Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Janvier 2025

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DEMANDEURS :

Madame [E] [V] épouse [L]

6 Allée du 08 mai 1945

44620 LA MONTAGNE

Monsieur [G] [L]

6 Allée du 08 mai 1945

44620 LA MONTAGNE

représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Sévérine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

Appartement A01 Rez de Chaussée Bâtiment A Clos Margaux

102 Route de la Gare

44120 VERTOU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 décembre 2024

Date des débats : 19 décembre 2024

Délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02739 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH2F

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Monsieur [X] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 janvier 2017 à effet au 20 janvier 2017, [G] [L] a donné à bail à [X] [Y] un logement lui appartenant sis, Clos Margaux, 102 route de la Gare, Bâtiment A, Rdc, n°A01 – 44120 VERTOU, moyennant un loyer mensuel initial de 466 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 26 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, [G] [L] et [W] [V] épouse [L] ont fait commandement à [X] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.753,56 € arrêté au 1er mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [G] [L] et [W] [V] épouse [L] ont fait assigner en référé [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner par provision le locataire au paiement de la somme de 1.256,29 € arrêtée au 25 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner par provision [X] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant des loyers et charges locatives ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 mai 2024 ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les services du département ont informé le tribunal le 22 novembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé. Seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, [G] [L] et [W] [V] épouse [L], représentés par leur avocat, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.949,69 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 décembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [X] [Y] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 16 mai 2024, le loyer hors charges était de 524,34 € et la somme due de 1.753,56 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.048,68€). Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 17 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 21 août 2024 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 22 août 2024, dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 16 mai 2024, [G] [L] et [W] [V] épouse [L] ont fait commandement à [X] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.753,56 € arrêté au 1er mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [G] [L] et [W] [V] épouse [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[X] [Y] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.949,69 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse

En conséquence, [X] [Y] sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à titre provisionnel à [G] [L] et [W] [V] épouse [L], à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 550,34 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les impayés ont débuté en juillet 2023. Le 1er juillet 2024, [X] [Y] a effectué un versement de 1.597,95 €, ramenant ainsi la dette à 705,95 €, mais elle s’est aussitôt creusée à nouveau. Il a repris le paiement du loyer courant depuis septembre 2024. Les propriétaires bailleurs payent un crédit immobilier sur ce bien.

Le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’espace départemental de solidarité aux fins d’effectuer le diagnostic social et financier. Les bailleurs n’ont aucun contact avec lui. [X] [Y] ne se présentant pas à l’audience, sa situation personnelle, professionnelle et sociale est ignorée et il n’est pas possible de savoir s’il est en situation de régler sa dette locative à hauteur de 2.949,69 €.

Ainsi, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [G] [L] et [W] [V] épouse [L] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 janvier 2017 entre [G] [L] et [W] [V] épouse [L] et [X] [Y], concernant le logement sis Clos Margaux, 102 route de la Gare, Bâtiment A, Rdc, n°A01 – 44120 VERTOU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNE [X] [Y] à payer à titre provisionnel à [G] [L] et [W] [V] épouse [L] la somme de 2.949,69 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [X] [Y] à payer à titre provisionnel à [G] [L] et [W] [V] épouse [L], à compter du 17 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 550,34 €, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [Y], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [X] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [X] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

CONDAMNE [X] [Y] à payer à [G] [L] et [W] [V] épouse [L] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY