TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à Me [Localité 9] (G0179)

M^e HAZAN (P0372)

M^e WATREMEZ (E0627)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/04906

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFDF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

30 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TONTON LA [M] (RCS de [Localité 12] n°850 353 830)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Franck BENAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0179

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. N.S. FRITERIES (RCS de [Localité 12] n°527 724 710)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Sandra HAZAN de la SELEURL SHA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0372

S.A.S. NOVELIA (RCS de [Localité 14] n°383 286 473)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Société européenne CHUBB EUROPEAN GROUP SE (RCS de [Localité 11] n°450 327 374), par voie d’intervention volontaire

[Adresse 10]

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/04906 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFDF

La Tour Carpe Diem

[Localité 8]

représentées par M^e Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0627

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2014, la S.C.I. LISA a consenti à la société LES FRITERIES DE CLERCQ, maintenant dénommée la S.A.R.L. NS FRITERIES, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5], à [Localité 13].

Le 20 avril 2019, la locataire a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la S.A.S. TONTON LA [M], pour un prix de 170 000 €, dont 75 000 € comptant et 95 000 € payable selon un échéancier de vingt-deux mois.

Le 20 août 2019, un incendie a détruit les locaux loués.

Le gérant de la locataire a déposé plainte le 21 août 2019 pour des faits de vol précédé ou accompagné de dégradations et destruction et déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société européenne d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE.

L’assureur, après un rapport du cabinet d’expertise IXI du 13 septembre 2019 et un rapport d’investigation complémentaire du cabinet IGNICITÉ du 23 mars 2020, a refusé sa garantie au motif principal qu’il s’agirait d’un incendie volontaire.

La venderesse du fonds de commerce a fait opposition entre les mains de l’assureur pour le solde du prix de cession.

Les travaux de remise en état des lieux n’ont pas été effectués et la locataire n’a pas repris l’exploitation des lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 03 janvier 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail :

— d’avoir à reprendre son activité dans les locaux de façon continue,

— d’effectuer dans lesdits locaux toute réfection rendue nécessaire à la suite de l’incendie

— de lui payer une somme de 21 177,90 € au titre d’échéances de loyer et taxe foncière impayées.

Par acte du 22 octobre 2020, la bailleresse a assigné sa locataire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail et de paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 20/10699.

Par acte du 30 mars 2021, la S.A.S. TONTON LA [M] a assigné en intervention forcée la S.A.R.L. NS FRITERIES, en qualité de vendeur du fonds de commerce, et la S.A.S. NOVELIA, en qualité d’assureur de celui-ci, sollicitant qu’il soit jugé que la clause résolutoire du bail, et par conséquent, le commandement, sont nuls et de nul effet, subsidiairement qu’il soit jugé que l’incendie est un cas de force majeure la dispensant de payer les loyers et plus subsidiairement de condamner les intervenantes forcées à la garantir de toute condamnation.

Elle entendait également voir jugé que l’assureur doit sa garantie intégrale pour les loyers et pertes d’exploitation du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/04906.

Le juge de la mise en état a refusé de joindre les deux procédures par décisions des 30 novembre 2021 et 26 janvier 2022.

La société CHUBB EUROPEAN GROUP SE est intervenue volontairement dans la procédure aux côtés de la société NOVELIA.

Le présent jugement est rendu dans la procédure enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/04906.

Dans ses dernières écritures du 10 octobre 2023, la S.A.S. TONTON LA [M] sollicite du tribunal :

— qu’il soit jugé que la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE lui doit garantie intégrale « pour les paiements de loyer et couvrir les pertes d’exploitation, soit la somme de 295 545 € couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021 et la perte du fond »,

— de rejeter toute demande de la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE et de la société NOVELIA à son encontre,

— de condamner solidairement la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE et la société NS FRITERIES à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société NS FRITERIES au profit du tribunal de commerce de Paris,

— de condamner la société NS FRITERIES à la garantir de toutes condamnations relatives aux loyers qui pourraient être prononcées,

— de condamner la société NOVELIA à rembourser le prix d’acquisition, soit 95 000 €, « pour perte de valeur vénale du fait, indemnisation se cumulait avec l’indemnisation pour les pertes d’exploitation. Si le tribunal ne retenait pas le cumul des deux indemnisations, il condamnera l’assureur à régler l’une des indemnisations demandées par TONTON LA [M] »,

— de débouter la société NS FRITERIES de toutes ses autres demandes,

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— d’exclure l’exécution provisoire en cas de condamnation à son encontre compte tenu de sa situation économique.

Le tribunal précise avoir repris en italiques les termes exacts employés dans ses conclusions pour éviter toute dénaturation.

Dans ses dernières écritures du 1er novembre 2021, la S.A.R.L. NS FRITERIES demande au tribunal de :

— débouter la société TONTON LA [M] de l’ensemble de ses demandes de solidarité en indemnisation,

— de la condamner à lui payer sa créance de 95 000 €,

— de juger que l’indemnité d’assurance acquise à la demanderesse lui soit versée prioritairement à due concurrence de sa créance de 95 000 €,

— de condamner la société TONTON LA [M], la S.C.I. LISA et la compagnie d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’en tous les dépens.

Dans leurs dernières écritures du 09 novembre 2023, la S.A.S. NOVELIA et la société européenne d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE demandent au tribunal de :

— recevoir la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE en son intervention volontaire et mettre hors de cause la société NOVELIA,

— débouter la société TONTON LA [M] de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, de juger que l’indemnité versée sera réduite de 30%, de rejeter la demande de garantie au titre du paiement des loyers non réglés et de la perte d’exploitation,

— si la demande au titre de la perte du fonds de commerce était jugée recevable, de juger qu’un expert doit être désigné afin d’en évaluer le montant,

— en tout état de cause, de juger que toutes condamnations seront prononcées sous réserve des franchises applicables et en application de l’article L.113-9 du code des assurances,

— de condamner la société TONTON LA [M] à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’en tous les dépens.

La clôture de la mise en état de l’affaire enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/04906 a été prononcée le 20 novembre 2023.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par jugement du 03 octobre 2024, dans l’instance enregistrée sous le numéro de rôle RG 20/10699, le tribunal a notamment ;

— déclaré irrecevables les demandes à l’encontre de la S.A.R.L. NS FRITERIES, de la société NOVELIA et de la société d’assurance européenne CHUBB EUROPEAN GROUP SE, celles-ci n’étant pas parties à l’instance,

— réputé non-écrite une partie de la clause résolutoire du bail, mais rejeté la demande d’annulation du commandement de payer,

— débouté la locataire de ses demandes tendant à ce qu’il soit jugé que l’incendie constitue un cas de force majeure la dispensant de payer les loyers,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 03 février 2020 à minuit et ordonné l’expulsion de la locataire,

— condamné celle-ci à payer à la bailleresse une somme de 19 593,20 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 03 février 2020 inclus, outre intérêts au taux légal,

— condamné celle-ci à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation de 4 000 €, taxes et charges en sus, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné celle-ci aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’à payer une somme de 5 000 € à la bailleresse au titre de ses frais irrépétibles.

Dans la présente instance, l’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 12 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société NOVELIA

Il n’est pas contesté que celle-ci n’est qu’une société de courtage, soit un intermédiaire entre l’assureur et le souscripteur, et n’est aucunement tenue des garanties dues par un assureur.

Néanmoins, il est observé qu’une « mise hors de cause » n’est prévue par aucun texte et n’a aucun sens juridique précis, de sorte que le tribunal ne saurait la prononcer.

La société TONTON LA [M] a tiré les conséquences du moyen fondant la demande de mise hors de cause en formulant ses demandes envers la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE mais a maintenu une demande envers la société NOVELIA.

Le tribunal tirera simplement toutes conséquences juridiques de la présentation de cette demande à l’encontre de la société NOVELIA.

Sur les demandes de garantie au titre du paiement des loyers et des pertes d’exploitation

*Sur le droit à indemnisation par l’assureur

La demanderesse réclame le bénéfice des garanties du contrat d’assurance pour couvrir les loyers impayés et une perte d’exploitation, faisant valoir que l’assureur lui a refusé sa garantie sur la base de rapports d’expertise non soumis à la contradiction qu’il a refusé de lui communiquer malgré ses demandes, et n’a produit que deux ans plus tard, et que les conclusions de ces rapports se contredisent, puisque si le second rapport évoquait une hypothèse d’incendie volontaire, le premier proposait une indemnisation sans motif d’exclusion de garantie.

Elle ajoute que, contrairement à ce que soutient l’assureur, ce n’est pas le premier rapport qui l’a conduit à désigner un autre expert, mais plutôt les montants en jeu, que l’on peut s’interroger sur la fiabilité des résultats de la seconde expertise, ayant relevé la présence d’essence automobile sur le dessus de la friteuse, faite trois mois après la première analyse et six mois après le sinistre, alors que l’expert a relevé une contamination des échantillons au sein même du laboratoire CNPP GARDET, qu’en outre ce rapport fait ressortir une absence de certitude puisqu’il émet deux hypothèses, qu’il a conclu à l’absence d’effraction en omettant qu’une vitre a été brisée, que l’essence est qualifiée de simple « produit accélérateur » et que les analyses du prélèvement témoin ne mettent en évidence aucune trace de liquide inflammable.

Elle en conclut que l’incendie volontaire est une affirmation gratuite de l’assureur dont il n’apporte pas la preuve.

La société CHUBB EUROPEAN GROUP SE fait valoir qu’elle ne doit pas garantie, dès lors que les dommages causés intentionnellement par l’assuré excluent sa garantie ; elle explique qu’il n’y a pas eu d’effraction, puisque ce sont les pompiers qui ont brisé la vitre lors de leur intervention, de sorte que l’incendie a été provoqué par une personne en possession des clés, que le restaurant était fermé depuis quelques jours, ce qui exclut un accident d’ordre électrique ou autre, que deux départs de feu ont été répertoriés (l’un dans le local technique, l’autre dans la chambre froide), que la présence d’essence a été constatée par le cabinet IGNICITÉ aux termes des analyses faites par deux laboratoires distincts, que le gérant de la locataire, détenteur des clés, était présent la nuit au cours de laquelle l’incendie s’est déclaré et que la situation du commerce était déficitaire puisque les loyers de juillet et août 2019, antérieurs au sinistre, n’avaient pas été réglés.

L’assureur ne conteste pas la souscription d’une police multirisques professionnels couvrant les dommages résultant d’un incendie, qu’il produit d’ailleurs aux débats, mais se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie figurant à l’article 5.2 des conditions générales selon lequel :

« Noux excluons dans tous les cas :

(…)

Les dommages causés ou provoqués :

intentionnellement par toute personne ayant la qualité d’assuré (article L113-1 du code) ou avec sa complicité, y compris les mandataires sociaux et dirigeants de fait ou de droit de l’entreprise (…) »

Il est constant que la charge de la preuve d’une cause d’exclusion de la garantie due par l’assureur pèse sur celui-ci.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire établi à la demande de l’une des parties que s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, l’assureur a produit aux débats deux rapports d’expertise établis par des techniciens mandatés par ses soins :

— un rapport du cabinet d’expertise IXI du 13 septembre 2019 ayant conclu que l’incendie trouvait son origine dans un vol avec dégradations, le ou les auteur(s) étant entré(s) par l’entrée principale non protégée (rideau métallique bloqué) après avoir brisé le vitrage, un riverain ayant constaté le sinistre vers 7h12 du matin, le local étant équipé d’un système de vidéo surveillance qui ne fonctionnait pas (matériel laissé par le précédent exploitant) ; l’expert chiffrait la réparation du dommage à un montant total arrondi de 120 000 € « en première estimation et sous réserve de communication des pièces », dont 30 000 € au titre des pertes d’exploitation « à définir selon les pièces comptables » ; il précisait avoir relevé deux départs de feu, dans le local technique et la chambre froide, mais concluait qu’il lui paraissait « inutile de missionner le laboratoire LAVOUE » ;

— un rapport d’investigation complémentaire du cabinet IGNICITÉ du 23 mars 2020 ayant pour objet de « rendre compte des investigations complémentaires réalisées sur les lieux sinistrés et faisant suite aux investigations du 04 novembre 2019 » avec « trois objectifs », « investiguer techniquement les installations électriques de la friteuse », « effectuer de nouveaux prélèvements aux mêmes emplacements que ceux réalisés le 04 novembre 2019 afin de vérifier par les laboratoires LAVOUE et LCPP la présence de produits accélérants » et de « confirmer ou infirmer les résultats des analyses du laboratoire CNPP qui concluait à la présence d’un ensemble d’essence auto, d’une coupe pétrolière du type pétrole lampant et d’éthanol dans chacun des trois prélèvements analysés » ; l’auteur a précisé que de nouveaux prélèvements ont été réalisés selon un protocole rigoureux en raison d’une suspicion de contamination des prélèvements par le laboratoire auquel il a été précédemment recouru ; il a conclu, à l’issue de ses opérations, à deux hypothèses, indiquant qu'« il s’agit soit d’un incendie causé par un dysfonctionnement interne du système d’alimentation et de régulation en température d’un bain d’huile, qui pour autant n’expliquerait pas la présence d’essence pour automobile dans le prélèvement effectué sur le dessus de la friteuse », soit qu'« il s’agit d’un incendie volontaire, précisant qu’aucune trace d’effraction n’a été constatée outre celles causées par les sapeurs-pompiers au moment de leur opération d’extinction » ; il a ajouté qu’une investigation complémentaire de la friteuse permettrait d’écarter ou d’infirmer l’hypothèse d’un amorçage accidentel.

Le tribunal observe, en premier lieu, que la seconde expertise, sur les conclusions de laquelle l’assureur fonde son refus de garantie, n’étant pas une expertise judiciaire ni réalisée au contradictoire de l’assuré, ne suffit pas à elle seule à justifier du bien-fondé de sa prétention ; or, ces conclusions ne sont corroborées par aucun élément, tel que, notamment, des constatations policières dans les lieux ou le compte-rendu d’intervention des pompiers pour confirmer une absence d’effraction antérieure, et donc écarter la possibilité d’un incendie criminel par un tiers indépendant de la locataire (le gérant de la locataire ayant évoqué dans sa plainte une vitre brisée, qui a pu l’être par un malfaiteur comme par les pompiers pour accéder aux lieux).

Par ailleurs, l’hypothèse d’un incendie d’origine involontaire, même s’il est peu probable, puisqu’il serait lié au dysfonctionnement d’une friteuse alors que le gérant n’avait pas encore repris son activité, après plusieurs jours de congés, n’a pas été définitivement écartée, à défaut d’investigations plus poussées sur ce point.

Si les circonstances de l’incendie, affectant un commerce qui n’était pas rentable (comme il ressort du fait que des impayés de loyers sont antérieurs à l’incendie et des déclarations de son gérant au moment de la plainte) ont pu justifier les suspicions de l’assureur et la réalisation d’investigations plus poussées, les éléments fournis par celui-ci ne sont pas pour autant suffisants pour démontrer, avec certitude, que le sinistre a été intentionnellement provoqué par l’assurée.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de l’assureur tendant à constater qu’il peut opposer une exclusion de garantie à son assuré.

*Sur la demande de garantie au titre des loyers impayés

Il convient de constater que, comme le fait valoir l’assureur, non seulement la police d’assurance ne prévoit pas de garantie au profit du locataire à ce titre, mais qu’en tout état de cause, celle-ci n’établit pas que l’impayé de loyers est imputable au sinistre alors qu’il lui est antérieur et lié à des difficultés financières de l’assurée que celle-ci ne conteste pas.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

*Sur la demande au titre de pertes d’exploitation

La locataire sollicite la mise en œuvre de la garantie « pertes d’exploitation », expliquant qu’elle n’a pas communiqué ses pièces comptables mais se réfère aux chiffres de la cession pour justifier du chiffre d’affaires qui sert de base au remboursement, et communique une expertise comptable du cabinet AMBEXC pour le calcul de ses pertes, car elle n’a acquis le fonds de commerce que quelques mois avant l’incendie, et que les résultats du restaurant ne sont pas les siens mais ceux de son vendeur.

L’assureur lui oppose qu’elle ne justifie pas de ses pertes d’exploitation, faisant valoir que la police d’assurance prévoit une garantie de la perte de marge brute, de la perte de revenus ou d’honoraires, ladite marge brute correspondant au chiffre d’affaires – les frais généraux ÷ le chiffre d’affaires, que le chiffre d’affaires n’équivaut pas au bénéfice, qui est calculé après la déduction des charges, mais que la demanderesse ne produit aucun justificatif comptable de son exploitation du fonds avant sinistre, qui n’a duré que du 1er mai au 20 août 2019, de sorte que son chiffre d’affaires, mais aussi ses charges, sont ignorés, et que la perte d’exploitation ne peut donc être calculée.

Il ajoute que ce calcul ne peut se faire selon des gains espérés ni ceux du précédent exploitant, dont au demeurant, selon l’acte de cession du fonds de commerce, les résultats d’exploitation des années 2016, 2017 et 2018 étaient négatifs, et soutient que le document établi par le cabinet AMBEXCO est inexploitable, dès lors qu’il prévoit un résultat d’exploitation positif et qu’il est fondé sur un chiffre d’affaires qui ne correspond pas à celui réalisé par la société TONTON LA [M], qui indique elle-même dans ses écritures qu’elle n’a pas réalisé la moitié de celui annoncé mensuellement dans l’acte de cession.

Enfin, il soutient que dès lors que la demanderesse n’a pas repris l’exploitation de son fonds de commerce après le sinistre, seule la perte de ce bien pourrait être indemnisée après l’expertise prévue par la police d’assurance.

Selon l’article 4.1 des conditions générales de la police d’assurance, l’assuré peut prétendre, au titre d’une perte d’exploitation résultant d’un incendie, à une indemnité correspondant « à la perte de marge brute ou à la perte de revenus ou d’honoraires ».

Leur article 9.2.6 précise :

« Perte de marge brute

Nous déterminons la différence entre le chiffre d’affaires qui, à dire d’expert, aurait été réalisé pendant la période d’indemnisation en l’absence de sinistre et le chiffre d’affaires effectivement réalisé pendant cette même période. À cette perte de chiffre d’affaires, nous appliquons le taux de marge brute et de ce résultat, nous déduisons les dépenses non exposées du fait du sinistre.

(…)

Le taux de marge brute est égal au rapport :

chiffre d’affaires – frais généraux variables

chiffre d’affaires »

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse produit :

— l’acte d’acquisition de son fonds de commerce auprès de la société LES FRITERIES DE CLERCQ, en date du 20 avril 2019, dont l’article 5.1 stipule ;

« Les chiffres d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés par le soussigné de première part on été les suivants :

Période

C.A. H.T.

Résultats d’exploitation

01/01/2016 au 31/12/2016

348.347 euros

-35.522 euros

01/01/2017 au 31/12/2017

464.035 euros

-41.633 euros

01/01/2018 au 31/12/2018

384.785 euros

-42.669 euros

Quant aux chiffres d’affaires pour la période du 1er janvier 2019 au 31 mars 2019, il s’est élevé à la somme de 77.063 euros hors taxes. Quant au bénéfice 2019, les parties reconnaissent qu’il est impossible au cédant de le déterminer. »

— un document intitulé « RESULATS PREVISIONNELS 2019/2021 » établi par la société d’expertise comptable AMBEXCO et revêtu de son cachet et d’une signature, non daté, constitué de deux tableaux, l’un précisant le détail des recettes hors taxes et des charges d’exploitation pris en compte pour calculer les résultats d’exploitation du 1er septembre 2019 au 31 décembre 2019, l’autre chiffrant ces éléments de la façon suivante :

Périodes

01/09/2019

à

31/12/2019

01/01/2020

à

31/12/2020

01/01/2021

à

31/12/2021

Chiffres d’affaires prévisionnels

Charges courantes prévisionnelles

132 686 €

-63 573 €

370 078 €

-227 177 €

241 343 €

-154 872 €

Résultat d’exploitation

69 113 €

142 901 €

86 471 €

Ce document précise la méthodologie appliquée, indiquant que ce prévisionnel a été établi à partir d’éléments recueillis auprès de la société, notamment l’acte d’acquisition du 20 avril 2019, le bail commercial conclu avec la S.C.I. LISA, les éléments comptables de l’année 2019 de la société TONTON LA [M] et les éléments comptables des années antérieures de la société LES FRITERIES DE CLERCQ.

Selon les clauses de la police d’assurance, l’indemnisation pour perte d’exploitation est fixée en fonction du chiffre d’affaires réalisé mais aussi en fonction d’une marge brute dont le calcul exige de connaître également les frais généraux supportés par la locataire.

Force est de constater que la demanderesse n’a pas produit de document comptable démontrant l’exactitude des chiffres d’affaires évoqués dans l’acte de cession et dans le prévisionnel de la société AMBEXCO, ni justifiant des charges qu’elle a supportées (tel un bilan comptable ou toute autre pièce certifiée exacte par un expert-comptable), pour la période pendant laquelle le fonds était exploité par son prédécesseur et pour la période, de mai à août 2019, au cours de laquelle elle a exercé son activité dans le local sinistré.

Le document d’évaluation de résultats prévisionnels établi par la société AMBEXCO évoque la prise en compte de l’acte d’acquisition du fonds, ainsi que les « éléments comptables » (sans autre précision sur la nature de ces éléments) de la locataire et de son prédécesseur, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer que les chiffres utilisés correspondent à la réalité et non simplement aux déclarations de ceux-ci.

Le tribunal n’est donc pas en mesure de vérifier les chiffres allégués au soutien de la demande d’indemnisation, alors qu’ils sont d’autant plus douteux que la locataire elle-même évoque dans ses écritures, dans la partie concernant ses demandes envers la société venderesse, une « incohérence des chiffres comptables retenus dans la cession avec la réalité observée par l’acquéreur », indiquant ne pas avoir « réalisé la moitié du chiffre d’affaires de plus de 25 000 € mensuel depuis janvier 2019 ».

En outre, l’estimation de la société AMBEXCO n’apparaît pas réaliste puisque, par exemple, elle prévoit un chiffre d’affaires de 132 686 € sur les quatre derniers mois de l’année 2019, soit plus de 33 000 € par mois.

Dans ces conditions, et dès lors que les charges ou frais de la société locataire, estimés en moyenne entre 14 000 € et 22 000 € par mois par la société AMBEXCO, ont pu excéder le montant du chiffre d’affaires de la demanderesse, celle-ci ne rapporte pas la preuve d’une perte d’exploitation indemnisable.

En conséquence, la demande d’indemnisation pour des pertes d’exploitation sera également rejetée.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 95 000 € pour perte du fonds de commerce

Selon l’article 1199 du code civil :

« Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »

Force est de constater que la demande d’indemnisation pour perte du fonds de commerce est présentée à l’encontre de la société NOVELIA alors qu’elle n’est pas signataire de la police d’assurance dont la société TONTON LA [M] sollicite l’application et n’est donc pas tenue des obligations de l’assureur en découlant.

Dès lors, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Il convient de relever, toutes les demandes d’indemnisation en vertu de la police d’assurance étant rejetées, qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’application de la réduction de 30% prévue par celle-ci ni de juger que les condamnations seront prononcées sous réserve des franchises applicables et en application de l’article L.113-9 du code des assurances.

Sur la demande de garantie par la société NS FRITERIES de toute condamnation au titre des loyers

La société TONTON LA [M] fonde cette demande à l’encontre du cédant du fonds de commerce sur une clause du bail selon laquelle « Le cédant devra rester garant solidaire du cessionnaire, tant pour le paiement du loyer, des charges et accessoires, que pour le respect des conditions du bail. Cette disposition s’appliquera pendant toute la durée du bail. »

Toutefois, la société NS FRITERIES fait justement valoir que cette stipulation, rappelée dans l’article 21 de l’acte de cession du fonds de commerce sous l’intitulé « Engagement solidaire envers le bailleur » et au visa de l’article L.145-16-2 du code de commerce, n’est nullement une garantie souscrite par le précédent locataire au profit du nouveau, mais une garantie, au profit du seul bailleur, de la prise en charge des loyers et charges laissés impayés par le cessionnaire du droit au bail.

Ainsi, la clause au visa de laquelle la demanderesse se prévaut d’une garantie n’ayant pas vocation à lui profiter, elle ne peut en solliciter l’application ; sa demande à ce titre ne peut donc prospérer et sera rejetée.

Sur la demande de paiement au titre du solde du prix de cession du fonds de commerce

La société NS FRITERIES sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société TONTON LA [M] à lui payer le solde du prix de cession du fonds de commerce, soit une somme de 95 000 €, et qu’il soit jugé que l’indemnité d’assurance lui soit, à due concurrence, acquise et versée prioritairement, conformément à la clause 16 de l’acte de cession de fonds de commerce qui prévoit qu’ « En cas d’incendie, le vendeur exercera son privilège sur l’indemnité d’assurance qui lui est présentement déléguée en tant que de besoin », sur laquelle elle a fait opposition au visa de l’article L.121-13 du code des assurances.

La société TONTON LA [M] lui oppose que la « cession de fonds de commerce intervenue suscite de nombreuses interrogations », expliquant que :

— elle n’a pas reçu l’acte avant sa signature et n’a pu le contrôler ni vraiment le discuter alors qu’elle n’était pas assistée d’un conseil, ne connaît même pas le nom du rédacteur qui mentionne qu’elle aurait pris contact avec lui, que les pièces essentielles ne lui ont pas été remises car après de nombreuses relances pour avoir communication des bilans de la cédante, elle n’a reçu que des documents inexploitables puisque comprenant indistinctement la comptabilité de ses autres fonds et n’a jamais eu les « SIG » (vraisemblablement les « soldes intermédiaires de gestion ») des années 2016, 2017 et 2018 que la venderesse s’était engagée à lui remettre,

— des clauses créent un déséquilibre significatif à son détriment, puisqu’aucun séquestre n’est prévu dans l’acte, mais aussi en l’absence d’enregistrement puisque la clause dispensant voire interdisant l’enregistrement de l’acte peut être dangereuse pour le cessionnaire qui n’a pas intérêt à le dissimuler aux créanciers, et que les chiffres comptables figurant dans cet acte ne correspondent pas à la réalité observée.

Elle ajoute qu’en tout état de cause le tribunal doit se déclarer incompétent pour connaître de cette demande au profit du tribunal de commerce de Paris.

Il convient de relever que l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, et depuis le 1er septembre 2024, dispose que :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

1°Statuer sur les exceptions de procédure (…) »

L’exception d’incompétence du tribunal constitue une exception de procédure au sens de l’article 73 du même code.

L’article 74 dudit code prévoit que :

« Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. »

Il convient de relever que l’exception d’incompétence au profit du tribunal de commerce n’a pas été soulevée in limine litis et que le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, n’a pas été saisi par voie de conclusions d’incident pour statuer à ce sujet.

Elle est donc irrecevable.

Il convient en conséquence de statuer sur la demande de paiement de la somme de 95 000 €.

Le tribunal constate que la cessionnaire du fonds de commerce ne conteste pas le défaut de règlement du solde du prix de cession et ne fait qu’évoquer les circonstances de la conclusion de l’acte, une incohérence et une absence de justificatif des informations comptables données, ainsi que des clauses qui « créent un déséquilibre significatif au détriment de TONTON LA [M] » sans évoquer de fondement juridique ni, surtout, en tirer de conséquence de droit, permettant au tribunal d’invalider tout ou partie de cet acte ou encore de le priver d’effet, et ainsi de constater qu’elle pourrait se voir dispenser d’exécuter son obligation de paiement du prix de cession.

Dans ces conditions, les conventions légalement formées tenant, en vertu de l’article 1103 du code civil, lieu de lois à ceux qui les ont faites, il convient de condamner la demanderesse à payer une somme de 95 000 € à la société NS FRITERIES au titre du solde du prix de cession du fonds de commerce.

Il est observé par ailleurs que la demande tendant à ce qu’il soit jugé que l’indemnité d’assurance serait acquise à due concurrence à la société NS FRITERIES est sans objet, aucune indemnisation n’étant due par l’assureur.

Sur les demandes accessoires

La société TONTON LA [M], qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer une somme aux autres parties au titre de leurs frais irrépétibles, que les circonstances de la cause et la situation économique des parties commandent de fixer, d’une part à 2 000 € pour les sociétés CHUBB EUROPEAN GROUP SE et NOVELIA, et, d’autre part, à 2 000 € pour la société NS FRITERIES.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statutant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la S.A.S. TONTON LA [M] de ses demandes tendant ;

— à ce qu’il soit jugé que la société européenne d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE lui doit garantie intégrale pour les paiements de loyer et couvrir les pertes d’exploitation, soit la somme de 295 545 € couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021 et la perte du fond,

— à la condamnation solidaire de la société européenne d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE et de la S.A.R.L. NS FRITERIES à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— à la condamnation de la S.A.R.L. NS FRITERIES à la garantir de toutes condamnations relatives aux loyers qui pourraient être prononcées,

— à la condamnation de la S.A.S. NOVELIA à rembourser le prix d’acquisition, soit 95 000 € ;

DÉCLARE irrecevable l’exception d’incompétence pour statuer sur les demandes de la S.A.R.L. NS FRITERIES soulevée par la S.A.S. TONTON LA [M] au profit du tribunal de commerce ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande d’application de la réduction de 30% prévue par la police d’assurance ni de juger que les condamnations seront prononcées sous réserve des franchises applicables et en application de l’article L.113-9 du code des assurances ;

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA [M] à payer à la S.A.R.L. NS FRITERIES une somme de quatre-vingt-quinze-mille euros (95 000 €) au titre du solde du prix de cession du fonds de commerce ;

DIT n’y avoir lieu de juger que l’indemnité d’assurance serait acquise à due concurrence à cette dernière ;

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA [M] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer, d’une part, une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.A.R.L. NS FRITERIES, d’autre part, une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.A.S. NOVELIA et à la société européenne d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 27 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER