Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 19 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Monsieur [K] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [H]

Logement 43

5 Rue du Docteur Roux

44620 LA MONTAGNE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025 prorogé au 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/03938 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPHJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [T] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 février 2018 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [T] [H] un logement T4 lui appartenant sis, 5 rue du Docteur Roux, appartement n°43 – 44620 LA MONTAGNE et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 409,07 €, outre une provision mensuelle pour charges de 148,20€.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [T] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.610,40 € arrêté au 13 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 26 février 2018 ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 26 février 2018 entre les parties ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.711,11 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [T] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et augmentée de son éventuelle réindexation, soit la somme mensuelle de 569,85 € à compter de la date d’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.874,03 €. Elle précise que le montant du loyer résiduel est de 168 € et que la locataire respecte le plan d’apurement mis en place. Enfin, elle accepte l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [T] [H] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation de la locataire à la CCAPEX le 13 juin 2024, dont la commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 13 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 26 juin 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [T] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.610,40 € arrêté au 13 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [H].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.874,03 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025. [T] [H] sera condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 455,79 € augmenté des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [T] [H] a repris le versement intégral de son loyer courant depuis juillet 2024.

Le diagnostic social et financier indique que la locataire est en instance de divorce et qu’elle vit seule avec ses deux enfants. Il est précisé qu’elle est en CDI à temps partiel et perçoit 500 € net à titre de salaire, outre 284 € de RSA, 477 € d’APL et 615 € d’autres allocations, soit un total de 1.874,92 € par mois. Elle fait valoir que son impayé locatif est dû à une suspension de ses droits CAF durant plusieurs mois. Elle explique également avoir rencontré des problèmes avec son nouveau RIB qu’elle pensait avoir fourni au bailleur. Elle déclare enfin être très vigilante s’agissant du paiement de son loyer et du respect du plan d’apurement mis en place avec son bailleur.

Lors de l’audience, la défenderesse a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [T] [H] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [H], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’HARMONIE HABITAT formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 février 2018 entre HARMONIE HABITAT et [T] [H], concernant le logement sis 5 rue du Docteur Roux, appartement n°43 et ses accessoires – 44620 LA MONTAGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE [T] [H] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.874,03 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [H] un délai de paiement de 19 mois pour se libérer de la dette, soit 18 mensualités de 100 €, la 19ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [H] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 5 rue du Docteur Roux, appartement n°43 – 44620 LA MONTAGNE et ses accessoires, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [T] [H] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [T] [H] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 455,79 €, augmenté des charges et revalorisation et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY