Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F]

Logement 23 Etage 1 Résidence Les 4 Saisons

13 Rue de la Fontaine Launay

44400 REZE

comparant en personne le 27 juin 2024 et non comparant le 19 septembre 2024

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 juin 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00502 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MZX4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [D] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 janvier 2017 à effet au 27 janvier 2017, La Nantaise d’Habitations a donné à bail à [D] [F] et [Z] [I] un logement lui appartenant sis, 13 rue de la Fontaine Launay, Résidence les quatre saisons, 1er étage, n°23, outre un garage n°64 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 333,82 € pour le logement et 54,94 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 44,14 €.

[Z] [I] a donné congé auprès du bailleur par courrier du 14 mai 2018 à effet au 31 juillet 2018.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, La Nantaise d’Habitations a fait commandement à [D] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.791,62 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, La Nantaise d’Habitations a fait assigner [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 13 novembre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [D] [F] et de tout occupant de son chef du logement situé 13 rue de la Fontaine Launay, Résidence les quatre saisons, 1er étage, n°23, outre un garage n°64 – 44400 REZE, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 5.644,22 € arrêtée au 30 novembre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 333,82 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [D] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 juin 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024, renvoyée à la demande de [D] [F] et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, La Nantaise d’Habitations se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.205,59 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [D] [F] a comparu à l’audience du 27 juin 2024, qui a été renvoyée à sa demande. Il n’a pas comparu le 19 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CAF le 29 octobre 2021 et dont la caisse a accusé réception le 9 novembre 2021, soit au moins deux mois avant l’assignation du 8 février 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 8 février 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 13 janvier 2017 contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [D] [F] le 13 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.791,62 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de La Nantaise d’Habitations est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [F] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.205,59 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 septembre 2024. En conséquence, [D] [F] sera condamné au paiement de cette somme, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

Il sera enfin condamné à payer à La Nantaise d’Habitations, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 415,58 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, La Nantaise d’Habitations a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire et le diagnostic social et financier, [D] [F] a effectué un règlement inférieur au loyer courant en septembre 2023, puis un virement important de 2.500 € en février 2024 (faisant passer sa dette de 6.585,08 € à 4.085,08 €) sans aucun versement depuis. C’est son grand-père qui a versé cette somme, indiquant que son petit-fils avait des problèmes de santé. [D] [F] ne perçoit plus les APL depuis novembre 2022. Il est également débiteur auprès d’EDF pour presque 700 €.

Ainsi, [D] [F] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et n’est pas en situation de régler sa dette locative, sa situation personnelle, professionnelle et financière étant actuellement obérée.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [D] [F].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, La Nantaise d’Habitations sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 janvier 2017 entre La Nantaise d’Habitations d’une part et [D] [F] et [Z] [I] d’autre part, concernant le logement sis 13 rue de la Fontaine Launay, Résidence les quatre saisons, 1er étage, n°23, outre un garage n°64 – 44400 REZE ;

CONSTATE que [Z] [I] a donné congé auprès du bailleur par courrier du 14 mai 2018 à effet au 31 juillet 2018 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNE [D] [F] à payer à La Nantaise d’Habitations la somme de 7.205,59 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, dépôt de garantie de 333,82 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [F] à payer à La Nantaise d’Habitations, à compter du 19 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 415,58 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [D] [F], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [D] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [D] [F] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE La Nantaise d’Habitations de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY