Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

Porte 16 Etage 3 La Michaudière

12 Avenue de l’Eveil

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03917 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPDT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [M] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 mai 2023 à effet à la date du 7 juin 2023, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [M] [O] un logement T2 lui appartenant sis LA MICHAUDIERE, 12 avenue de Leveil, troisième étage, logement n°16 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 428,52 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 60,96 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [M] [O] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.613,44 € arrêté au 31 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater la résiliation du bail à compter du 13 septembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 13 octobre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 30 mai 2023 entre les parties, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner l’expulsion de [M] [O], ainsi que tout occupant de son chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner [M] [O] au paiement de la somme de 1.288,32 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et payés au 22 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter du 13 août 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer le jour de l’audience ;

Condamner [M] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 13 septembre 2024 ou du 13 octobre 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit, la dette deviendra immédiatement exigible, [M] [O] sera condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges et l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité resterait impayée sans mise en demeure préalable :

1) le bail sera considéré comme résilié de plein droit au 13 octobre 2024,

2) le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3) la bailleresse pourra faire procéder selon les voies de droit à l’expulsion sans délai de [M] [O] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner [M] [O] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 24 avril 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec Monsieur [M] [O] et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.098,27 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025. La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle indique que le dernier paiement date de mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [M] [O] a comparu lors des débats et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile. Il reconnaît le montant de la dette pour lequel il sollicite la suspension de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 € par mois en plus du loyer et des charges courants. Le bailleur ne s’oppose pas à cette demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 29 juillet 2024 dont la Commission a accusé réception le 2 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 27 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2024, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, CDC HABITAT SOCIAL sollicite subsidiairement la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Un commandement de payer en date du 13 août 2024, reprenant l’article 7 du contrat de bail et prévoyant un délai de deux mois accordé au locataire pour apurer sa dette de loyers et charges à hauteur de 1.613,44 €.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de CDC HABITAT SOCIAL à hauteur de 1.098,27 € est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[M] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

D’après le décompte actualisé versé aux débats, il convient de déduire de cette somme les frais de procédure à hauteur de 309,31 € (129,95 € + 179,36 €) qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Il convient donc de condamner [N] [O] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 788,96 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 518,94 € selon l’avis d’échéance de mai 2025 versé aux débats.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les derniers versements effectués par [M] [O] datent du 3 mai 2025 et du 6 mai 2025 pour un montant total de 838,94 €. Les paiements ont été réguliers depuis août 2024. Il ressort du débat que [M] [O] a perdu son emploi, qu’il travaille en intérim et a demandé à bénéficier de l’aide au logement. Il propose de verser la somme de 200 € par mois en plus du loyer et des charges courants pour résorber la dette au plus vite.

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a expressément donné son accord à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois pour le compte du locataire. Il convient d’accorder à [M] [O] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [M] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [O], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

Il sera également condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 mai 2023 entre CDC HABITAT SOCIAL et [M] [O], concernant le logement T2 lui appartenant sis, LA MICHAUDIERE, 12 avenue de Leveil, troisième étage, logement n°16 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 788,96€ au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, déduction faite des frais de procédure, échéance d’avril incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [M] [O] un délai de paiement de 4 mois pour se libérer de la dette, soit 3 mensualités de 200 €, la 4ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorités d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendre son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [M] [O] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, LA MICHAUDIERE, 12 AVENUE DE LEVEIL, troisième étage, logement n°16 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [M] [O] ainsi que celle de tout occupant de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 13 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 518,94 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [M] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY