Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

la SELARL BECRIT GLONDU NOELLE

M^e Nicole DORIER-SAMMUT

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES Le 21 Janvier 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/00481 – N° Portalis DBX2-W-B7H-JZ5L

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [N] [U],

née le 09 août 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL CONSILIUM, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, et par M^e GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER ET ASSOCIES avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

M. [G] [R]

né le 01 Février 1980 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL CONSILIUM, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, et par M^e GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER ET ASSOCIES avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

Mme [M] [L] épouse [E],

née le 19 juin 1959 à [Localité 10] (SUISSE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicole DORIER-SAMMUT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

M. [X] [E],

né le 27 janvier 1959 à [Localité 6] (DROME)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicole DORIER-SAMMUT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

M. [B] [I]

né le 21 décembre 1957 à [Localité 9]

sous curatelle de l’Association Tutélaire de Gestion

ATG, Association enregistrée sous le numéro SIREN 344449442 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Chez Monsieur [B] [I] – [Adresse 3]

représenté par la SELARL BECRIT GLONDU NOELLE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Novembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [E] et Madame [M] [L] épouse [E] étaient propriétaires d’un bien immobilier sur la Commune de [Localité 12] cadastré section BZ n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 8].

Suivant contrat de location de locaux vides à effet au 30 Novembre 2014 pour une durée de trois ans, Madame [M] [E] a donné le bien à bail à Monsieur [B] [I].

Monsieur [X] [E] et Madame [M] [L] ont conclu un compromis de vente en date du 30 Octobre 2020 par l’intermédiaire de l’Agence immobilière Century 21 avec Monsieur [G] [R] et Madame [N] [U] pour ce bien.

Le compromis prévoyait que « le VENDEUR déclare que les biens à vendre seront prochainement libres de toute location ou occupation, un congé lui ayant été régulièrement délivré le 14 octobre 2020. Les biens seront libres de toute occupation au plus tard le 15 Janvier 2021 ; date à laquelle les biens à vendre y compris les annexes seront totalement débarrassés de tout objet quelconque. ».

Il comportait également une clause suspensive liée à la vente par les consorts [R] – [U] de leur propre bien immobilier. Cette vente a eu lieu le 8 février 2021.

La signature de l’acte authentique était prévue au 31 Janvier 2021.

Le locataire n’ayant cependant pas quitté les lieux à cette date, la réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par mail du 11 février 2021, Mme [M] [E] écrivait à Me [W] [TV], notaire, ainsi qu’à l’Agence Century 21 notamment qu’elle proposait « déjà de payer, dans l’éventualité d’une réponse négative de la part de l’assurance de (son) mari, un hébergement pour les acquéreurs jusqu’à l’entrée dans la propriété, de payer une équipe de nettoyage quand les locaux seront vides ».

C’est ainsi qu’entre le 12 février 2021 et le 19 Mars 2021, les consorts [E] ont pris à leur charge l’hébergement des acheteurs Monsieur [G] [R] et Madame [N] [U].

Le 19 Mai 2021 à la demande de Monsieur [X] [E] et de Madame [M] [L] épouse [E], la SCP [Z] [V], [J] [A], [F] [O] -[V], [K] [H], Huissiers de justice Associés à [Localité 9], a délivré à Monsieur [B] [I], locataire, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail dans le délai de 2 mois et de fournir les justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois.

Monsieur [B] [I] a finalement quitté les lieux le 12 août 2021.

Le jour même, la vente définitive du bien était réalisée suivant acte reçu en l’étude de Maître [C] [D], notaire.

Monsieur [B] [I] a été condamné par ordonnance de référé en date du 16 mai 2022 à payer par provision à Monsieur [X] [E] et Madame [M] [E] la somme de 5.097,80 euros au titre de l’arriéré locatif du mois de mai 2018 jusqu’à la date de son départ le 12 Août 2021 outre les entiers dépens de l’instance.

Par acte de Commissaire de justice du 25 janvier 2023, les consorts [R] – [U] ont assigné Monsieur [X] [E] et Madame [M] [L] épouse [E] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes afin de les voir condamner aux dépens et à leur payer :

6.987,00 euros au titre des loyers pour la période du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021 assortis d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 10 mai 2021 ;2.365,00 euros TTC au titre de la réparation du tableau de répartition ;1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour l’inexécution de leur obligation ; 5.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour défaut d’information précontractuelle ;4.000,00 euros en réparation du préjudice moral ; 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le 9 août 2023, les consorts [E] – [L] ont délivré une assignation aux fins de dénonce et de mise en cause à l’endroit de Monsieur [B] [I]. Celui-ci étant placé sous une mesure de curatelle renforcée suivant jugement en date du 29 octobre 2021 y désignant Monsieur [Y] [S], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs jusqu’au 29 Octobre 2026, ce dernier a également été mis en cause en l’état des dispositions de l’article 468 du code civil suivant assignation du 31 août 2023.

Monsieur [B] [I] étant en réalité sous curatelle entre les mains de l’Association Tutélaire de Gestion (ATG), une assignation rectificative a été délivrée le 21 septembre 2023.

La jonction des procédures a été ordonnée le 11 janvier 2024 par le juge de la mise en état.

* * *

Les requérants fondent leurs demandes sur les articles 1100, 1100-1, 1103, 1105, 1112-1, 1128, 1217, 1231 et 1231-1 du code civil.

Ils excipent à cette fin tout d’abord l’engagement des consorts [E] – [L] d’assumer leurs frais d’hébergement jusqu’à leur entrée dans la propriété, ainsi que les frais de nettoyage. Ils pointent un engagement clairement établi, sans condition ni formalité particulière pour sa mise en œuvre. Ils le qualifient d’offre ferme et soulignent que l’obligation a connu un commencement d’exécution. Ils expliquent que les défendeurs ont la capacité de contracter, que le contenu de leur engagement est licite et leur consentement éclairé, si bien qu’ils doivent assumer la totalité de leurs obligations.

Ils estiment que cet engagement comprend la prise en charge de la période de préavis du contrat de location qu’ils ont dû souscrire, la réitération de la vente leur ayant été annoncée au dernier moment, sans qu’ils ne puissent prendre leurs dispositions. Ils sollicitent en outre 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’inexécution injustifiée de l’obligation contractuelle des consorts [E] – [L].

Ils relèvent ensuite que les vendeurs sont de mauvaise foi puisqu’ils savaient que leur locataire posait des problèmes depuis plusieurs années. Ils soulignent qu’ils n’ont entrepris aucune démarche pour remédier à cette difficulté. Ils estiment que cette information précontractuelle était déterminante et aurait dû être portée à leur connaissance, plutôt que de stipuler dans le compromis de vente qu’un congé avait été délivré au locataire et que les biens seraient libres de toute occupation au plus tard le 15 janvier 2021. Ils demandent 5.000 euros en réparation de cette défaillance dans leur obligation loyale d’information.

Ils exposent également des dégradations volontaires du bien, constatées lors de leur prise de possession, qui n’avaient là encore pas été portées à leur connaissance. Ils déclarent que le manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle ne disparaît pas par le fait que les acquéreurs, qui ont fait confiance, auraient fait preuve de négligence. Ils soulignent que les dégradations constatées sont nécessairement postérieures au compromis de vente, qui en outre ne les reprend pas. Néanmoins, elles étaient connues des vendeurs puisqu’un état des lieux de sortie du locataire a été dressé.

Ils font état d’un préjudice moral du fait de leurs multiples déménagements et de la découverte de leur bien dégradé.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, les consorts [E] – [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 4 et 56 du code de procédure civile, 1344 et suivants, 1231 et suivants, 1100 et suivants, 1302 et 1128 et suivants du code civil, de :

DECLARER Monsieur [X] [E] et Madame [M] [L] épouse [E] irrecevables en leurs demandes d’UNE PART, faute de justifier de leurs moyens en droit dans le dispositif de leur assignation en date du 25 Janvier 2023 et d’AUTRE PART, faute d’avoir délivré une mise en demeure préalable obligatoire avant leur demande en justice.

EN TOUTES HYPOTHESES :

DEBOUTER Monsieur [G] [R] et Madame [N] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur endroit;

ORDONNER restitution par Monsieur [G] [R] et Madame [N] [U] à Monsieur [X] [E] et Madame [M] [L] épouse [E] de la somme de 1.663,93 euros indûment versée correspondant aux frais de location engagés entre le 12 février 2021 et le 19 mars 2021 ;

Si par extraordinaire la juridiction de céans vient à mettre à leur charge une quelconque condamnation :

CONDAMNER Monsieur [B] [I] et sa curatrice l’Association Tutélaire de Gestion à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [G] [R], Madame [N] [U], Monsieur [B] [I] et sa curatrice l’Association Tutélaire de Gestion in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [G] [R], Madame [N] [U], Monsieur [B] [I] et sa curatrice l’Association Tutélaire de Gestion in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, avec distraction faite au profit de M^e Nicole Dorier Sammut au visa de l’article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les consorts [E] – [L] font valoir que l’assignation des requérants encourt l’irrecevabilité pour ne pas comporter dans son dispositif les moyens de droit devant permettre de déterminer l’objet du litige. Ils estiment également irrecevables les demandes des consorts [R] – [U] en l’absence de mise en demeure préalable.

Ils indiquent ensuite que la proposition de régler les frais d’hébergement des demandeurs jusqu’à leur entrée dans les lieux ne constitue pas une obligation civile mais une obligation naturelle insusceptible d’exécution forcée. Si cette obligation devait être considérée comme s’étant transformée en obligation civile, ils excipent d’un consentement vicié par la violence. Ils estiment dès lors que la nullité de leur engagement doit entraîner restitution des sommes versées pour l’hébergement des consorts [R] – [U].

Ils estiment par ailleurs qu’ils n’avaient aucune obligation précontractuelle d’information de non-paiement des loyers par le locataire alors qu’au jours de la rédaction du compromis aucune action en justice en ce sens n’avait été intentée. Ils soulignent que les acquéreurs n’ont pas fait application de la clause sanctionnant la non-réalisation de la condition suspensive liée au départ du locataire et que c’est en toute connaissance de cause qu’ils ont soumis le compromis faisant état de la présence de celui-ci. Ils déclarent avoir accompli les diligences nécessaires au départ du locataire.

En ce qui concerne la dégradation du tableau électrique, ils relèvent que les requérants ne démontrent pas que celui-ci était un élément déterminant de leur consentement. Ils font valoir que les demandeurs n’établissent pas la nécessité des réparations invoquées, ni même si celles-ci ont eu lieu sur le tableau électrique en question. Ils soulignent que les consorts [R] – [U] ont accepté d’acquérir le bien en l’état au jour de la signature de l’acte authentique qui fait mention de câbles électriques n’arrivant pas au tableau.

Ils exposent l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre les arrêts de travail présentés par les demandeurs et le présent litige.

Ils indiquent en dernier lieu que c’est le non-respect par M. [B] [I] de quitter les lieux au 15 janvier 2021, comme il s’y était engagé, qui n’a pas permis la régularisation de la vente ; et que c’est sa résistance à partir qui a prolongé la situation. Ils pointent dès lors une faute de celui-ci. Ils l’accusent d’être à l’origine des dégâts constatés. Ils demandent dès lors qu’il soit condamné à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux.

Ils estiment avoir subi un calvaire et demandent reconventionnellement 3.000 euros aux autres parties à titre de dommages et intérêts.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 février 2024, M. [B] [I], en présence de l’Association Tutélaire de Gestion (ATG), demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [M] et [X] [E] ont fait preuve de négligence dans l’organisation de la vente de leur bien qui était occupé par un locataire et d’imprudence au sens de l’article 1241 du code civil.

CONSTATER que Monsieur et Madame [M] et [X] [E] ont dissimulé à Monsieur [G] [R] et Madame [N] [U] la situation locative de Monsieur [B] [I] ;

DIRE ET JUGER que Madame et Monsieur [M] et [X] [E] n’ont pas mis en œuvre les procédures légales pour laisser libre les lieux de tout occupant et d’objets ;

DIRE ET JUGER que Mr [B] [I] n’a pas commis de faute tenant son état de vulnérabilité médicalement constaté.

DEBOUTER Madame et Monsieur [M] et [X] [E] de toutes demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame et Monsieur [M] et [X] [E] à payer la somme de 2000€ à Monsieur [B] [I] pour procédure abusive.

CONDAMNER Monsieur et Madame [M] et [X] [E] à payer la somme de 1500€ à Monsieur [B] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [B] [I] souligne que les consorts [E] – [L] ont décidé de mettre en vente leur bien à compter du 11 décembre 2020, alors qu’il l’occupait régulièrement et que son contrat de bail, reconduit tacitement, ne venait pas à terme. Il pointe l’absence de congé pour vendre délivré régulièrement et en temps utile. Il explique que l’information de la vente ne lui a été communiquée que verbalement. Il indique qu’en s’exonérant de leurs obligations légales, visant à protéger le locataire, les consorts [E] – [L] n’ont pas anticipé son incapacité à se reloger compte tenu de sa situation financière exsangue, patente au regard de ses arriérés de paiement de loyers. Il rappelle qu’aucune procédure d’expulsion n’avait été mise en place malgré ces impayés. Il dénonce alors le défaut de transparence des consorts [E] – [L] et leur négligence dans l’organisation de leur vente. Il rappelle que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Il pointe qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, il ne peut être mis à sa charge les dommages invoqués du tableau électrique.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 5 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 19 novembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les demandes d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. ».

L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit.

Néanmoins, en application de l’article 789 du code de procédure civile, le Juge de la Mise en Etat a compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de nullité et fins de non-recevoir, et les parties ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction statuant au fond.

L’exception de nullité de l’assignation et la fin de non-recevoir de la demande de dommages et intérêts tirée du défaut de mise en demeure seront donc déclarées irrecevables.

Sur la demande d’indemnisation des frais d’hébergement

Sur la nature de l’obligation des consorts [E] – [L]

Aux termes de l’article 1100 du code civil, « Les obligations naissent d’actes juridiques, de faits juridiques ou de l’autorité seule de la loi.

Elles peuvent naître de l’exécution volontaire ou de la promesse d’exécution d’un devoir de conscience envers autrui ».

Selon l’article 1100-1 du même code « Les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux.

Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats. ».

L’article 1103 du même code dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes l’article 1105 du même code « Les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux.

Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. ».

Une obligation naturelle est caractérisée par le fait de s’obliger envers autrui ou lui verser une somme d’argent non sous l’impulsion d’une intention libérale mais afin de remplir un devoir impérieux de conscience et d’honneur ou de reconnaissance. À la différence de l’obligation civile permettant au créancier de contraindre le débiteur en recourant à l’exécution forcée, l’obligation naturelle est dépourvue de tout pouvoir de contrainte.

Néanmoins, il est de jurisprudence constante qu’en s’engageant à exécuter une obligation naturelle, en connaissance de cause et alors que rien ne l’y contraignait, le débiteur transforme celle-ci en obligation civile valable et susceptible d’exécution.

Par ailleurs, empruntant à l’alinéa 2 de l’article 1100-1 du code civil les règles de validité des contrats, l’engagement unilatéral n’est soumis à aucune forme. Il se doit seulement d’être l’expression, de la part de celui qui s’engage, d’une manifestation claire et dépourvue d’ambiguïté de s’engager.

En l’espèce, par mail du 11 février 2021, Mme [E] propose « de payer, dans l’éventualité d’une réponse négative de la part de l’assurance de (son) mari, un hébergement pour les acquéreurs jusqu’à l’entrée dans la propriété ».

Les défendeurs avouent eux-mêmes dans leurs conclusions que cette proposition entre dans le cadre d’une obligation naturelle, « dictée par leur seule conscience sans que la loi ou un acte juridique ne les y obligent et (…) par un pur devoir moral ». Ils vont par la suite exécuter cette obligation naturelle, en réglant les premiers frais d’hébergement des consorts [R] – [U]. Ainsi, en proposant aux acquéreurs de payer leurs frais d’hébergement jusqu’à leur installation dans les lieux et en exécutant cette déclaration, les époux [E] – [L] ont exprimé une manifestation claire et univoque de s’engager, transformant l’obligation naturelle en obligation civile.

Il convient en conséquence de qualifier l’engagement des époux [E] – [L] de payer les frais d’hébergement des requérants d’obligation civile.

Sur la violence invoquée

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

L’article 1142 du même code dispose que « La violence est une cause de nullité qu’elle ait été exercée par une partie ou par un tiers ».

L’article 1143 du même code précise qu’ « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

Il appartient au demandeur en nullité fondée sur ce texte d’établir l’existence d’un état de dépendance, d’un abus de cet état, et d’un avantage manifestement excessif obtenu.

En l’espèce, les consorts [E] – [L] n’établissent pas de dépendance économique, mais allèguent d’une situation financière difficile. Il n’est subséquemment pas démontré que les requérants aient abusé d’un état de dépendance, lui-même non prouvé. Enfin, il n’est pas établi d’ « avantage manifestement excessif » de la part des consorts [R] – [U] dans leurs sollicitations d’hébergements. Les consorts [E] – [L] se contentent d’affirmer que les acquéreurs ont maintenu « des demandes financières excessives refusant des logements moins chers et plus abordables » sans produire d’éléments relatifs à ces refus, les échanges de mails versés aux débats ne faisant état que de l’impossibilité pour les consorts [R] – [U] d’obtenir un logement social faute de remplir les critères, et de demandes de logements décents en cohérence avec leur composition familiale. Les frais d’hébergement exposés par les requérants de 6.987 euros du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021, soit un peu moins de 874 euros par mois ne sauraient en aucun cas être qualifiés d’avantages manifestement excessifs.

La demande de nullité de l’engagement des consorts [R] – [U] sera donc rejetée, et subséquemment la demande de restitution des sommes versés correspondant aux frais de location engagés entre le 12 février et le 19 mars 2021.

Sur l’obligation au paiement

Les requérants produisent des quittances de loyer de l’agence ORPI et une facture de location d’un gîte, sur la période couvrant le 19 mars au 17 novembre 2021, à l’appui de leur demande d’indemnisation des frais d’hébergement à hauteur de 6.987 euros, montant qui n’est pas contesté par la partie adverse.

Il convient en conséquence d’établir à 6.987 euros le montant dû par les consorts [E] – [L] aux époux [R] – [U] au titre de leur engagement de leur « payer leur hébergement jusqu’à l’entrée dans la propriété ».

Sur la demande en dommages et intérêts pour inexécution de l’engagement de payer les frais d’hébergement

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

L’article 1231 du même code précise qu’ « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

Selon l’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, les consorts [R] – [U] demandent 1.000 euros de dommages et intérêts pour l’inexécution « brutale » par les défendeurs de l’engagement de payer leurs frais d’hébergement.

Néanmoins il n’est qualifié, ni encore moins caractérisé et démontré, par les époux [R] – [U], de dommage distinct de l’absence de paiement de leurs frais d’hébergement, dont ils ont déjà demandé indemnisation, résultant de cette inexécution constatée de l’engagement des époux [E] – [L].

Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur le défaut invoqué à l’obligation d’information précontractuelle des consorts [E] – [L]

L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

En l’espèce, dans son mail du 13 mars 2021, envoyé entre autres à Mme [N] [U], Mme [M] [E] retrace les difficultés qu’elle rencontre de longue date avec son locataire, M. [B] [I]. Elle y mentionne notamment que « cela fait des années (qu’elle) demande à M. [I] de s’acquitter des loyers qu’il (leur) doit ou de quitter (leur) maison ». Elle écrit être « retournée le voir fin novembre 2019 pour l’encourager et voir par (elle-même) l’état déplorable dans laquelle il a mis (leur) maison ». Elle souligne qu’ « à l’époque déjà il promettait de partir rapidement ». Elle relate n’avoir « eu de cesse d’essayer de l’appeler » depuis la fin de l’année 2020. Elle déclare que « cela fait des années (qu’elle) ne souhaite qu’une chose : vendre cette maison et tourner la page ».

L’ordonnance de référé du 16 mai 2022 condamnant M. [B] [I] à payer par provision aux époux [E] la somme de 5.097,80 euros au titre de l’arriéré locatif de mai 2018 à août 2021 relève dans sa motivation que le décompte des loyers impayés produit part de novembre 2017, « avec par conséquent des sommes prescrites (novembre 2017 à mai 2018).

Il s’en suit que les vendeurs connaissaient depuis près de 3 ans à la date de signature du compromis de vente du 30 octobre 2020 d’importantes difficultés avec leur locataire, dont ils ne parvenaient pas à se libérer, malgré son absence de paiement des loyers.

Pour autant, il est inscrit dans ledit compromis de vente que le « VENDEUR s’engage à laisser le bien libre de tout occupant au plus tard le jour de la date d’acte authentique soit le 31/01/2021 ». Dans le paragraphe « Etat locatif » du compromis, il n’est nullement fait mention des difficultés rencontrées de longue date avec le locataire. Le vendeur y déclare seulement « que les biens à vendre seront prochainement libre de toute location ou occupation, un congé lui ayant été régulièrement délivré le 14/10/2020 ». Ce « congé régulièrement délivré » est d’ailleurs inexistant, M. [B] [I] ayant simplement était « mis au courant de la vente du bien », manifesté son désintérêt pour l’acquérir le 14 octobre 2020 et annoncé son déménagement au 15 janvier 2021. Or M. [B] [I] avait signé avec Mme [M] [E] un bail de locaux vides régi par la loi du 6 juillet 1989 pour maison à usage d’habitation le 30 novembre 2014, d’une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Ainsi, un « congé régulièrement délivré » supposait à minima une lettre recommandée avec avis de réception envoyée 6 mois avant le 30 novembre 2020, comportant en outre certaines mentions obligatoires.

L’article susvisé du code civil définit l’information déterminante comme celle ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Le compromis de vente signé le 30 octobre 2020 stipule deux conditions suspensives particulières : l’une liée à la vente de son propre bien immobilier par l’acquéreur, l’autre à la libération des lieux par le locataire alors occupant du bien à vendre.

L’information, connue des vendeurs mais non des acquéreurs, des grandes difficultés rencontrées de longue date pour se libérer de leur locataire est en lien direct et nécessaire avec le contenu de ce compromis dans la mesure où elle conditionne son exécution. L’absence de départ dudit locataire est une condition suspensive à l’acte, et met en difficulté les acquéreurs qui auront vendu leur immeuble, sans pouvoir entrer en possession du bien convoité. La connaissance de cette information était donc incontestablement de nature à influer sur leur consentement à l’acte et ressort bien déterminante.

Le fait que les acquéreurs n’aient pas fait application de la clause suspensive, comme excipé par les vendeurs, est indifférent quant à l’appréciation d’une obligation d’information précontractuelle ; ils en auraient d’ailleurs peut-être fait l’application s’ils avaient parfaitement connu la réalité des relations entre les propriétaires et le locataire.

Il en va de même d’une éventuelle information des acquéreurs par les vendeurs après signature du compromis du maintien dans les lieux du locataire, qui n’est d’ailleurs pas démontrée.

Il s’en suit que plutôt que de communiquer l’information déterminante sur les difficultés d’évacuer de leur bien leur locataire depuis trois ans, les consorts [E] – [L] se sont engagés à le vendre libre de tout occupant, en excipant d’un « congé régulièrement délivré » inexistant et dont l’efficacité aurait du pouvoir être estimée par les acquéreurs à l’aune des renseignements dissimulés.

Ils ont ainsi manqué à leur obligation loyale d’information pré-contractuelle.

Les requérants n’établissent cependant aucun lien entre ce manquement à l’obligation d’information précontractuelle et un dommage autre que les frais d’hébergement déjà évoqués, en se contentant d’affirmer un préjudice, qu’ils ne qualifient, ne caractérisent ni ne démontrent pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêt à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation relative au tableau électrique

Les époux [R] – [U] se fondent là encore sur le manquement des vendeurs à leur obligation d’information précontractuelle pour demander l’indemnisation des frais engagés pour la restauration du tableau électrique de la maison. Ils exposent que le rapport remis par BETECH DIAGNOSTICS IMMOBILIERS le 27 août 2021 fait état d’un « tableau de répartition en partie déposé » et de câbles d’alimentation arrachés.

Cependant, le compromis de vente reprend l’état de l’installation d’électricité daté du 20 octobre 2020 en page 5 et fait état de plusieurs anomalies. Il y est recommandé à l’acquéreur de les supprimer en consultant un installateur électricien qualifié et les parties conviennent que le prix de vente tient compte du coût des travaux relatifs à l’électricité à réaliser. Davantage, l’acquéreur y « reconnaît avoir pris connaissance de l’état de l’installation intérieure d’électricité et déclare faire son affaire personnelle de son contenu, sans aucun recours contre le vendeur ».

Dans l’ « identification du bien » de l’acte authentique de vente, il est stipulé que l’acquéreur a constaté que les « câbles électriques n’arrivent pas au tableau électrique » mais « faire la présente acquisition en l’état ».

Les acquéreurs étaient donc bien informés de ce que les câbles électriques n’arrivaient pas au tableau électrique, et plus globalement des nombreuses anomalies de l’installation électrique. Il n’est pas établi ici un défaut d’information précontractuelle, encore moins déterminant dans le consentement à l’acte des acquéreurs.

De surcroît, ils présentent à l’appui de leur préjudice une facture de 2.365 euros de la SARL [T] [P], sans établir de lien de causalité entre les prestations accomplies par l’électricien et le défaut d’information allégué sur « tableau de répartition en partie déposé » et des câbles d’alimentation arrachés.

Les requérants seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

Sur le préjudice moral

Les requérants sollicitent la réparation du préjudice moral consécutif au manquement des vendeurs dans leur obligation d’information précontractuelle à hauteur de 4.000 euros. Le relogement précipité des consorts [R] – [U] et leurs déménagements répétés subséquents à cette inexécution précontractuelle leur a incontestablement engendré un préjudice moral qui sera justement indemnisé à hauteur de 1.500 euros.

Sur la demande de relevé et garantie

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du même code ajoute que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».

Les consorts [E] – [L] demandent que M. [B] [I] les relève et les garantisse des condamnations éventuellement portées à leur encontre estimant que c’est son maintien dans les lieux qui n’a pas permis la réitération de l’acte de vente.

Néanmoins, si le locataire n’a pas respecté son engagement pris le 14 octobre 2020 de quitter les lieux au 15 janvier 2021, il y a lieu de rappeler que celui-ci intervient dans un contexte particulier. Tout d’abord le congé donné au locataire ne l’a pas été dans les formes de droit prescrites pour le protéger. Il s’agit de surcroît d’un majeur protégé ; s’il ne l’était pas déjà lors de son engagement à quitter les lieux, Mme [E] avait une parfaire connaissance de ses fragilités, puisqu’elle écrit dans son courriel du 13 mars 2021 qu’ « avant son terrible accident M. [I] n’était déjà pas à 100% de ses capacités intellectuelles et encore moins depuis ».

Mme [E] connaît donc bien la vulnérabilité de son locataire, dont elle obtient tout de même un engagement à quitter les lieux en biaisant les dispositions légales protectrices des preneurs à bail en cas de congé pour vente comme sus-évoqué. L’intéressé explique bien en effet dans son courrier qu’il a « été mis au courant » de la vente du bien et qu’il n’est pas intéressé après avoir rappelé le prix de vente.

Mme [E] retrace également longuement dans ce courriel les difficultés qu’elle a à lui faire payer les loyers et à lui faire quitter la maison. Elle connaît donc, outre la vulnérabilité de son co-contractant, son manque de fiabilité.

Pour autant, dès le 11 septembre 2020, avant tout début de démarches plus au moins officielle pour faire quitter les lieux au locataire, les consorts [E] – [L] signent un mandat de vente avec Century 21, dans lequel est stipulé que le bien sera vide de tout occupant lors de la vente. L’engagement de départ du locataire est obtenu 15 jours avant la signature du compromis. Aucune des procédures légales permettant l’évacuation du locataire n’est engagée avant la date même de réitération de la vente.

Malgré tous ces aléas, les vendeurs indiquent dans le compromis qu’un congé a été « régulièrement » donné au locataire et assurent que le bien sera libre de tout occupant pour la réitération de l’acte. Ce faisant, ils transfèrent imprudemment les risques nés de leurs négligences sur leurs co-contractants, qui ignorent la réalité de la situation. Il leur appartient dès lors d’assumer ce transfert de risque, cause première du préjudice des requérants et de la condamnation des consorts [E] – [L].

Enfin, et en toute hypothèse, l’obligation au paiement des défendeurs se fonde sur leur exécution spontanée et volontaire de leur obligation naturelle d’indemniser les consorts [R] – [U] de leurs frais d’hébergement. M. [B] [I] est étranger à ce choix des intéressés.

Il ressort donc de ces éléments que l’imprudence et la négligence des consorts [E] – [L] est exclusive de la faute de M. [B] [I], et apparaît ainsi comme la seule source des préjudices des requérants et, dans un deuxième temps, de l’obligation au paiement des vendeurs, à laquelle le locataire est étranger.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de relèvement et de garantie des condamnations prononcées contre eux.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [E] – [L]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les consorts [E] – [L] demandent réparation de leur préjudice moral pour avoir « subi un véritable calvaire entre les mails incessants de leurs acheteurs et le maintien illégitime dans les lieux du locataire » et avoir été « contraints de déposer un dossier de demande de surendettement ».

Il n’est apporté aucun élément de nature à considérer des « mails incessants » des acheteurs, placés de surcroît dans une situation difficile consécutivement à l’imprudence, la négligence et les manquements aux obligations d’information précontractuelle des consorts [E] – [L].

Le dépôt de la demande de surendettement versée au débat date du 17 juin 2019, bien en amont du présent contentieux. Il n’est établi aucun rapport avec la vente litigieuse, ni avec le maintien dans les lieux du locataire.

S’agissant de ce dernier, les consorts [E] – [L] ressortent mal fondés à évoquer un préjudice moral, dans le cadre du présent contentieux, après avoir laissé quatre ans l’intéressé dans les lieux sans engager de procédure officielle d’expulsion, et en percevant ses APL selon motivation de l’ordonnance en référé du 16 mai 2022.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral.

Sur la demande de M. [B] [I] au titre d’une procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, M. [B] [I] ne démontre pas que l’action des consorts [E] – [L] ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Il n’établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement.

Il sera, par voie de conséquence, débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

Il sera donc fait droit à la demande des consorts [R] – [U] de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2021.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [E] – [L] qui succombent à l’instance en supporteront les dépens.

M^e Nicole Dorier Sammut qui en fait la demande sera autorisée à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner les consorts [E] – [L] à payer in solidum aux époux [R] – [U] et à M. [B] [I] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 € chacun.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DECLARE irrecevable la demande des consorts [E] – [L] en nullité de l’assignation ;

DECLARE irrecevable la demande des consorts [E] – [L] de fin de non-recevoir de la demande de dommages et intérêts tirée du défaut de mise en demeure préalable ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] à payer à M. [G] [R] et Mme [N] [U] la somme de 6.987 euros au titre des frais d’hébergements engagés pour la période du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] à payer à M. [G] [R] et Mme [N] [U] la somme de 1.500 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M. [G] [R] et Mme [N] [U] de leurs autres demandes indemnitaires et de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] de leur demande de restitution par M. [G] [R] et Mme [N] [U] de la somme de 1.663,93 euros correspondant aux frais de location engagés entre le 12 février 2021 et le 19 mars 2021 ;

DEBOUTE Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] de leur demande de relèvement et de garantie des condamnations prononcées contre eux ;

DEBOUTE Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [B] [I] de sa demande reconventionnelle au titre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] à payer à M. [G] [R] et Mme [N] [U] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] à payer à M. [B] [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] épouse [E] et M. [X] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à M^e Nicole Dorier Sammut le bnénéfice des dispositions de l’article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT