SG

LE 06 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 19/03633 – N° Portalis DBYS-W-B7D-KFRR

S.A.S. NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION

C/

Société PARIS-GESTION

Société SCI DU PERRAY – HALUCHERE

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL ASEVEN

M^e Emmanuelle BLOND – 191

la SELARL CVS – 22B

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 JUIN 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 02 OCTOBRE 2025 prorogé au 06 NOVEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Société PARIS-GESTION RCS Nantes n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

Société SCI DU PERRAY – HALUCHERE RCS Nantes n°326 286 199, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE a consenti à la S.N.C. PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 4], à [Localité 2].

Par acte sous seing privé du 21 juin 2007 à effet à compter du 9 juillet 2007, la S.N.C. PARIS-GESTION a donné en sous-location à la société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION, avec l’accord de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, un local situé au sein de ce centre commercial “PARIDIS” (constituant le lot n°101) d’une superficie de 283 m² dont 23m2 à usage exclusif de réserve et sans accès du public, moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum de 216,00 euros H.T. par m² et avec une clause-recettes de 7,10 % H.T. du chiffre d’affaires hors TVA pour un chiffre d’affaires allant jusqu’à 2.600 000 euros HT, et 6,5% du chiffre d’affaires hors TVA pour un chiffre au-delà de 2.600 000 euros, pour l’activité

“ Parfumerie, produits cosmétiques, institut de beauté.”

Suivant exploit d’huissier du 06 janvier 2017, la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont donné congé à la société NOCIBE pour le 8 juillet 2017, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées (…) ”.

Par acte d’huissier délivré le 04 juillet 2019, la société NOCIBE a fait assigner la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE devant le Tribunal de Grande Instance de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 30 juillet 2020, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. PARIS GESTION et de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société NOCIBE en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [E] [S].

Le 04 avril 2022, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 23 janvier 2024, la société GROUPE NOCIBE SAS sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l’article L.145-14 et L.145-28 du Code de Commerce,

A titre principal,

— Débouter la société PARIS GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE de leurs demandes,

— Condamner la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la société PARIS GESTION à payer à la société GROUPE NOCIBE une indemnité d’éviction d’un montant de 3.132.515,86 euros à parfaire,

— Condamner la société PARIS GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE à payer à la société GROUPE NOCIBE le coût réel des licenciements,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la consignation des sommes allouées à la société GROUPE NOCIBE par la société PARIS GESTION et la SCI DU PERRAY-HALUCHERE au titre du trouble commercial, des frais de remploi, et des frais de déménagement sur le compte séquestre du conseil des bailleresses, jusqu’à la production des justificatifs,

En tout état de cause,

— Fixer à la somme de 192.335 € HT/HC par an le montant de l’indemnité d’occupation due par la société GROUPE NOCIBE à compter du 8 juillet 2017 et condamner la société PARIS GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE à restituer à la société GROUPE NOCIBE le trop-peràçu à ce titre,

— Débouter la société PARIS GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE de leur demande de paiement par la société GROUPE NOCIBE des compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 9 juillet 2017 jusqu’à la remise des clés et correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal,

— Débouter la société PARIS GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE de leur demande de condamnation de la société GROUPE NOCIBE à payer aux sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, les intérêts au taux légal “ majorés de quatre points” sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 9 juillet 2017, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement,

— Débouter la société PARIS-GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE de leur demande de condamnation de la société GROUPE NOCIBE au paiement de la somme de 5.000 € aux sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Débouter la société PARIS-GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE de leur demande de condamnation de la société GROUPE NOCIBE aux entiers dépens dont les frais d’expertise,

— Condamner la société PARIS-GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE à payer à la société GROUPE NOCIBE la somme de 15.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner la société PARIS-GESTION et la SCI DUPERRAY-HALUCHERE aux entiers dépens, dont les frais d’expertise,

— Ordonner l’exécution provisoire.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 10 octobre 2023, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE sollicitent du tribunal de:

Vu les articles L.145 et suivants du Code de commerce,

Vu le bail commercial en date du 21 juin 2007,

Vu le congé sans offre de renouvellement en date du 6 janvier 2017,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 4 avril 2022,

A titre principal,

1°/ – Débouter la Société GROUPE NOCIBE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

2°/ – Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 8 juillet 2017,

3°/ – Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société GROUPE NOCIBE, à la somme globale de 1.662.558,00 € se décomposant comme suit:

Indemnités accessoires :

— Indemnité de licenciement sur présentation de justificatifs

4°/ – Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de transfert de fonds de commerce de la Société GROUPE NOCIBE, à la somme globale de 398.150 € se décomposant comme suit :

A titre subsidiaire,

5°/ – En cas de perte de la clientèle par la Société GROUPE NOCIBE, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouée une indemnité à la Société GROUPE NOCIBE au titre du trouble commercial, des frais de remploi et des frais de déménagement, dans l’hypothèse

d’une indemnité de remplacement :

— Indemnité principale : 1.662.558,00 €

o Frais de remploi 35.448,00 €

o Frais divers 1.500,00 €

o Trouble d’exploitation 44.310,00 €

o Frais de réinstallation 310.775,00 €

o Travaux et agencement non amortis, sur justificatifs certifiés conformes par l’Expert-comptable de la Société GROUPE NOCIBE 16.825,00 €

— Juger que l’indemnité au titre des frais de remploi due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société GROUPE NOCIBE, à la somme de 149.630 € ;

— Juger que l’indemnité au titre du trouble commercial due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société GROUPE NOCIBE, à la somme de 66.153 € ;

— Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte séquestre du Conseil des Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, Maître [B] [V] ;

— Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société GROUPE NOCIBE sur communication aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION des justificatifs de la réinstallation effective de la Société GROUPE NOCIBE ;

— Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société GROUPE NOCIBE dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société GROUPE NOCIBE ;

En toute hypothèse,

6°/ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société GROUPE NOCIBE aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, depuis le 9 juillet 2017 jusqu’à la remise des clés, à la somme de 226.276 € hors taxe, hors charge par an, sauf à parfaire ;

7°/ Condamner la Société GROUPE NOCIBE à payer aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 9 juillet 2017 jusqu’à la remise des clés et correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal ;

8°/ Condamner la Société GROUPE NOCIBE, en application de l’article 53 du bail commercial en date du 21 juin 2007, à payer aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le depuis 9 juillet 2017, à compter de

chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ;

9°/ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

10°/ Condamner la Société GROUPE NOCIBE au paiement de la somme de 8.000 € au profit des Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

11°/ Condamner la Société GROUPE NOCIBE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la société NOCIBE s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s’applique, sans qu’aucune règle impérative de calcul ne s’impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité principale d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité principale d’éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l’énumération n’est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l’activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

— que l’expert judiciaire, après avoir relevé l’absence de locaux disponibles, a constaté qu’en l’état, le fonds de commerce de la société NOCIBE n’était pas transférable dans la galerie commerciale ;

— que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.N.C. PARIS GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la société NOCIBE pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration sur lequel aucune information n’est donnée, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle, étant relevé qu’elles ne peuvent à l’évidence à cet égard, se contenter d’affirmer que la société NOCIBE n’aurait jamais fait état d’un projet de réinstallation.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la société NOCIBE va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

Il n’y a pas lieu ainsi de déterminer, comme le sollicitent les défenderesses, le montant d’une indemnité de déplacement.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels / par la rentabilité), l’expert judiciaire a réalisé ses calculs sur deux périodes d’exercices: d’une part sur les exercices 2017, 2018 et 2019, et d’autre part, sur les exercices 2019, 2020 et 2021, laissant le soin au tribunal de décider de retenir ou non la période de Covid 19.

En raison de la pandémie de la Covid 19 qui a restreint le déplacement et la consommation pendant toute l’année 2020 et une partie de 2021, il y a lieu de retenir le calcul de l’expert en fonction des exercices 2017, 2018 et 2019.

En application de ce calcul, l’expert a retenu que la valeur du fonds de commerce pouvait être fixée à la somme de 2.223.448 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 60 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), soutenant qu’un coefficient minimum de 80 % devait être appliqué, elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération l’emplacement géographique du local dans l’un des plus grands centres commerciaux de [Localité 2] tel que cela résulte clairement de son rapport.

L’indemnité principale due à la société NOCIBE sera donc fixée à la somme de 2.223.448 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable de ces frais, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 9 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 200.110,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la société NOCIBE ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 200.110,00 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société NOCIBE dans un certain délai puisqu’il leur appartenait de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire n’a pas retenu de perte de stocks, estimant que les produits peuvent être redistribués dans un commerce de même enseigne proche.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la société NOCIBE est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l’exploitation de son fonds.

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d’arrêt d’exploitation.

L’indemnité due à ce titre à la société NOCIBE sera donc fixée à la somme de 66.153,00 euros.

Sur les frais divers

Il est établi que même en cas de remplacement, des frais sont engendrés par la nécessité de réaliser plusieurs démarches notamment pour résilier les contrats et procéder aux démarches auprès des différentes administrations et organismes sociaux.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société NOCIBE dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Il y a lieu de fixer ces frais divers à la somme de 1.500 euros conformément au chiffrage retenu par l’expert judiciaire.

Sur les frais de déménagement des installations spécifiques

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le bailleur n’a pas exigé du preneur une remise en état d’origine des locaux.

Il est constant qu’en cas de perte du fonds, ce poste est inclus dans la valeur du fonds, et ces frais ne font donc pas l’objet d’une indemnisation supplémentaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société de la demande formée à ce titre.

Sur les indemnités de licenciement

Il est admis que les frais de licenciement du personnel ne sont retenus que sur justificatifs.

La société NOCIBE sollicite le paiement de la somme de 91.858,91 euros à ce titre, indiquant avoir “ sur la base des effectifs actuels, réalisé une estimation du coût des licenciements:

° Coût du personnel en CDI: 85.199,40 euros,

° Coût du personnel en CDD: 6.659,51 euros.

Cependant en l’espèce, force est de constater que seul un document “ registre du personnel” est versé aux débats.

Les éléments produits au soutien de cette demande sont insuffisant pour établir tant l’existence de licencements, que le coût de ces supposés licenciements.

En conséquence, la société NOCIBE doit être déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur les frais de déménagement

La société NOCIBE sollicite à ce titre une indemnité de 11.076 € HT, sur la base d’un devis de la société BRETAGNE AGENCEMENT.

Cependant, il apparaît que ce devis n’a pas été produit durant les opérations d’expertise judiciaire, et n’a pas été retenu par l’expert.

L’expert judiciaire retient pour le déménagement du mobilier et du stock 4 journées de travail à 2 personnes et un véhicule. Il retient à ce titre la somme forfaitaire de 2.500 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer le coût des frais de déménagement à la somme de 2.500 euros.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la société NOCIBE s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse:

— indemnité principale 2.223.448,00 €

— indemnités accessoires

• frais de remploi 200.110,00 €

• déménagement 2.500,00 €

• frais divers 1.500,00 €

• trouble commercial 66.153,00 €

total 2.493.711,00 €

En conséquence, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront condamnées à payer à la société NOCIBE la somme de 2.493.711,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de consignation des indemnités accessoires

Les sociétés PARIS GESTION et la SCI DU PERRAY-HALUCHERE demandent la consignation des indemnités accordées au titre du trouble commercial, des frais de remploi et des frais de déménagement, et le versement sur justificatifs.

La société GROUPE NOCIBE ne s’oppose pas à cette demande.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la consignation des indemnités accessoires sur le compte séquestre du Conseil des Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, Maître [B] [V], et d’ordonner le règlement de ces indemntiés à la société GROUPE NOCIBE sur communication aux défenderesses des justificatifs des dits frais par la société GROUPE NOCIBE.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la société NOCIBE

Il résulte de l’article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, distincte du loyer, calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 9 juillet 2017 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La société NOCIBE est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 9 juillet 2017.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 226.276,00 euros par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est aucunement contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 15% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 192.335,00 euros par an (pour une surface pondérée de 295,40 m²).

Contrairement à ce que soutiennent la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, cet abattement de précarité de 15 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que la société NOCIBE s’est retrouvée dans l’impossibilité de faire de projets à long terme et de réaliser des investissements dans les locaux.

L’indemnité d’occupation due par la société NOCIBE sera donc fixée à la somme de 192.335 euros par an H.T. et H.C. à compter du 9 juillet 2017.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la société NOCIBE n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE qui succombent à l’action, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la société NOCIBE a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire apparaît nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire.

Il y a donc lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la société NOCIBE :

— indemnité principale 2.223.448,00 €

— indemnités accessoires

• frais de remploi 200.110,00 €

• déménagement 2.500,00 €

• frais divers 1.500,00 €

• trouble commercial 66.153,00 €

total 2.493.711,00 €

CONDAMNE en conséquence la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société NOCIBE la somme de 2.493.711,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la société NOCIBE de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société NOCIBE à la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, à compter du 9 juillet 2017 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 192.335 euros hors taxes et hors charges par an ;

DÉBOUTE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société NOCIBE la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART