Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [I] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [X] épouse [U]

Logement 12 Etage 3

2 Rue de Hongrie

44000 NANTES

non comparante

Monsieur [T] [U]

Logement 12 Etage 3

2 Rue de Hongrie

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01712 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZWH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [P] [X] épouse [U]

CCC à Monsieur [T] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 janvier 2011 à effet au même jour Nantes Habitat devenu Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [P] [X] un logement lui appartenant sis, 2 rue de Hongrie, 3ème étage n°12 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 376,99 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 142,66 €.

Un avenant à ce contrat de bail a été signé le 25 juillet 2019 suite au justificatif du mariage de [P] [X] contracté avec [T] [U] le 6 février 2018.

Par actes de commissaire de justice du 26 avril 2024 pour [P] [X] et du 30 avril 2024 pour [T] [U], Nantes Métropole Habitat leur a fait commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 534,83 € arrêté au 9 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [T] [U] et [P] [X] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [U] et [P] [X] épouse [U] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1 429,99 € au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner solidairement [T] [U] et [P] [X] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 431,10 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 954,08 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 juin 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [T] [U] et [P] [X] n’ont pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 3 avril 2024, la Caisse ayant accusé réception le 12 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires dans le commandement de payer délivré le 26 avril et le 30 avril 2024 pour apurer leur dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient également de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des locataires.

Sur la dette de loyer

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [U] et [P] [X] épouse [U] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 954,08 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux [U] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [U] et [P] [X] épouse [U], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer in solidum à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 janvier 2011 entre Nantes Habitat devenu Nantes Métropole Habitat d’une part et [T] [U] et [P] [X] épouse [U] d’autre part, concernant le logement sis 2 rue de Hongrie, 3ème étage n°12 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement [T] [U] et [P] [X] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 954,08 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [T] [U] et [P] [X] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [T] [U] et [P] [X] épouse [U], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [U] et [P] [X] épouse [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [T] [U] et [P] [X] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY