Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H] [O]

Logement 10 Etage 1

24 Bis Rue de la Loire

44430 LE LOROUX-BOTTEREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00180 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ76

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [D] [H] [O] + préfecture

Copie dossier*

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2016 à effet au même jour, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [D] [O] et [F] [R] un logement de type 3 lui appartenant sis, 24 B rue de la Loire, 1er étage n°10, ainsi qu’un garage accessoire au logement n°1011 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, moyennant un loyer mensuel initial de 442,80 € pour le logement et 27,39 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 47,06 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a fait commandement à [D] [O] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 192,49 € arrêté au 31 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 29 mars 2016 à compter du 16 septembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 16 octobre 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [D] [O] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [D] [O] au paiement de la somme de 1 142,49 € arrêtée au 18 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 16 août 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [D] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 16 septembre 2024 ou du 16 octobre 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [D] [O] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 23 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 518,40 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [D] [O] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 1er août 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 7 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [D] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 192,49 € arrêté au 31 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en page 5/14. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 518,40 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 187,99 € (116,08 € + 71,91 €).

En conséquence, [D] [O] sera condamné au paiement de la somme de 1 330,41 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC Habitat Social, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 594,64 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a repris le verserment intégral du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier que [D] [O] alterne des périodes de travail et de chômage. C’est ainsi qu’il a accumulé la dette, sans parvenir à la combler lors des périodes d’emploi. Il a bénéficié d’un FSL maintien en mars 2023 et s’est engagé à un plan d’apurement à hauteur de 50 € par mois auprès de CDC Habitat Social. Il a commencé des missions d’intérim en principe stables et perçoit un salaire d’environ 1.300 €. Il vivait avec sa soeur, étudiante et sans revenus, qui revient régulièrement au domicile, ce qui explique qu’il souhaite garder un logement à trois pièces principales. Il n’a pas d’autre dette. Ainsi, la situation de [D] [O] le met en situation de payer sa dette.

Par ailleurs, lors de l’audience, CDC Habitat Social fait part de son accord pour que [D] [O] bénéficie de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, dès lors que [D] [O] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [D] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [O], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC Habitat Social la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 mars 2016 entre CDC Habitat Social et [D] [O], concernant le logement sis 24 B rue de la Loire, 1er étage n°10, ainsi qu’un garage accessoire au logement n°1011 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à CDC Habitat Social la somme de 1.330,41€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [D] [O] un délai de paiement de vingt-six (26) mois pour se libérer de la dette, soit 25 mensualités de 50 €, la 26ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [D] [O] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 24 B rue de la Loire, 1er étage n°10, ainsi qu’un garage accessoire au logement n°1011 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [D] [O] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [D] [O] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 12 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 594,64 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [D] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à CDC Habitat Social la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY