Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26 Place Rosa Parks – BP 83618

44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substituée par Maître Chloé ARNOUX, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T], [N], [U] [Z]

1 rue de l’Ile de Sein

Appartement 9 – 2ème étage

44300 NANTES

représenté par Maître Tiphaine RIOUAL, avocate au barreau de NANTES

Monsieur [Y] [D]

1 rue de l’Ile de Sein

Appartement 9 – 2ème étage

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00428 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MZBF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître [M] RIOUAL + Monsieur [Y] [D]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 avril 2012 à effet au même jour, la société NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [T] [Z] un logement de type T4 lui appartenant sis, 1 rue de l’île de Sein, 2ème étage, n°9 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 289,62 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 126,21 €.

Par rapport d’intervention du 16 décembre 2023 du service Voie Publique de la direction départementale de la sécurité publique de Loire-Atlantique, les policiers indiquent être intervenus à la demande d'[T] [Z] pour régler un différend avec un de ses sous-locataires au 1 rue de l’île de Sein à Nantes. Celui-ci a alors déclaré avoir eu une remontrance de son bailleur du fait d’une importante consommation d’eau et demandait en conséquence l’expulsion de l’individu, [Y] [D], ajoutant ne pas vivre lui-même dans le logement. Non seulement il n’a pas nié les faits de sous-location mais les a revendiqués note le rapport de police.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [T] [Z] et [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Prononcer la résiliation du bail conclu le 17 avril 2012 ;

· Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;

· Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du dernier loyer, comprenant les charges locatives ;

· Condamner le locataire au paiement des sous-loyers qu’il a perçus depuis l’entrée en vigueur du bail, soit en l’état la somme de 3.500 € ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.

Dans ses conclusions, [T] [Z] explique avoir perdu son emploi en mai 2023 et s’être retrouvé dans une situation difficile. Il a alors rencontré [Y] [D], qui était en grande difficulté pour se loger et lui a proposé de l’héberger dans une des chambres de son logement à partir du mois d’août 2023, lui demandant en contrepartie une participation aux charges du quotidien. [T] [Z] affirme avoir voulu cesser cet hébergement au bout de quelques semaines, mais s’être heurté au refus de [Y] [D].

Il demande au juge des contentieux de la protection de :

· Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Nantes Métropole Habitat ;

· condamner Nantes Métropole Habitat à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Nantes Métropole Habitat demande au juge de rejeter les demandes d'[T] [Z]

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, [T] [Z] était représenté par son Conseil.

Régulièrement assigné à étude, [Y] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[Y] [D] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

L’article 1217 du code civil énonce que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

En l’espèce, l’article 5-1 du contrat de bail signé le 17 avril 2012 entre Nantes Métropole Habitat et [T] [Z] stipule que « la sous-location des locaux désignés au présent contrat est interdite ».

Une exception à cette interdiction est cependant autorisée, impliquant un contrat de sous-location dont la copie doit être transmise au bailleur, qui devra avoir été informé au préalable et qui percevra directement les sous-loyers.

[T] [Z] rappelle l’article 1224 du code civil, selon lequel « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. », faisant valoir non seulement qu’il n’a pas manqué à l’exécution du contrat de bail mais que si une faute devait lui être imputée, elle ne serait pas suffisamment grave.

Nantes Métropole Habitat fonde ses demandes sur le rapport d’intervention policière du 16 décembre 2023.

La brigadier-chef rédactrice du rapport mentionne qu’arrivée sur place, elle et ses collègues ont été requis par [T] [Z] qui « sans une once de culpabilité ou de honte » déclare « qu’il souhaite qu’une des personnes à qui il sous-loue son appartement quitte les lieux » et « s’estime donc en droit de pouvoir l’évincer sur le champ. ».

La policière ajoute que [Y] [D] était également sur place et a déclaré qu’il s’attendait à ce que ce soit les policiers qui lui demandent de quitter les lieux, et non [T] [Z]. Il a précisé être logé dans l’appartement depuis l’été 2023 et qu’une femme africaine occupe depuis plusieurs mois la seconde chambre du logement. [Y] [D] affirmait n’avoir signé aucun bail et payer, de même que la femme, 350 € par mois à [T] [Z], sans délivrance de quittance. Il a enfin remis aux policiers un document intitulé « consignes dans le logement », rédigé par [T] [Z].

Le brigadier-chef mentionne en outre dans son rapport qu'[T] [Z] « ne nie aucunement les faits, et les revendique même, nous précisant au passage qu’il ne vit pas dans le logement, mais auprès de sa concubine ».

Or, l’article 5-1 du contrat de bail du 17 avril 2012 stipule également que « le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire, qui doit l’occuper au moins 8 mois par an, conformément à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. ».

Enfin, l’article 3.1 du contrat de bail mentionne qu’il est fait « obligation au locataire de déclarer sans délai l’hébergement de toute personne ne figurant pas au bail et de fournir des justificatifs de ressources ».

***

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat relève que le rapport d’intervention de la police du 16 décembre 2023, les propos d'[T] [Z], ceux de [Y] [D] et le document remis par celui-ci démontrent la sous-location mise en place par [T] [Z] et va à l’encontre de ce qu’il déclare dans ses écritures, faisant valoir désormais qu’il n’a consenti aucune sous-location.

Il ressort en effet des éléments rappelés du rapport de police que [T] [Z] a fait appel aux forces de l’ordre pour régler un différend avec un sous-locataire, a revendiqué cette sous-location, que [Y] [D] a remis un document à l’appui de cette sous-location et qu’ainsi, ce n’est pas sur ses seules déclarations que la réalité de la sous-location est démontrée. Le rapport de police parle même d’une « sous-location assumée ».

Ainsi, [T] [Z], locataire du logement loué par Nantes Métropole Habitat, a manqué à ses obligations, prévues à l’article 5-1 du contrat de bail, d’autant qu’il a reconnu devant les policiers qu’il n’occupait pas le logement.

En l’absence de clause résolutoire prévue pour ce manquement contractuel, le manquement doit être « suffisamment grave » pour entraîner la résolution du contrat de bail.

[T] [Z] conteste une telle gravité en faisant valoir qu’il n’a manqué à aucune autre obligation contractuelle, a notamment toujours payé régulièrement ses loyers, qu’il n’a jamais eu l’impression de commettre une faute contractuelle, qu’il souhaitait simplement héberger une personne en difficulté, qu’il est ainsi de bonne foi, et que d’ailleurs c’est lui qui a fait appel aux policiers.

Or, non seulement il a revendiqué la sous-location mais il n’a à aucun moment contesté non seulement la présence de deux personnes arrivées indépendamment dans le logement et n’a pas nié directement que chacun des occupants lui versait la somme de 350 € par mois pour cette sous-location. Or, cela correspond à une somme totale de 700 € pour un logement dont le loyer d’origine était de 289,62 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 126,21 €.

Locataire d’un logement social conventionné, ayant sous-loué son logement à au moins deux personnes pendant plusieurs mois, [T] [Z] ne peut être considéré comme étant de bonne foi, au regard des articles 5-1 et 3.1 du contrat de bail.

Le contrat de bail est donc résilié et [T] [Z] doit être expulsé, ainsi que tout occupant et biens de son chef.

L’assistance de la force publique et d’un serrurier étant prévus en cas de nécessité pour faciliter l’expulsion, l’astreinte n’est pas nécessaire pour assurer l’exécution de celle-ci, d’autant que le locataire réside en réalité, d’après ses propres dires, chez sa compagne.

[T] [Z] sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 368,35 €.

Sur le remboursement des sous-loyers

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, le locataire a sous-loué l’appartement pendant plusieurs mois sans l’accord du bailleur et ainsi, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées.

D’après le rapport de police du 16 décembre 2023, c’est bien [Y] [D] qui a évoqué le montant de 350 € par mois qu’il paye à [T] [Z] au titre de la sous-location, et lui également qui a évoqué la présence d’une femme dans la seconde chambre du logement (appartement de type T4).

La brigadier-chef rédactrice du rapport précise pourtant, dans l’immédiate suite de ces propos de [Y] [D] que « Mr [Z] ne nie aucunement les faits, et les revendique même, nous précisant au passage qu’il ne vit pas dans le logement, mais auprès de sa concubine. ».

Face à ce rapport circonstancié d’un policier assermenté, qui rapporte les propos du défendeur, celui-ci ne peut se targuer d’une position contraire.

Ainsi, en retenant la somme de 700 € par mois depuis août 2023 rapportée à [T] [Z] du fait de cette sous-location, et en demandant le remboursement de la somme de 3.500 €, Nantes Métropole Habitat retient une sous-location de 5 mois, considérant que la situation n’a perduré que jusqu’à l’intervention des policiers. Cette demande est raisonnable et mesurée et il convient d’y faire droit et de condamner [T] [Z] à lui payer cette somme.

Sur les dommages et intérêts

Nantes Métropole Habitat demande la condamnation de son locataire à lui payer la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts. [T] [Z] s’y oppose.

La requérante fait valoir que le comportement de son locataire lui est fortement préjudiciable, s’agissant d’un logement social, attribué à des personnes dont les revenus sont limités et ouvrant droit à des prestations sociales. Le défendeur considère que Nantes Métropole Habitat n’avance aucun préjudice alors pourtant que la bailleresse est un bailleur social d’une envergure certaine sur le bassin nantais dont le travail a été mis à mal par la confiance placée en son locataire.

[T] [Z] sera donc condamné à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 600€ à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 17 avril 2012 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [T] [Z] concernant un logement de type T4 appartenant à Nantes Métropole Habitat sis, 1 rue de l’île de Sein, 2ème étage, n°9 – 44300 NANTES à la présente décision ;

ORDONNE à [T] [Z], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par la société NANTES METROPOLE HABITAT ;

CONDAMNE [T] [Z] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter de la présente décision, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 368,35 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3.500 € au titre des sous-loyers perçus ;

CONDAMNE [T] [Z] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [T] [Z] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY