1 CCC DOSSIER + 1 CCC et CCFE M^e DAVID + 1 CCC M^e TOBELEM

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 10 JUILLET 2025

S.A.R.L. 84 CROISETTE

c/

S.C.I. VIA SACRA SCI

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01545 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3SM

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.R.L. 84 CROISETTE, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 900309071, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.C.I. VIA SACRA, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 525 201 471, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025 prorogée au 10 Juillet 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 13 octobre 2021, la SCI VIA SACRA a consenti un bail commercial à la SARL 84 CROISETTE portant sur des locaux sis [Adresse 3] à Cannes, pour une durée de 10 années entières et consécutives à compter du 13 octobre 2021, en vue de l’exploitation d’un commerce de restauration, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 144.000 €, étant précisé que ce loyer sera ramené à la somme annuelle de 63.00 € hors taxes et hors charges la première année du bail, à la somme de 114.000 € hors taxes et hors charges la deuxième année et à la somme de 126.000 € hors taxes et hors charges la troisième année.

Le 12 octobre 2023, la SARL 84 CROISETTE a déposé à la SCI VIA SACRA une lettre manuscrite signée de ses gérants indiquant : « nous vous informons que nous ne pouvons plus et pas payer le loyer du mois d’octobre 2023 et les autres mois non plus et que nous souhaitons rompre par anticipation le bail authentique signé chez maître [C] notaire à Mandelieu le 13 octobre 2021 si vous ne baissez pas immédiatement le loyer. Notre demande est irrévocable. Fait ce jour pour servir et valoir ce que de droit. En présence de Monsieur [K] [L], [B] [J] et remis en main propre ».

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2024, la SCI VIA SACRA a fait signifier à la SARL 84 CROISETTE sa réponse du 30 novembre 2023 au précédent courrier en ces termes : « […] déclare prendre acte des termes de votre courrier du 12 octobre 2023 ci-dessus, ne pas baisser le loyer et accepter votre demande de résiliation anticipée du bail signé le 13/10/2021 à compter de ce jour entre la SARL 84 CROISETTE dont le siège social est à [Adresse 6] que vous représentez et pour laquelle vous intervenez en vos qualités respectives de gérant-associés et de cautions aux termes dudit bail pour une libération et restitution des clefs le 4 janvier 2024 ».

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SARL 84 CROISETTE a fait assigner la SCI VIA SACRA devant le tribunal judiciaire de Grasse au visa de l’article L145-4 du code de commerce, aux fins de voir juger que le bail commercial n’a pas été valablement résilié, qu’il soit enjoint à la SCI VIA SACRA de poursuivre le bail commercial et que celle-ci soit condamnée à lui verser une somme de 10.000 € de dommages et intérêts en raison du préjudice subi, outre au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Suivant jugement en date du 27 août 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a dit que les courriers des 12 octobre 2023 et 30 novembre 2023 ne valent pas résiliation amiable et que le bail commercial signé le 13 octobre 2021 se poursuit entre les parties, débouté la SCI VIA SACRA de ses demandes reconventionnelles tendant à une indemnité d’occupation et l’expulsion de la société preneuse, condamné la bailleresse à verser à la SARL 84 CROISETTE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI VIA SACRA aux entiers dépens.

La SCI VIA SACRA a interjeté appel de cette décision et l’affaire est toujours pendante devant la cour d’appel.

*

La SCI VIA SACRA, bailleresse, a obtenu le 29 mars 2024 un permis de construire afférent à l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués à la SARL 84 CROISETTE, consistant en la restructuration et la surélévation d’un restaurant existant.

La locataire a introduit un recours gracieux contre ce permis de construire le 27 mai 2024 ; par courrier en date du 10 juin 2024, la mairie de [Localité 5] a rejeté ce recours.

A la suite de ce rejet, la SARL 84 CROISETTE a déposé un recours contentieux en annulation du permis de construire devant le tribunal administratif de Nice. La SCI VIA SACRA a constitué avocat dans le cadre de cette procédure, qui est toujours en cours.

*

Parallèlement, en l’absence de paiement régulier des loyers, la bailleresse a adressé à sa locataire divers commandements de payer visant la clause résolutoire et engagé diverses mesures de saisies, lesquels ont fait l’objet de contestations par la SARL 84 CROISETTE devant les juridictions compétentes.

*

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SARL 84 CROISETTE a fait assigner la SCI VIA SACRA en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de se voir autorisée à consigner l’intégralité des loyers dus à sa bailleresse sur un compte CARPA, et ceci rétroactivement à compter du mois de septembre 2024.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 23 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL 84 CROISETTE demande au juge des référés, au visa des articles 1219 et 1719 et suivants du code civil, de :

— déclarer la SARL 84 CROISETTE recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— autoriser la SARL 84 CROISETTE à consigner l’intégralité des loyers dus à la SCI VIA SACRA sur un compte CARPA ouvert à son nom à l’ordre des avocats du barreau de Grasse et ce rétroactivement à compter du mois de septembre 2024,

— rejeter toutes les demandes pouvant être formulées par la SCI VIA SACRA en les considérant comme non fondées,

— condamner la SCI VIA SACRA à payer à la SARL 84 CROISETTE la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose que parallèlement à la procédure introduite par ses soins pour contester l’existence d’une résiliation anticipée du bail à la suite des courriers échangés en octobre et décembre 2023 entre les parties, la bailleresse a fait pratiquer indûment une saisie attribution sur son compte professionnel et sur le compte personnel du gérant, caution, alors qu’elle avait précédemment procédé au règlement des loyers d’octobre, novembre et décembre 2023, ainsi que des taxes foncières, de sorte qu’elle a été contrainte, en l’absence de mainlevée amiable de cette saisie, d’engager un recours devant le juge de l’exécution. Elle précise qu’elle a suspendu le paiement du loyer du mois de septembre 2024 dans ce contexte, en l’état du compte devant être opéré entre les parties au regard des procédures en cours et que ce n’est que le 23 janvier 2025 que la bailleresse a enfin donné mainlevée partielle de la saisie attribution infondée. Elle déplore la multiplication des commandements de payer que lui a fait délivrer la SCI VIA SACRA en septembre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025, ainsi que l’absence de toute volonté de cette dernière de trouver une solution amiable au litige. Elle soutient avoir également été mise devant le fait accompli lors de l’obtention par la bailleresse d’un permis de construire afférent au local qu’elle exploite, alors que les travaux vont manifestement porter atteinte à l’exploitation de son local commercial et rendre impossible toute exploitation, entraînant une perte totale du chiffre d’affaires, et cela alors que la SCI VIA SACRA n’a jamais fait part d’une volonté d’indemniser sa locataire à ce titre ni de trouver une solution amiable en suspendant le paiement des loyers, raison pour laquelle elle a introduit des recours gracieux puis contentieux à l’encontre de ce permis. Elle estime en conséquence avoir été contrainte, du fait de l’attitude de sa bailleresse, d’introduire la présente instance aux fins de se voir autorisée à consigner l’intégralité des loyers.

La demanderesse soutient que la pérennité de son exploitation, voire sa survie juridique, est fortement menacée du fait des agissements successifs et dolosifs de la SCI VIA SACRA, dont la volonté est de se débarrasser par tous moyens de sa locataire afin de réaliser des travaux, sans procéder au règlement de la moindre indemnité compensatrice, et afin de pouvoir relouer les locaux à un prix beaucoup plus élevé. Elle estime que la situation créée par sa bailleresse, qui ne converse avec sa locataire qu’à coup de mails incendiaires, de sommations et de commandements de payer, est tout sauf paisible, que celle-ci a même tenté d’entrer de force dans le local pendant la période de congés pour effectuer une visite et que le bailleur, avec lequel il avait été convenu de reporter la visite au 8 novembre 2024, lui a imposé la présence d’un commissaire de justice et d’une personne présentée comme intervenant pour une société de sécurité et dératisation, sans base légale, portant atteinte à sa jouissance paisible des lieux. Elle estime également que la multiplication des mesures de coercitives à son égard, dont plusieurs saisies-attribution en octobre 2024 et une récente saisie-vente en janvier 2025 portant sur des meubles et objets de son fonds de commerce, et la rétention abusive de sommes jusqu’à cette date, alors que les loyers avaient été réglés, démontrent la mauvaise foi du bailleur, confinant au harcèlement, et dépassent le simple conflit de paiement des loyers.

Concernant le travaux envisagés par la bailleresse, elle indique qu’elle n’a jamais contesté la clause du bail relative aux travaux, mais elle souligne qu’elle n’a jamais été informée de ce projet de construction ni de sa teneur ni encore de l’impact que les travaux pourraient avoir sur l’exploitation du fonds de commerce. Elle précise qu’elle ne sollicite pas une exception d’inexécution du paiement des loyers, mais qu’il existe à ce jour un risque à poursuivre le paiement des loyers entre les mains de la bailleresse, alors que le sort du bail est contesté et que la SCI VIA SACRA détient illégalement des fonds qu’elle refuse de restituer, en l’empêchant d’exploiter sereinement son fonds de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI VIA SACRA demande au juge des référés, au visa des articles 1103 du code civil, 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

— débouter la SARL 84 CROISETTE de sa demande de séquestre des loyers dus à la SCI VIA SACRA.

Reconventionnellement,

— condamner la SARL 84 CROISETTE à payer à la SCI VIA SACRA la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SARL 84 CROISETTE à payer à la SCI VIA SACRA la somme de 3.800 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Sur le tout,

— débouter la société SARL 84 CROISETTE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Elle rappelle que le représentant de la société locataire lui a fait part à partir d’août 2023 de ses difficultés pour assumer le paiement des loyers et de sa volonté de rompre par anticipation le bail si aucune réduction de loyer ne lui était accordée, qu’elle a refusé de baisser le loyer et accepté la résiliation anticipée du bail, mais que les représentants de la SARL 84 CROISETTE ont par la suite contesté l’accord intervenu et que l’affaire est pendante à ce jour devant la cour d’appel. Elle conteste avoir fait pratiquer de mauvaise foi une saisie-attribution en décembre 2023 sur les comptes de sa locataire et de la caution, précisant que ce n’est que postérieurement à la mise en oeuvre de cette saisie qu’elle a eu connaissance de la régularisation du paiement des loyers dus par la locataire, et elle indique avoir finalement donné mainlevée de cette saisie. Concernant les travaux envisagés dans les locaux, elle souligne que la locataire a tout fait pour y faire obstacle, tout d’abord en arrachant le panneau d’affichage du permis, ce qui a été constaté par huissier, puis en formant un recours gracieux puis contentieux à l’encontre du permis de construire. Elle expose également que la SARL 84 CROISETTE ne respecte pas les clauses du bail, et notamment celles faisant peser sur la locataire la mise aux normes du local et permettant au bailleur ou ses représentants de visiter à tout moment les lieux loués afin de s’assurer de leur état d’entretien et du respect des clauses du bail, et qu’elle s’est opposée à ce que le bailleur procède à une visite des locaux en présence d’un commissaire de justice. Elle indique enfin que les loyers de septembre, novembre et décembre 2024 et janvier 2025, ainsi que l’indexation du loyer, n’ont pas été réglés, qu’il reste dû à ce jour une somme de 90.445 €, qu’elle a légitimement procédé à des saisies et à la délivrance de commandements de payer, dès lors qu’elle est munie d’un bail en la forme authentique qui constitue une titre exécutoire. Elle note enfin que la locataire multiplie indûment les procédures à son encontre, 13 instances étant pendantes à ce jour.

Concernant la demande de séquestre, la SCI VIA SACRA relève que les préjudices allégués par la demanderesse, afférents aux travaux envisagés, sont à ce jour purement hypothétiques dès lors que les travaux ne peuvent pas actuellement débuter du fait des recours introduits par la SARL 84 CROISETTE à l’encontre du permis de construire ; elle souligne que le fait de demander et obtenir un permis de construire ne constitue en aucun cas une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1219 du code civil. Elle rappelle en tout état de cause qu’il est inséré au bail conclu entre les parties une clause relative aux travaux, aux termes de laquelle le preneur devra souffrir l’exécution de tous travaux, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, sans qu’il puisse demander une indemnité ou une diminution du loyer quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, et même s’ils excèdent la durée de 21 jours. Elle souligne que sa locataire était parfaitement informée des travaux envisagés, puisque le maître d’oeuvre et l’architecte se sont rendus à plusieurs reprises dans les locaux et que des réunions techniques se sont tenues en présence du gérants de la SARL 84 CROISETTE, et elle insiste sur la volonté réelle de son gérant de discuter avec ses locataires pour tenter de parvenir à une issue amiable, comme il l’a encore proposé le 12 février 2025, sans que la demanderesse ne donne suite à sa proposition. La SCI VIA SACRA soutient que c’est en réalité elle qui est victime d’une opération de harcèlement de la part de ses locataires et d’une tentative de l’asphyxier financièrement, en ne réglant plus les loyers, alors qu’elle doit elle-même assumer le remboursement des échéances des prêts qu’elle a souscrits.

La bailleresse soutient que le litige pendant devant la cour d’appel, afférent à la résiliation anticipée du bail commercial, est sans incidence sur la demande de consignation des loyers formée par la SARL 84 CROISETTE, dès lors que si la cour confirme le jugement du 27 août 2024, le bail se poursuivra et les loyers resteront dus, et que si la cour infirme le jugement et reconnaît l’existence d’un accord intervenu entre les parties sur la résiliation anticipée du bail, des indemnités d’occupation sont en tout état de cause dues ; elle souligne en outre qu’en l’état, et tant que la cour n’aura pas statué, le bail se poursuit et qu’il incombe à la locataire de payer les loyers.

Enfin, la SCI VIA SACRA fait valoir que la présente instance a été introduite de manière abusive par la demanderesse, la bailleresse n’ayant jamais outrepassé les droits qu’elle détient en application du bail et les locaux étant toujours exploités à ce jour puisque les travaux n’ont pas commencé.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera précisé à titre liminaire qu’il y aura lieu d’écarter des débats la note en délibéré produite par RPVA le 12 mai 2025 par la demanderesse, ainsi que la réponse qui y a été apportée le 13 mai 2025 par la défenderesse, le juge des référés n’ayant pas autorisé la communication de telles notes lors de l’audience.

1/ Sur la demande de consignation des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il résulte de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 1° à 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est généralement admis que les obligations du bailleur à bail commercial sont celles résultant du droit commun du bail, à savoir l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie.

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat, selon laquelle le bailleur est tenu de mettre à la disposition matérielle du preneur un bien lui permettant d’exercer l’activité commerciale qui a été contractuellement prévue par les parties. En effet, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce (article 1720, alinéa 1er du code civil ), ainsi que les éléments accessoires indispensables (garages, ateliers, cave, parking…). La délivrance implique aussi que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, c’est-à-dire que la réglementation et les autorisations nécessaires, le cas échéant, soient respectées.

L’obligation de délivrance oblige également le bailleur à faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations d’entretien et de gros entretien (article 605 du code civil), les grosses réparations (article 606 du code civil) et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, sauf clause contraire dans le bail.

Enfin, au titre de son obligation de garantie, le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux loués.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées, établi avec l’évidence requise en référé, est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés, que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable

En l’espèce, il est constant que la SARL 84 CROISETTE poursuit jusqu’à ce jour l’exploitation du local commercial qu’elle loue à la SCI VIA SACRA et elle n’allègue aucun trouble affectant matériellement le bien loué qui serait susceptible d’entraver cette exploitation.

Concernant les travaux envisagés par la bailleresse dans les locaux, il ressort des termes mêmes des écritures de la demanderesse que ces travaux n’ont pas débuté, de sorte que l’atteinte que ces travaux seraient le cas échéant susceptibles de porter à la jouissance paisible du local et à l’exploitation du fonds de commerce de restaurant par la locataire n’est pas caractérisée à ce jour ; c’est également de manière pertinente que la défenderesse souligne qu’elle ne peut pas en l’état débuter ces travaux du fait du recours contentieux introduit devant le tribunal administratif par sa locataire.

La simple perspective, à ce jour hypothétique, de la réalisation de ces travaux ne caractérise donc pas, avec l’évidence requise en référé, un manquement suffisamment grave de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible susceptible de justifier la suspension du paiement des loyers, ni même leur consignation.

Il sera en outre rappelé que le bail conclu entre la SARL 84 CROISETTE et la SCI VIA SACRA, qui fait la loi des parties, prévoit expressément en page 11 que « le preneur devra souffrir l’exécution de toutes réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure ».

Il n’apparaît donc pas dans ces circonstances que le trouble susceptible d’être occasionné par la future réalisation de travaux présente un caractère manifestement illicite, justifiant que soit ordonnée la consignation des loyers, a fortiori par anticipation. Il sera enfin noté qu’il ressort des pièces versées aux débats que, contrairement à ce qu’elle soutient, la SARL 84 CROISETTE avait connaissance des travaux envisagés, des réunions étant intervenues avec le maître d’oeuvre et l’architecte dans les locaux.

Concernant les diverses mesures de saisies et les commandements de payer délivrés par la bailleresse à sa locataire, ils ne sauraient, quand bien même certaines de ces mesures ne seraient pas justifiées et notamment la saisie-attribution pratiquée en décembre 2023 qui fait l’objet d’une contestation devant le juge de l’exécution, caractériser une atteinte à la jouissance paisible des lieux, ni un manquement à l’obligation de délivrance.

En effet, s’il incombe principalement au bailleur de délivrer le local à son locataire et de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, la principale obligation réciproque pesant sur le locataire consiste dans le paiement du loyer, selon les modalités prévues au bail.

Or, la SARL 84 CROISETTE ne conteste pas ne pas avoir réglé le loyer du mois de septembre 2024, qualifiant même de « hâtive » cette suspension intervenue de son propre chef au motif qu’il y aurait des comptes à faire entre les parties à la suite de la saisie-attribution pratiquée en décembre 2023 par la bailleresse. Par ailleurs, elle ne justifie pas du règlement des loyers et régularisations de novembre et décembre 2024, ni du loyer de janvier 2025.

La SCI VIA SACRA, qui dispose d’un titre exécutoire puisque le bail a été établi en la forme authentique, était en conséquence parfaitement légitime à lui adresser des commandements de payer afférents à ces impayés et à faire pratiquer des mesures d’exécution pour obtenir le paiement des sommes restant dues.

En tout état de cause, il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé que l’existence de ces commandements et mesures d’exécution auraient été de nature à entraver l’exploitation par la SARL 84 CROISETTE de son fonds de commerce dans les locaux loués et il sera relevé que c’est elle qui a fait le choix et pris l’initiative de contester systématiquement ces actes, de sorte qu’elle ne saurait se plaindre de la multiplication des procédures actuellement en cours.

De même, le bail conclu entre les parties prévoit expressément, en sa page 15, que des visites des lieux pourront être effectuées par le bailleur, dans les termes suivants : « en cours de bail : le preneur devra laisser le bailleur visiter les lieux loués ou les frais visiter par toute personne de son choix, chaque année, pour s’assurer de leur état, ainsi qu’à tout moment si des réparations urgentes venaient à s’imposer ».

La SARL 84 CROISETTE ne saurait donc valablement soutenir que la visite que la bailleresse a souhaité effectuer dans ses locaux au mois d’octobre 2024, qui a été reportée au mois de novembre 2024, constitue une atteinte à sa jouissance paisible des locaux, et ceci même si le gérant de la SCI VIA SACRA était accompagné d’un commissaire de justice et du représentant d’une entreprise de dératisation, le bailleur étant expressément autorisé par le bail à faire visiter les lieux par toute personne de son choix ; il n’est par ailleurs pas justifié par la locataire que le bailleur aurait abusé de son droit de visite ni qu’il lui aurait indûment imposé plusieurs visites dans la même année.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande principale de la SARL 84 CROISETTE tendant à se voir autorisée à procéder à la consignation des loyers.

2/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir et de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

Le fait pour la SARL 84 CROISETTE de solliciter la consignation des loyers dus aux termes du bail, tout en s’abstenant d’ores et déjà et d’office de régler les loyers de septembre, novembre et décembre 2024 et janvier 2025 :

— alors même qu’elle a contesté la résiliation anticipée du bail qui serait intervenue à sa propre initiative et qu’il a été dit par le juge du fond que le bail se poursuivait,

— alors même que le trouble allégué résultant des travaux envisagés par la bailleresse est à ce jour purement hypothétique, puisqu’elle en bloque l’exécution du fait de son recours contentieux, et que la locataire poursuit paisiblement l’exploitation du fonds,

— et alors même qu’elle aurait pu éviter la multiplication des commandements de payer et des mesures d’exécution en procédant au paiement régulier des loyers, conformément aux clauses du contrat de bail en cours,

établit le caractère abusif de la présente instance.

Il y aura donc lieu d’allouer à la SCI VIA SACRA une somme de 2.500 € en réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La SARL 84 CROISETTE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera pour les mêmes raisons déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI VIA SACRA la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu les articles 835 du code de procédure civile et 1219, 1719 et 1720 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande principale de la SARL 84 CROISETTE tendant à se voir autorisée à procéder à la consignation des loyers sur un compte CARPA ;

Condamne la SARL 84 CROISETTE à payer à la SCI VIA SACRA la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SARL 84 CROISETTE aux entiers dépens ;

Déboute la SARL 84 CROISETTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL 84 CROISETTE à payer à la SCI VIA SACRA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés