TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03487 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ3A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [B] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2023, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné à bail à Monsieur [C] [B] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 318,68 euros hors charges, payable à terme échu.

En raison d’une situation d’impayés de loyers, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 29 avril 2024.

Se prévalant toujours de loyers impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait signifier à Monsieur [C] [B] [D], par procès-verbal de remise à étude, le 3 mai 2024, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1193,96 euros.

C’est dans ce contexte que la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [C] [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 9 juillet 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute pour Monsieur [C] [B] [D] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [C] [B] [D] au paiement de la somme de 1193,96 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner Monsieur [C] [B] [D] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;

— condamner Monsieur [C] [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [C] [B] [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [C] [B] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 27 février 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [S] [I], salariée de la personne morale – a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 5700,50 euros, hors frais.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [C] [B] [D] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne l’absence du défendeur au rendez-vous proposé.

Également contacté par courrier par l’association Accompagnement et Hébergement Urbain (AHU), le défendeur ne s’est pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la résiliation du bail :

. Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 29 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4 – section le défaut de paiement) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 1193,96 euros.

Même si le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, celui-ci prévoit que « En cas de défaut de paiement des sommes dues à l’organisme, quelle que soit la nature de la dette, le présent contrat sera résilié de plein droit à l’initiative des résidences de l’Orléanais, deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet. » de sorte qu’il convient, en vertu de la force obligatoire du contrat, de retenir l’application de ce délai de deux mois et non celui de six semaines mentionné dans le commandement de payer.

Monsieur [C] [B] [D] avait donc jusqu’au mercredi 3 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Entre le 3 mai 2024 et le 3 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [C] [B] [D] n’a procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [B] [D] sera en conséquence ordonnée.

II) Sur les demandes de condamnation en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [C] [B] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juillet 2024 et, à compter du 4 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte actualisé en date du 24 février 2025, démontrant que Monsieur [C] [B] [D] lui est redevable de la somme de 5953,85 euros à laquelle il y a lieu de soustraire 253,35 euros de frais de poursuite (89,42 euros et 163,93 euros), soit une dette locative restante de 5700,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [C] [B] [D] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [C] [B] [D] sera donc condamné à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une somme de 5700,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mai 2024 sur la somme de 1193,96 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement, conformément à la demande

Monsieur [C] [B] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire, absent à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiements, pas plus que le propriétaire. L’octroi de tels délais n’a pas non plus été soulevé d’office en raison de l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courantes, aucun versement n’étant intervenu depuis mars 2024.

Il en résulte que, en application du nouveau texte issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun délai de paiement et aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés, faute de reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

IV) Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [B] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, Monsieur [C] [B] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 29 décembre 2023 conclu entre la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [C] [B] [D], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 juillet 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [D] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5700,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 1193,96 euros à compter du 3 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [D] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [D] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et celui de l’assignation du 9 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE