REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/08353 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOPU

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 19 Mars 2025

S.C.I. BRESSINVEST c/ [O]

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Gaëlle CORNE, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. BRESSINVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [O]

né le 23 Juin 1961 à [Localité 7] (ESSONNE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— [R] [O]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 1er avril 2019 prenant effet le 1er mai 2019, La SCI BRESSINVEST, représentée par son mandataire l’Agence Sud Locations, a donné à bail à Monsieur [R] [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 690 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la SCI BRESSINVEST a fait délivrer à Monsieur [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1741,17 euros et d’avoir à fournir son attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 signifié par dépôt en l’étude, la SCI BRESSINVEST a fait assigner Monsieur [R] [O] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 8 janvier 2025, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 19 octobre 2024 ;Prononcer, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCI BRESSINVEST et Monsieur [R] [O] ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [O], ainsi que tout occupant de son chef et de tout mobilier, des lieux loués sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour du départ effectif du requis et de tout occupant de son chef et de tout mobilier, et condamner Monsieur [R] [O], à payer le montant de ladite indemnité d’occupation ;Condamner Monsieur [R] [O] à payer à la SCI BRESSINVEST la somme de 2918,19 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [R] [O] à payer à la SCI BRESSINVEST la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [R] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 8 janvier 2025, la SCI BRESSINVEST, représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [O] a comparu en personne à l’audience. Il ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement. Il ne souhaite pas rester dans le logement, une demande DALO est en cours. Il précise avoir comme revenus mensuels 781,02 euros de retraite et 425,06 euros de complémentaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il a été fait lecture.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions des articles 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SCI BRESSINVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 1er avril 2019.

La clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Le bail conclu le 1er avril 2019, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2024 pour la somme en principal de 1 741,17 euros.

Il ressort du décompte fournit au débat, qu’entre le 19 août 2024 et le 19 octobre 2024, la CAF a effectué deux règlements pour la somme totale de 385 euros. Dès lors les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 octobre 2024 à minuit.

Monsieur [R] [O] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire comme précisé dans le dispositif et de le condamner à une indemnité d’occupation d’un montant de 781,01 euros par mois pour la période courant du 20 octobre 2024 à la date de libération effective des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La SCI BRESSINVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [O] reste devoir la de somme de 4 281,21 euros en principal au mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [R] [O], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résiliation du bail arrêtée au 19 octobre 2024 minuit, les sommes dues par Monsieur [R] [O] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Monsieur [R] [O] sera par conséquent condamné à payer à La SCI BRESSINVEST :

la somme de 1741,17 euros au titre des loyers et charges comprises dans le commandement de payer,la somme de 1562,02 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, la résiliation ayant eu lieu le 19 octobre 2024,la somme de 1562,02 euros au titre des indemnités d’occupation dues par Monsieur [R] [O] des mois de novembre et décembre 2024,

En conséquence, Monsieur [R] [O] sera condamné à verser à la SCI BRESSINVEST la somme 4 281,21 euros arrêtée à l’échéance de décembre 2024 comprise au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III/ SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [O] sera rejetée.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de La SCI BRESSINVEST recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre La SCI BRESSINVEST et Monsieur [R] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 octobre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [R] [O] et à tous occupants et biens de son chef de quitter l’appartement situé [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut de départ de Monsieur [R] [O] ou de tous occupants et biens de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux situé [Adresse 4] avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [O] à compter du mois de novembre 2024, mois suivant la résiliation, à la somme mensuelle de 781,01 € (SEPT CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET UN CENTIME) et le CONDAMNE, à la payer à la SCI BRESSINVEST, prise en la personne de son représentant légal, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à La SCI BRESSINVEST, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4 281,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au mois de décembre 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais formulée par Monsieur [R] [O] en l’absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l’audience ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à La SCI BRESSINVEST la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mars 2025.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection