre 2019.

Le défendeur conteste encore la réalité de la dégradation de la façade arrière de la maison.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose encore aux demandes de Monsieur [Z] concernant la prise en charge des travaux d’injection de résine, dès lors que le lien entre le bien fondé de ces travaux et les fautes qui lui sont imputées n’est pas établi.

Il en est de même de la reprise du DELTA MS, qui n’est pas justifiée, dès lors que le demandeur indique que l’injection de résine a solutionné les problèmes d’infiltration.

Il s’oppose à l’indemnisation d’une perte de jouissance dès lors qu’aucun lien n’est démontré avec les traces d’humidité relevées et que le demandeur a fait le choix de procéder à des travaux de rénovation, sans lien avec le sinistre invoqué, après le départ de son locataire.

Sur le coût du ravalement de la façade arrière, le défendeur s’oppose à sa prise en charge dès lors que la présence de végétaux ne pouvant justifier la demande formée à ce sujet.

Quant à l’impossibilité de vendre le bien en l’état en l’absence de facture et d’attestation d’assurance responsabilité décennale pour le remplacement du DELTA MS, le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces travaux ne sont pas de nature à justifier la garantie décennale et que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un projet de vente de la maison.

La clôture a été ordonnée le 14 mars 2024 et l’audience des plaidoiries s’est tenue le 07 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré pour le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des infiltrations subies par Monsieur [Z]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En outre, le syndicat des copropriétaires est soumis aux règles d’ordre public fixées par la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété. Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il est responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait, comme des dommages liés à un défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, qui va jouer en dehors de toute faute du syndicat, mais qui suppose d’établir le lien avec un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes et le dommage invoqué par le tiers ou le copropriétaire.

Que la demande d’indemnisation contre un syndicat de copropriétaires soit fondée sur l’article 1240 du code civil, texte général, ou sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, texte spécial à la copropriété, les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires doivent être démontrées. Les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil mettent à la charge du demandeur la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] dont la propriété est contiguë à celle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] fait valoir différents préjudices subis du fait de défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires ou de fautes imputables au syndicat.

Il indique, en premier lieu, avoir constaté en mars 2019, au départ du locataire lui ayant donné congé, des traces d’humidité dans les WC. Il a fait une déclaration auprès de son assurance, la MACIF, qui a diligenté une expertise amiable, réalisée en présence du syndic de la copropriété.

Une première réunion s’est tenue le 24 mai 2019 et une seconde le 26 novembre 2019. Le rapport amiable définitif établi à l’issue de ces réunions a relevé « des traces d’humidité sur la toile de verre composant le revêtement des WC » et a indiqué que l’humidité pouvant être liée à la présence d’un massif adossé à la maison de Monsieur [B] [Z], le syndic s’était engagé, suite à la première réunion à procéder à son enlèvement. Le rapport définitif a précisé qu’au cours de la seconde réunion, l’expert avait constaté que la cause des désordres avait été supprimée et que l’habitation faisait l’objet d’une réfection totale. Le dommage identifié par l’assureur était alors chiffré à 280 euros.

Il ressort de cette expertise amiable réalisée en présence de Monsieur [B] [Z] et du syndic de la résidence [Adresse 9], que le désordre initial était limité à « des traces d’humidité sur la toile de verre composant le revêtement des WC » et que le lien entre ces traces d’humidité et la présence d’un massif adossé à la maison avait été plus supposé que démontré.

Il n’est nullement démontré que la maison comportait des « traces d’humidité importantes sur le mur de façade arrière, notamment au pied de l’escalier », comme cela a été ensuite indiqué par Monsieur [B] [Z].

Il reste que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser, à l’occasion de cette expertise, la suppression de végétaux par la société le DOMAINE DU PAYSAGE, qui a également procédé au remplacement du revêtement d’étanchéité DELTA MS en pied de façade, sans que ces travaux ne fassent l’objet d’une facture et sans que les circonstances de ce remplacement soient clairement établies.

A l’appui de ses demandes d’indemnisation, Monsieur [B] [Z] produit également un constat d’huissier daté des 28 novembre et 16 décembre 2022, dans lequel l’huissier a repris les allégations du requérant sur la présence de « traces d’humidité importantes sur le mur de façade arrière, notamment au pied de l’escalier », sans pouvoir les constater. L’huissier a précisé que Monsieur [B] [Z] avait réalisé des travaux de décaissement au niveau du sol d’une dizaine de centimètres et lui avait indiqué que l’entreprise ayant effectué ces travaux avait retiré 95% des racines.

L’huissier a constaté des traces d’humidité au pied de l’escalier et sous celui-ci, ainsi que des morceaux de racines et une racine sortant du sol, dans la pièce de vie, le 28 novembre 2019 et la présence de plusieurs racines dans le sol, lors de la visite du 16 décembre 2019. Il a annexé des photos à son procès-verbal montrant la présence de ces racines.

Ce constat permet effectivement de voir que des racines ont été mises à jour suite aux opérations de décaissement que Monsieur [B] [Z] a fait réaliser dans sa maison, mais il ne suffit pas à établir que ces racines sont celles des végétaux présents sur l’assiette de la copropriété et qu’elles ont un lien avec des désordres constatés dans la maison de Monsieur [B] [Z]. Il ne permet pas non plus de faire le lien entre les traces d’humidité relevées dans la maison, et davantage mise en évidence après les travaux de décaissement réalisés, et une faute quelconque du syndicat des copropriétaires.

Le fait que le massif adossé à la façade de l’immeuble de Monsieur [B] [Z] ait été arraché par le syndicat des copropriétaires ne suffit pas non plus à démontrer que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lien avec des désordres ou un défaut d’entretien des parties communes à l’origine des désordres.

En l’espèce, les éléments produits par Monsieur [B] [Z] ne suffisent pas à démontrer que le syndicat des copropriétaires est l’auteur d’une faute ou d’un défaut d’entretien à l’origine d’infiltrations dans sa maison, lesdites infiltrations ayant imposé, selon lui, l’injection de résine en pied de maçonnerie.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas établie, la demande de Monsieur [B] [Z] de prendre en charge les frais engagés pour limiter le phénomène d’entrée d’eau en façade est rejetée.

Monsieur [B] [Z] fait également état d’une dégradation du revêtement DELTA MS installé en pied de mur et à l’aplomb de l’arbuste arraché, à l’origine de désordres. Il soutient que le syndicat des copropriétaires a fait reprendre ledit revêtement, ce que ce dernier ne conteste pas, sans respecter les règles de l’art, ce que conteste, en revanche, le syndicat.

Le manquement aux règles de l’art n’est pas démontré par Monsieur [B] [Z]. Il ne justifie pas non plus de préjudices en lien avec la pose d’un nouveau matériau de protection de soubassements par le syndicat des copropriétaires. Les photos produites, le devis de la société RENOV STYLE HABITAT 44 en date du 11 juin 2022, ne suffisent pas à justifier des manquements imputés au syndicat des copropriétaires et des désordres prétendument subis.

La demande de prise en charge de travaux de réfection de l’étanchéité du soubassement de la maison de Monsieur [B] [Z] n’est pas justifiée et doit être rejetée.

Monsieur [B] [Z] sollicite, par ailleurs, l’indemnisation d’une perte de jouissance de son bien en indiquant qu’il a dû suspendre les travaux de rénovation intérieure dans l’attente du traitement des problèmes d’infiltrations subis du fait de la présence de végétaux accolés à sa façade. Là encore, il n’est nullement établi que lesdits végétaux, qui ont été arrachés par le syndicat des copropriétaires aient été à l’origine d’infiltrations. En l’absence de lien entre une faute du syndicat, voire un défaut d’entretien des parties communes et un désordre subi par le voisin, ce dernier ne peut prétendre à être indemnisé au titre d’une éventuelle perte de jouissance.

La demande d’indemnisation formée par Monsieur [B] [Z] au titre d’une perte de jouissance imputable au syndicat des copropriétaires est rejetée.

Monsieur [B] [Z] demande l’indemnisation du préjudice subi du fait de la présence de végétaux poussant sur le fonds du syndicat des copropriétaires en grimpant sur la façade de sa maison. Il se fonde sur les photos produites par le syndic montrant des traces de végétaux sur le mur de façade.

Le fait que les végétaux aient sali ladite façade n’est pas contestable. Toutefois il n’est pas démontré que ces salissures soient à l’origine d’une dégradation du mur, justifiant son ravalement. En l’espèce, la réalité des désordres allégués n’étant pas suffisamment étayée par des éléments objectifs, la demande d’indemnisation au titre du ravalement du mur doit être rejetée.

Enfin, Monsieur [B] [Z] fait état d’un préjudice lié à l’impossibilité de vendre son bien, en l’absence de facture et d’attestation d’assurance de l’entreprise intervenue pour réaliser la natte DELTA MS en pied de façade.

Outre, l’absence d’élément permettant de démontrer que Monsieur [B] [Z] a effectivement subi un refus de vente lié à l’absence de ces documents, il n’est nullement établi en quoi la réfection de ce revêtement, qui constitue des travaux mineurs, entrerait dans le champ de la garantie décennale.

La demande d’indemnisation formée par Monsieur [B] [Z] au titre du préjudice lié à l’impossibilité de vendre son bien, du fait de l’absence de facture et d’attestation d’assurance de l’entreprise ayant réalisé le changement de la natte DELTA MS en pied de façade, est rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [B] [Z] succombant à la présente instance, sera condamné au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la société CVS (Maître Florent LUCAS), aux offres de droit et à verser la somme de 1500 euros, au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 1] (ci-après résidence [Adresse 9]), au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’ordonner ni de la constater.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par Monsieur [B] [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 1] (ci-après résidence [Adresse 9]) ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la société CVS (Maître Florent LUCAS), aux offres de droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 1500 euros, au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 1] (ci-après résidence [Adresse 9]), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions qui précèdent est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART