TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 24/07376 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHYR

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES, situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA IMMOBILIER EVRY, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est situé [Adresse 2],

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, Toque : C2444

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [K], demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

Non comparante,

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Zahra BENTOUILA , greffière , de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Novembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[K] [K] et Mme [B] [Y] sont propriétaires des lots numéros 27 et 65 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2024, le [Adresse 11] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M.[K] [K] et Mme [B] [Y] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement M. [K] [K] et Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme totale de 6 959,86 euros, correspondant à :

• 3 664,69 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 10 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 2 023,17 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 devenues exigibles par anticipation;

• 972 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER solidairement M. [K] [K] et Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES EPINETTES située [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER solidairement M. [K] [K] et Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme totale de 1 944 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER M. [K] [K] et Mme [B] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent pas du paiement de leurs charges de copropriété, bien qu’ils aient déjà été condamnés par jugement en date du 4 septembre 2023.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave tès notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans.

A l’audience du 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et s’est opposé à l’octroi de délai de paiement.

Mme [B] [Y] a comparu à l’audience, n’a contesté ni le principe de la dette ni le montant réclamé, précisant qu’il a été réglé 1 000,00 euros les six derniers mois et qu’elle est au chômage, en fin de droits.

Elle s’est opposée à la demande de dommages et intérêts et a sollicité des délais de paiement.

Au soutien, elle a expliqué qu’elle allait percevoir le RSA, qu’elle a quatre enfants à charge et elle produit un avis d’imposition sur le revenu 2024 indiquant un revenu fiscal de référence de 59 000,00 euros.

Bien que régulièrement assigné, M. [K] [K] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 13 février 2025, le tribunal judiciaire d’EVRY a ordonné la réouverture des débats afin, dans le respect du contradictoire, de confronter la demande de délais de paiement présentée en fin d’audience par Mme [B] [Y], alors que l’avocat du demandeur avait quitté l’audience suite à la mise en délibéré, à la position du Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance .

M. [K] [K] et Mme [B] [Y] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de M. [K] [K] :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 février 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[K] et Mme [Y], l’avis de réception portant la mention “Pli avisé et non réclamé”.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis du 12 décembre 2024 et a précisé qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [K] le 16 février 2024, versée aux débats, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, mettant en demeure M. [K] et Mme [Y] de régler la somme totale de 2 742,81 euros au titres des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Elle ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision ils pourront être poursuivis sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que la totalité des charges impayées restant dûes ainsi que les provisions non encore échues ne deviennent exigibles que passé un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure infructueuse, cette dernière ne peut inclure les sommes restant dûes puisque, aux termes mêmes de l’article 19-2, celles-ci ne sont pas encore exigbles à la date de sa rédaction.

En conséquence, la mise en demeure du 16 février 2024 n’étant pas conforme, l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES selon la procédure accélérée au fond est irrecevable à l’encontre de M.[K], ce dernier n’ayant pas comparu et manifesté son accord sur le principe et le montant de la dette.

Sur l’action à l’encontre de Mme [B] [Y] :

Mme [B] [Y] ne conteste ni le principe de la dette ni le montant total de 6 959,86 euros réclamé correspondant :

— à 3 664,69 euros au titre des charges de copropriété et fonds travaux ALUR exigibles, arrêtés au 10 octobre 2024, sur la période du 1er juillet 2023 au 10 octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 3/4 fonds ALUR 2024 inclus,

— et à 2 023,17 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 devenues exigibles par anticipation.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES :

— la somme de 3 664,69 euros au titre des charges de copropriété et fonds travaux ALUR exigibles, arrétés au 10 octobre 2024, sur la période du 1er juillet 2023 au 10 octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 3/4 fonds ALUR 2024 inclus.

. et la somme de 2 023,17 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 devenues exigibles par anticipation.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts sur la somme de 2 742,81 euros au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [K] [K] et Mme [B] [Y] ont déjà été condamnés, solidairement par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 4 septembre 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de Mme [B] [Y], après condamnation, à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES réclame une somme de 972,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Seuls les frais des lettres de mise en demeure du 16 février 2024 et du 10 octobre 2024, versées aux débats et dont les modalités d’envoi ont été justifiées, apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 45,60 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, soit pour les deux lettres de mise en demeure une somme de 91,20 euros.

Mme [B] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 91,20 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [B] [Y] sollicite des délais de paiement, produit un avis d’imposition 2024 indiquant un revenu fiscal de référence de 59 000,00 euros, mais explique qu’elle est au chômage en fin de droits et va percevoir le RSA.

Elle ne justifie pas de sa situation financière et patrimoniale actuelle et n’apporte pas la preuve qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Ne démontrant pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement, Mme [B] [Y] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [B] [Y], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à l’encontre de M. [K] [K],

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 3 664,69 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er juillet 2023 au 10 octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 3/4 fonds ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 2742,81 euros et pour le surplus à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 2 023,17 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 1er trimestre 2025 au 3ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 91,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTE Mme [B] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,