TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BASSALERT (R0142)

M^e NORMAND (E1452)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/08482

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5D5

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Juillet 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. SUBSTEEL

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [P] [J], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL

[Adresse 3]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL

[Adresse 18]

[Localité 2]

représentées par Maître Claire BASSALERT de la S.E.L.A.S. SCHERMANN MASSELIN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0142, Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la S.C.P. JAKUBOWICZ MALLET-GUY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08482 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5D5

DÉFENDERESSES

S.A.S. FINANCIERE APSYS (RCS de [Localité 12] 499 677 649)

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.C.I. [Adresse 17] (RCS de [Localité 12] 813 900 818)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1452

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon une convention tripartite du 18 octobre 2011 entre l’EPORA (l’Etablissement Public Foncier Ouest Rhônes Alpes), la ville de [Localité 20] et la communauté de l’agglomération [Localité 20], l’établissement public d’aménagement de [Localité 20] (ci-après l’EPASE) a acquis les terrains du site de [Localité 16].

Suivant acte authentique en date du 1er juillet 2015, l’EPASE a promis de vendre à la S.A.S. FINANCIERE APSYS, ou à toute société contrôlée directement ou indirectement par elle au sens de l’article 233-3 du code de commerce, un terrain nu situé sur le territoire des communes de [Localité 20] et de [Localité 21], en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier à usage commercial d’une surface plancher maximale de 75.000 m².

La S.A.S. FINANCIERE APSYS s’est engagée à édifier un ensemble immobilier à usage commercial d’une surface plancher de 70.078 m² environ.

La S.A.S. FINANCIERE APSYS a ensuite cédé l’ensemble des droits et obligations qu’elle tenait de la promesse de vente au profit de la S.C.I. [Adresse 15].

Suivant acte authentique en date du 3 août 2017, la S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] a acquis de l’EPASE la propriété du terrain à bâtir situé sur le territoire des communes de [Localité 20] et de [Localité 21], en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier à usage commercial d’une surface plancher maximale de 75.000 m².

C’est dans ce contexte que par acte sous seing privé en date du 23 mai 2019, la S.C.I. [Adresse 15] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SUBSTEEL des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 22], dépendant de l’ensemble commercial STEEL, pour une durée de dix ans, moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 53.400 euros pour le local RC 08 et 5.000 euros hors taxes pour la terrasse TRC 08.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « restauration rapide ».

Par acte extrajudiciaire délivré le 28 juin 2022 à chacun des défendeurs, la S.A.R.L. SUBSTEEL a assigné la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] devant le présent tribunal aux fins de voir notamment :

• Constater que la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle ayant conduit à vicier le consentement de la S.A.R.L. SUBSTEEL dans la signature de son bail commercial,

• Dire et juger que la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] se sont rendues coupables d’une réticence dolosive,

• Dire et juger que la S.A.R.L. SUBSTEEL a commis, en raison soit de l’absence d’informations de la S.A.S. FINANCIERE APSYS, soit en raison d’informations erronées, une erreur en concluant un bail avec la S.C.I. [Adresse 15],

• Prononcer la nullité du bail commercial conclu entre la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.C.I. [Adresse 15],

• Condamner solidairement la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] au paiement à la S.A.R.L. SUBSTEEL de la somme de 514 .165 euros au titre des sommes engagées en pure perte,

Subsidiairement,

• Prononcer l’annulation pour l’avenir du bail commercial conclu entre la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.C.I. [Adresse 15],

• Condamner solidairement la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] au paiement à la S.A.R.L. SUBSTEEL de la somme de 380.844 euros au titre des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 8 juin 2022, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la S.A.R.L. SUBSTEEL et fixé la période d’observation jusqu’au 7 décembre 2022 et désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES prise en la personne de Maître [X] [M].

Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal de commerce a prolongé la période d’observation jusqu’au 7 juin 2023.

Par jugement en date du 7 juin 2023, le même tribunal a arrêté le plan de sauvegarde et désigné comme commissaire à l’exécution du plan, la S.E.L.A.R.L.MJ ALPES prise en la personne de Maître [X] [M].

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08482 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5D5

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la S.A.R.L. SUBSTEEL demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1112-1, 1128 et suivants, 1231-1, 1240 et 1241 du code civil, de :

« À titre principal,

Prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 23 mai 2019 entre la société Substeel et la SCI [Adresse 15], en raison du vice du consentement de la société Substeel lors de la conclusion du contrat,

À titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 23 mai 2019 entre la société Substeel et la SCI [Adresse 15], en raison des manquements à l’obligation de loyauté et de bonne foi de la bailleresse dans l’exécution du contrat,

En tout état de cause,

Rejeter la demande d’indemnité d’occupation formulée par la société SCI [Localité 14] de l’Âne comme étant sans objet,

Condamner la société SCI [Adresse 15] à restituer à la société Substeel le montant total du dépôt de garantie et du droit d’entrée de 18.519 €, versé lors de la conclusion du contrat de bail,

Condamner solidairement les sociétés SCI [Adresse 15] et Financière Apsys à verser à la société Substeel la somme de 154.072 € à titre de dommages-intérêts pour les frais exposés dans le cadre de la prise à bail du local litigieux,

Condamner solidairement les sociétés SCI [Adresse 15] et Financière Apsys à verser à la société Substeel la somme de 384.663 € au titre de la perte de marge d’exploitation, du remboursement du PGE ainsi que celui de l’abandon de compte courant,

Condamner solidairement les sociétés SCI [Adresse 15] et Financière Apsys à verser à la société Substeel la somme de 50.000 € au titre de son préjudice moral,

Débouter la société SCI [Adresse 15] de sa demande au titre des loyers et charges impayés,

Octroyer, à titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement à la société Substeel,

Condamner in solidum la SAS Financière Apsys et la SCI [Adresse 15] à verser à la SARL Substeel la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner in solidum la SAS Financière Apsys et la SCI [Adresse 15] aux entiers dépens."

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137 du code civil, de :

« - Débouter la société SUBSTEEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire et pour le cas où, par extraordinaire, le Tribunal devait considérer qu’il y a lieu à nullité du bail,

— Dire que la société SUBSTEEL est redevable d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers, charges et accessoires qui lui ont été facturés

— Condamner la société SUBSTEEL à verser une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers, charges et accessoires qui lui ont été facturés sur la même période ;

En tout état de cause :

— Condamner la société SUBSTEEL à payer à la société SCI [Adresse 15] la somme de 26.167,86 € TTC

— Condamner la société SUBSTEEL aux entiers dépens ;

— Condamner la société SUBSTEEL à régler à la SCI [Adresse 15] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile."

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, la S.A.S. FINANCIERE APSYS demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137 du code civil, de :

« - Débouter la société SUBSTEEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu’à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire ;

— Condamner la société SUBSTEEL aux entiers dépens ;

— Condamner la société SUBSTEEL à régler à la société FINANCIERE APSYS la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile."

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de collégiale initialement fixée au 12 juin 2025 a été avancée à l’audience de collégiale du tribunal de céans du 12 mars 2025.

Par jugement du 19 juin 2024, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. SUBSTEEL et désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M].

Par jugement du 18 décembre 2024, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a nommé la S.E.L.A.R.L. BCM, comme administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL prise en la personne de Maître [P] [J] avec pour mission d’assister la S.A.R.L. SUBSTEEL dans tous les actes concernant la gestion.

Aux termes de conclusions aux fins d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 18 février 2025, la S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [P] [J], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL, demandent au tribunal, aux visas des articles 325 et suivants et 802 et suivants du code de procédure civile, de :

« Juger recevables les interventions volontaires de la société BCM, prise en la personne de Maître [P] [J], désignée en qualité d’administrateur judiciaire et de la société MJ Alpes, es qualité de mandataire judiciaire,

Renvoyer les parties à l’audience de plaidoiries fixée le 12 mars 2025,

Statuer ce que de droit sur les dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.C.I. [Adresse 15] demande au tribunal aux visas des articles 1103, 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137 du code civil, de :

« - Ordonner le rabat de la clôture,

— Déclarer la société SCI [Localité 14] DE [Localité 11] recevable en ses demandes modificatives telles que formulées aux termes des présentes conclusions récapitulatives n°6 ;

— Débouter la société SUBSTEEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire et pour le cas où, par extraordinaire, le Tribunal devait considérer qu’il y a lieu à nullité du bail,

— Dire que la société SUBSTEEL est redevable d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers, charges et accessoires qui lui ont été facturés

— Condamner la société SUBSTEEL à verser une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers, charges et accessoires qui lui ont été facturés sur la même période ;

En tout état de cause :

— Fixer à la somme de 10.317,40 € TTC le montant de la créance privilégiée de la société SCI [Adresse 15] au passif antérieur de la société SUBSTEEL ;

— Condamner la société SUBSTEEL à payer à la société SCI [Adresse 15] la somme de 14.314,02 € TTC au titre des appels de loyers, charges et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire

— Condamner la société SUBSTEEL aux entiers dépens ;

— Condamner la société SUBSTEEL à régler à la SCI [Adresse 15] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 12 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Compte tenu de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. SUBSTEEL impliquant la nécessité pour la S.C.I. [Adresse 15] de régulariser ses conclusions, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 22 avril 2024 et de déclarer recevables les conclusions de la S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, étant précisé que les parties se sont accordées à l’audience pour que le tribunal ne tienne pas compte dans les conclusions de la S.C.I. [Adresse 15] des paragraphes débutant page 21 par la phrase « Ces demandes de nullité du bail apparaissent d’autant plus incompréhensibles encore aujourd’hui : » et se terminant page 23 par la phrase « En tous les cas, dans ses demandes, la société SUBSTEEL se méprend tant sur le droit applicable au mécanisme de l’annulation du contrat, que sur le montant des sommes qu’elle réclame », ainsi que les pièces 15 et 16 visées dans les paragraphes susmentionnés. Le tribunal en a pris acte.

La clôture de l’instruction sera prononcée à la date du 12 mars 2025.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des organes de la procédure collective

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 330 du même code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. SUBSTEEL a été ouverte par jugement du 19 juin 2024 du tribunal de commerce de Saint-Etienne, lequel a désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M].

Par jugement du 18 décembre 2024, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a nommé la S.E.L.A.R.L. BCM, comme administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL, prise en la personne de Maître [P] [J] avec pour mission d’assister la S.A.R.L. SUBSTEEL dans tous les actes concernant la gestion.

La S.A.R.L. SUBSTEEL a, par courrier du 24 juillet 2024, déclaré sa créance à la procédure.

Les organes de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.R.L. SUBSTEEL ont un intérêt manifeste à intervenir à la procédure initiée par celle-ci à l’encontre de la S.A.R.L. SUBSTEEL.

En conséquence, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M] ainsi que celle de la S.E.L.A.R.L. BCM prise en la personne de Maître [P] [J].

Sur la demande en nullité du contrat de bail

La S.A.R.L. SUBSTEEL soutient que la S.C.I. [Adresse 15] et la S.A.S. FINANCIERE APSYS ont volontairement omis de l’informer du nombre de restaurants finalement implantés au sein du centre commercial et donc de l’importance de la concurrence existante, provoquant chez elle une erreur déterminante ; que tout à été mis en oeuvre pour la convaincre de la présence de 12 restaurateurs dans le centre ; que 17 restaurants étaient présents à l’ouverture et qu’il y a actuellement 19 restaurants dans le centre ; que les « pauses gourmandes » contrairement à ce que soutiennent les défenderesses proposent à la vente des produits similaires aux siens et constituent une concurrence réelle ; que la S.A.S. FINANCIERE APSYS s’est livrée à une présentation trompeuse et tronquée de l’ensemble immobilier ; qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait eu connaissance d’une telle concurrence dans le même périmètre d’exploitation ; qu’il est apparu un considérable écart entre le prévisionnel dressé avant la prise à bail et le chiffre d’affaires effectivement réalisé ; que la S.C.I. [Adresse 15], par l’intermédiaire de la S.A.S. FINANCIERE APSYS, a manqué à son obligation précontractuelle d’information mais s’est également rendue coupable d’un dol.

Elle soutient par ailleurs qu’elle a commis une erreur sur la masse concurrentielle présente au sein du centre commercial, qualité objectivement essentielle pour tout commerçant qui désire s’installer et exploiter son fonds de commerce et ainsi tacitement compris dans le champ contractuel du bail ; que le nombre de restaurants présents dans le centre commercial était en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ; que le restaurant « La Pause » installé quelques mois avant l’ouverture dans un container lui masque toute visibilité et lui cause une concurrence immédiate ; que le prévisionnel a été établi conformément aux données qui lui avaient été présentées ; que tous les restaurants du centre commercial souffrent de difficultés financières ; qu’il ressort des différents avis « Google » que le restaurant est très bien géré ; qu’elle n’a commis aucune faute inexcusable ; qu’elle a effectué toutes les études nécessaires avant de s’installer.

La S.C.I. [Adresse 15] soutient que les articles de presse et le rapport d’enquête publique produits par la locataire à l’appui de ses demandes n’ont aucune valeur contractuelle ; que ni elle ni la S.A.S. FINANCIERE APSYS ne sont les auteurs de ces documents ; qu’ils sont antérieurs à la phase de commercialisation du centre commercial ; que le contrat de bail prévoit que ces documents n’ont aucune valeur contractuelle ; qu’elle n’a aucune obligation de limiter le nombre de restaurants dans le centre commercial ; que sur 17 enseignes ayant un lien avec la restauration, 5 constituent des « pauses gourmandes » qui ne peuvent être considérées comme des restaurants ; que le contrat de bail fait état du caractère évolutif du projet.

Sur l’obligation d’information précontractuelle, elle fait valoir que le nombre de restaurants du centre commercial n’a jamais été un élément déterminant du consentement de la locataire; qu’elle ne l’a pas fait figurer dans le contrat de bail et que le nombre de restaurants du centre commercial n’a jamais été un élément en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ; que le prévisionnel produit ne fait pas été d’une prise en compte d’éléments relatifs à la concurrence présente au sein du centre commercial.

Sur la réticence dolosive, elle soutient qu’il n’est pas démontré une dissimulation d’information ni une dissimulation intentionnelle ni que cette information avait pour la locataire un caractère déterminant.

S’agissant de l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation due, elle fait valoir que le nombre de restaurants dans l’ensemble commercial n’était pas une des qualités essentielles de la prestation due ; que la locataire en tant que professionnel de la restauration est supposée avoir mené toutes les études nécessaires avant de s’engager dans la relation contractuelle ; qu’elle a commis une erreur d’appréciation de la situation locative et que cette erreur n’est pas excusable en raison de sa qualité de professionnel averti.

La S.A.S. FINANCIERE APSYS soutient qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et la S.A.R.L. SUBSTEEL ; que le bail commercial a été conclu entre la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.C.I. [Adresse 15] ; que les développements relatifs aux vices du consentement, qui ne s’appliquent qu’entre les parties cocontractantes, ne lui sont pas opposables.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

* Les stipulations contractuelles

L’article 26.2. du contrat de bail commercial en date du 23 mai 2019 intitulé « Sur les actes et faits antérieurs à la signature des présentes » stipule que " Les présentes, en ce inclus leurs annexes, constituent l’unique accord entre les Parties.

Elles annulent et remplacent et emportent novation de tout autre accord ou acte qui avait pu être conclu entre les Parties au sujet de la prise à Bail des Locaux.

Le Preneur s’engage à ne pas se prévaloir à l’encontre du Bailleur de tous documents, plaquettes ou autres relatifs aux Locaux loués et au Centre Commercial, lesquels n’ont aucun caractère contractuel, que ce dernier ou toute autre personne lui aurait remis ou dont il aurait pu avoir connaissance".

Le Titre III dudit bail précise que "Les pièces contractuelles comprennent :

1. Les stipulations devant régir le Bail (Titres I à III).

2. Plan du Local.

3. Cahier des Prescriptions Techniques et Architecturales « C.P.T.A. ».

4. Règlement Intérieur.

5. Etat récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois derniers exercices ; et état prévisionnel des travaux à réaliser au cours des trois prochaines années avec budget prévisionnel.

6. Inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances.

7. Etats des Risques et Pollutions.

8. Annexe Environnementale.

9. Modèle substantiellement conforme de Garantie Bancaire à Premier Demande à remettre au Bailleur."

En cas de contradiction entre les différents documents, celui qui aurait le numéro d’ordre le moins élevé prévaudra".

L’article 3 de l’exposé préalable intitulé « Location et gestion des locaux commerciaux appartenant au bailleur » stipule que "La location et la gestion des locaux composant le Centre commercial seront éventuellement confiées à un tiers, le « Mandataire ».

Le Preneur déclare avoir été informé qu’au jour des présentes, le Mandataire est la société FINANCIERE APSYS dont le siège social est à [Adresse 13] (RCS [Localité 12] 499 677 649).

Le Mandataire représente le Bailleur pour l’application de l’ensemble des droits et obligations résultant du Bail et des présentes et disposera des habilitations nécessaires pour effectuer cette mission ».

Par ailleurs, l’article 6 de l’exposé préalable intitulé « Local » stipule quant à lui que " Le Preneur reconnaît que,

• le programme général du Centre Commercial, de l’Ensemble Immobilier et leur environnement n’ont qu’un caractère informatif et indicatif. En aucun cas le Preneur ne pourra se prévaloir d’une obligation mise à la charge du Bailleur à ce titre ; le Bailleur aura donc exécuté son obligation de délivrance sous la seule condition d’avoir mis à la disposition du Preneur le Local dans les conditions prévues aux présentes ;

• le programme général du Centre Commercial, de l’Ensemble Immobilier et leur environnement sont susceptibles d’adaptations. Le Preneur accepte de se soumettre, si besoin est, à ces modifications dans la mesure où elles ne modifient de façon substantielle ni la destination du Centre Commercial ni la superficie du Local loué et dans la mesure où elles ne rendront pas impossible l’exploitation prévue par le Bail".

L’article 7.2 du paragraphe intitulé « Caractéristiques du Bail à intervenir » de l’exposé préalable stipule que « Le Preneur déclare avoir préalablement à la signature des présentes, et dans la perspective du Bail, mené toutes études prospectives qu’il estimait utiles, et qu’en aucun cas le Bailleur ne lui doit garantie au titre tant de la commercialité d’ensemble du Centre Commercial que de celle des Locaux objets du Bail, comme au titre des résultats qu’il escompte, et ce à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. A cet égard, le Bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d’affaires envisagés pour l’ensemble du Centre Commercial et/ou pour chaque exploitation, tels qu’ils sont mentionnés sur les documents et/ou les brochures publicitaires qui auraient pu être communiqués au Preneur ou qui le seraient à la suite de la signature des présentes et/ou du Bail, ces documents n’ayant qu’un caractère purement prospectif et informatif, la commercialité des lieux ayant été appréciée par le Preneur seul en sa qualité de professionnel ».

* Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

L’article L. 1112-1 du code civil dispose que "[Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08482 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5D5

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

L’exigence du caractère « déterminant » de l’information nécessite une recherche subjective et in concreto des informations qui seraient utiles pour le créancier, pour autant bien sûr que le débiteur de cette information puisse connaître l’importance que revêtent pour ce dernier les informations en question.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

A titre liminaire, la S.A.S. FINANCIERE APSYS étant tiers au contrat de bail, celle-ci n’était pas tenue à un devoir d’information précontractuelle sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

En l’espèce, la S.A.R.L. SUBSTEEL produit à l’appui de ses prétentions :

— un article paru dans le magazine « LSA » en date du 6 juillet 2015 intitulé "Apsys lance le projet de centre commercial Steel à [Localité 20], livré en 2018" où il est fait état d’une offre de restauration de 10 restaurants sur 3.000 m²,

— un rapport d’enquête publique du 19 décembre 2016 au 20 janvier 2017 intitulé « Projet concernant les permis de construire relatifs à la réalisation d’un centre commercial et de loisirs »STELL" (sic) lieu dit [Localité 14] [Adresse 10] [Localité 11]" où il est précisé que le programme consiste en la création d’un pôle commercial et de loisirs comprenant entre autres 9 restaurants,

— une plaquette publicitaire de la S.A.S. FINANCIERE APSYS non datée intitulée "STEEL un projet d’entrée de ville iconique à [Localité 20]« où il est précisé que le programme proposera »une offre variée de restaurants (10 restaurants sur 3.000 m²)",

— un courriel du 22 mars 2019 de la responsable commercialisation de la S.A.S. FINANCIERE APSYS dans lequel elle indique "Il s’agit du futur gros centre commercial et lieu de vie de [Localité 19], avec plus de 70.000 m² dont 52.000 m² de commerces, 5.000 m² de loisirs et 12 restaurants".

La S.A.R.L. SUBSTEEL soutient sans le démontrer que le centre commercial avait 22 restaurants en 2021. Il ressort, en revanche, des pièces actualisées versées aux débats que le centre commercial comporte actuellement 17 restaurants ou « pauses gourmandes ». Si certaines « pauses gourmandes », comme « le 41 » et la « Pause » offrent des produits qui peuvent être similaires à ceux proposés par la locataire, il en est autrement de "BEN&JERRY’S BY TEOKUBO« et »STARBUCK’COFFEE". Ainsi, le centre commercial disposerait désormais de 15 restaurants et non 12 comme indiqué dans les documents précontractuels dont se prévaut la demanderesse. Dès lors, contrairement à ce que soutient la locataire, les restaurants ne sont pas deux fois plus nombreux que ce qui avait été annoncé à la locataire et il y aurait seulement 3 restaurants de plus qu’indiqué dans les documents produits par la locataire.

En tout état de cause, les parties ont expressément prévu à l’article 26.2. précité du contrat de bail que les documents dont se prévaut la locataire n’avaient aucune valeur contractuelle. Au demeurant, aucun des documents produits n’émanent de la bailleresse.

En outre, il ne ressort nullement des échanges en amont de la conclusion du bail entre la locataire et la bailleresse, ni même avec la mandataire de cette dernière, que le nombre de restaurants dans le centre commercial était une condition déterminante pour le consentement de la S.A.R.L. SUBSTEEL. Il y a lieu à cet effet de relever qu’il n’est nullement démontré que des échanges entre les parties aient eu lieu sur la masse concurrentielle du centre commercial ni que la S.A.R.L. SUBSTEEL ait interrogé sa bailleresse ou sa mandataire sur ce point. Il s’évince de ces éléments que la bailleresse ne pouvait légitimement connaître l’importance que revêtait pour la locataire le nombre de restaurants dans le centre commercial.

Par ailleurs, la bailleresse n’était nullement tenue au regard des stipulations contractuelles de limiter le nombre de restaurants au sein du centre commercial et ainsi la masse concurrentielle pour la locataire.

Le contrat de bail commercial prévoit en effet expressément à l’article 6 précité que « le programme général du Centre Commercial, de l’Ensemble Immobilier et leur environnement sont susceptibles d’adaptations ». Ce même contrat prévoit à l’article 7.2 susvisé également « qu’en aucun cas le Bailleur ne lui doit garantie au titre tant de la commercialité d’ensemble du Centre Commercial que de celle des Locaux objets du Bail, comme au titre des résultats qu’il escompte, et ce à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. ». Il précise également au même article que « le Bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d’affaires envisagés pour l’ensemble du Centre Commercial et/ou pour chaque exploitation, tels qu’ils sont mentionnés sur les documents et/ou les brochures publicitaires qui auraient pu être communiqués au Preneur ou qui le seraient à la suite de la signature des présentes et/ou du Bail, ces documents n’ayant qu’un caractère purement prospectif et informatif, la commercialité des lieux ayant été appréciée par le Preneur seul en sa qualité de professionnel ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que la garantie d’un nombre de restaurants maximum dans le centre commercial n’est pas entrée dans le champ précontractuel ni dans le champ contractuel. Par ailleurs, il n’est nullement établi que la garantie d’un nombre de restaurants maximum dans le centre commercial était une condition déterminante pour le consentement de la S.A.R.L. SUBSTEEL.

Dès lors, il n’est nullement démontré un manquement à l’obligation d’information précontractuelle de la bailleresse. Ce moyen de nullité du contrat de bail sera donc rejeté.

* Sur le dol

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08482 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5D5

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1138 du code civil dispose que "Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence."

Pour être caractérisé, le dol doit réunir cumulativement des conditions relatives à la victime et à l’auteur du dol. La victime doit avoir commis une erreur déterminante portant sur la substance de la prestation au moment de la conclusion du contrat. A ce titre, l’article 1130 du code civil précise que l’erreur est déterminante lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, « l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné [au moment de la formation du contrat] ». Enfin, l’article 1139 du code civil rappelle que « l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ».

A l’encontre de l’auteur du dol doivent être caractérisés d’une part un élément matériel constitué par une manœuvre dolosive, un mensonge ou une réticence dolosive, d’autre part un élément intentionnel qui reflète la volonté de tromper, laquelle ne se présume pas et doit être prouvée par tout moyen par la partie qui prétend que son consentement a été vicié.

A ce titre, il est constant que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

Il est admis que l’erreur provoquée par le dol d’un tiers au contrat peut entraîner la nullité lorsqu’elle porte sur la substance de l’engagement

Au vu des éléments ci-dessus développés, la garantie d’un nombre maximum de restaurants et donc de la masse concurrentielle au sein du centre commercial, n’est jamais entrée dans le champ contractuel. La S.A.S. FINANCIERE APSYS ni la bailleresse ne pouvaient connaître le caractère déterminant de cette information pour la locataire, celle-ci n’en ayant jamais fait état lors de la négociation ou la conclusion du contrat. En outre, force est de constater que la S.A.R.L. SUBSTEEL ne justifie d’aucune manoeuvre frauduleuse ni de la part de la bailleresse ni de la part de la S.A.S. FINANCIERE APSYS afin d’obtenir son consentement à la conclusion du bail litigieux. Il n’est pas davantage démontré que la S.C.I. [Adresse 15] ou sa mandataire aient intentionnellement dissimulé une information dont elles connaissaient le caractère déterminant pour S.A.R.L. SUBSTEEL.

L’élément tant matériel qu’intentionnel du dol faisant défaut, ce moyen de nullité sera rejeté.

* Sur l’erreur sur les qualités essentielles de prestations

Il résulte des articles 1132 et 1133 du code civil que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

A titre liminaire, la S.A.S. FINANCIERE APSYS étant tiers au contrat de bail, elle ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement des articles 1132 et 1133 du code civil.

Comme développé précédemment, il ne ressort d’aucune stipulation du bail que la garantie d’un nombre maximum de restaurants et donc de la masse concurrentielle au sein du centre commercial constituaient un élément déterminant du consentement de la locataire. Elle ne démontre pas davantage comme elle le soutient qu’une présentation tronquée de la réalité lui a été faite le jour de la conclusion du contrat.

Au contraire, comme indiqué ci-dessus, le bail prévoit expressément que « le programme général du Centre Commercial, de l’Ensemble Immobilier et leur environnement sont susceptibles d’adaptations ». Ce même contrat prévoit également « qu’en aucun cas le Bailleur ne lui doit garantie au titre tant de la commercialité d’ensemble du Centre Commercial que de celle des Locaux objets du Bail, comme au titre des résultats qu’il escompte, et ce à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. ». Il précise également que « le Bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d’affaires envisagés pour l’ensemble du Centre Commercial et/ou pour chaque exploitation, tels qu’ils sont mentionnés sur les documents et/ou les brochures publicitaires qui auraient pu être communiqués au Preneur ou qui le seraient à la suite de la signature des présentes et/ou du Bail, ces documents n’ayant qu’un caractère purement prospectif et informatif, la commercialité des lieux ayant été appréciée par le Preneur seul en sa qualité de professionnel ».

Ainsi, il n’est justifié d’aucune erreur sur les qualités essentielles de la prestation.

Ce moyen de nullité sera donc également rejeté.

Par conséquent, la S.A.R.L. SUBSTEEL sera déboutée de sa demande de nullité du bail commercial du 23 mai 2019.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

La S.A.R.L. SUBSTEEL demande subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail aux motifs que la S.A.S. FINANCIERE APSYS et la S.C.I. [Adresse 15] ont manqué à leur obligation d’exécution de bonne foi et de loyauté du contrat, notamment en ne l’informant pas d’une augmentation de la masse concurrentielle initialement prévue dans le centre commercial.

La S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] indique que la S.A.R.L. SUBSTEEL ne prouve pas un quelconque manquement contractuel. Elle précise que la S.A.S. FINANCIERE APSYS n’est pas partie au contrat.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, en vertu des articles 1224 et 1227 du code susvisé, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », " la résolution [pouvant], en toute hypothèse, être demandée en justice« . La gravité de l’inexécution contractuelle s’apprécie notamment eu égard à la nature de l’obligation inexécutée, aux circonstances de l’inexécution ou à l’importance de ses conséquences. Enfin, l’article 1229 du code civil dispose que »la résolution prend effet […] à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice".

A titre liminaire, la S.A.S. FINANCIERE APSYS étant tiers au contrat de bail, elle ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement de l’article 1224 du code civil.

Au vu des développements ci-dessus, force est de constater qu’il n’est nullement démontré un manquement de la part de la bailleresse à son obligation de bonne foi ou de loyauté lors de la conclusion du contrat. Comme indiqué précédemment, la garantie d’un nombre maximum de restaurants et donc de la masse concurrentielle au sein du centre commercial, ne sont jamais entrés dans le champ contractuel. Dès lors, la bailleresse n’était nullement tenue d’informer sa locataire du nombre de restaurants dans le centre commercial tant lors de la conclusion du bail que lors de son exécution. Au demeurant, le bail prévoyait expressément que « le programme général du Centre Commercial, de l’Ensemble Immobilier et leur environnement sont susceptibles d’adaptations ». Ce même contrat prévoyait également « qu’en aucun cas le Bailleur ne lui doit garantie au titre tant de la commercialité d’ensemble du Centre Commercial que de celle des Locaux objets du Bail, comme au titre des résultats qu’il escompte, et ce à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. ».

La S.A.R.L. SUBSTEEL sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial ainsi que de ses demandes subséquentes de restitution du dépôt de garantie et du droit d’entrée versé.

Sur la demande subsidiaire de paiement d’une indemnité d’occupation

Le tribunal n’ayant pas fait droit aux demandes de nullité et de résiliation du bail de la locataire, la demande subsidiaire de la S.C.I. [Adresse 15] de condamnation de sa locataire au paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet.

Sur les demandes d’indemnisation

L’article 1178 du code civil dispose que « (…) Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

L’article 1240 du même code dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la S.A.R.L. SUBSTEEL sollicite sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle uniquement la condamnation solidaire de la S.C.I. [Adresse 15] et de la S.A.S. FINANCIERE APSYS à lui verser la somme de 154.072 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la prise à bail du local (de frais de rédaction d’actes, frais d’architecte et frais d’agencement) mais également la somme de 384.663 euros au titre de la perte de marge d’exploitation, du remboursement du PGE ainsi que celui de l’abandon de compte courant et enfin la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral.

Force est de constater que la S.A.R.L. SUBSTEEL fonde ses demandes d’indemnisation sur les mêmes moyens que précédemment étudiés et pour lesquels le tribunal a jugé que la bailleresse n’avait commis aucune faute contractuelle. Au demeurant, la locataire ne démontre pas davantage que la bailleresse a commis une faute délictuelle à son encontre.

De même, il n’est pas démontré que la S.A.S. FINANCIERE APSYS, en tant que mandataire de la S.C.I. [Adresse 15], ait commis une faute délictuelle à l’encontre de la S.A.R.L. SUBSTEEL en omettant sciemment de lui communiquer des informations sur le nombre de restaurants dans le centre commercial ainsi que sur la masse concurrentielle qu’elle savait déterminantes pour elle. Comme relevé précédemment, la S.A.R.L. SUBSTEEL n’a jamais interrogé la S.A.S. FINANCIERE APSYS sur ce point et aucun échange spécifique sur cette question n’a eu lieu entre elles. Au demeurant, s’agissant des documents précontractuels produits, comme relevé précédemment, force est de constater que la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.C.I. [Adresse 15] ont expressément souhaité dans le bail commercial ne leur donner aucune valeur contractuelle. La S.A.R.L. SUBSTEEL ne peut donc aujourd’hui s’en prévaloir pour rechercher la responsabilité extracontractuelle de la S.A.S. FINANCIERE APSYS.

Dès lors, aucune faute délictuelle de la part de la bailleresse et de la S.A.S. FINANCIERE APSYS n’est caractérisée. La S.A.R.L. SUBSTEEL sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la S.C.I. [Adresse 15] et de la S.A.S. FINANCIERE APSYS.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.C.I. [Adresse 15]

* Sur la demande de fixation de la créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire au passif de la S.A.R.L. SUBSTEEL

La S.C.I. [Adresse 15] sollicite de fixer au passif de la S.A.R.L. SUBSTEEL le montant de sa créance privilégiée au titre de ses appels de loyers, charges et accessoires antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, soit la somme de 10.317,40 euros toutes taxes comprises. S’agissant des contestations soulevées par la locataire sur la taxe foncière 2022, et la provision pour la taxe foncière 2023, elle fait valoir que l’ensemble des factures visant ces deux postes ont été versées aux débats, et découlent des stipulations contractuelles du bail.

La S.A.R.L. SUBSTEEL conteste les sommes réclamées au titre des taxes foncières 2022 et 2023. Elle soutient que la taxe foncière 2022 a déjà fait l’objet d’une déclaration de créances et a été prise en compte dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte à son profit le 8 juin 2022 et qu’elle ne peut en solliciter le remboursement dans le cadre de la présente procédure. S’agissant de la taxe foncière 2023, elle soutient que la facture a été émise le 23 janvier 2024, soit le jour même du nouveau décompte ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réglé cette somme ; que s’agissant de l’échéance du premier trimestre 2024, elle s’est acquittée des dernières échéances de loyer de l’année 2023 ; que compte tenu de ses difficultés financières, un paiement mensuel des échéances de loyer et charges avait été mis en place à la suite d’un accord trouvé avec la gestionnaire locative; que cet accord continue, à ce jour, d’être honoré, comme en témoignent les deux décomptes produits par la bailleresse.

Par jugement en date du 8 juin 2022, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la S.A.R.L. SUBSTEEL et fixé la période d’observation jusqu’au 7 décembre 2022 et désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L.MJ ALPES prise en la personne de Maître [X] [M]. Par jugement du en date du 7 décembre 2022, le tribunal de commerce a prolongé la période d’observation jusqu’au 7 juin 2023. Par jugement en date du 7 juin 2023, le même tribunal a arrêté le plan de sauvegarde et désigné comme commissaire à l’exécution du plan, la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES prise en la personne de Maître [X] [M].

Par jugement du 19 juin 2024, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. SUBSTEEL et désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M]. Par jugement du 18 décembre 2024, le même tribunal a nommé la S.E.L.A.R.L. BCM, comme administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL prise en la personne de Maître [P] [J] avec pour mission d’assister la S.A.R.L. SUBSTEEL dans tous les actes concernant la gestion.

L’article L. 622-22 du code de commerce, applicable à la procédure de redressement judiciaire en vertu de l’article L. 631-14 du même code, dispose que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L. 626-17 du code de commerce dispose :

«  I. En cas de défaut de paiement des dividendes par le débiteur, le commissaire à l’exécution du plan procède à leur recouvrement conformément aux dispositions arrêtées. Il y est seul habilité. Lorsque le commissaire à l’exécution du plan a cessé ses fonctions, tout intéressé peut demander au tribunal la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de procéder à ce recouvrement.

Le tribunal qui a arrêté le plan peut, après avis du ministère public, en décider la résolution si le débiteur n’exécute pas ses engagements dans les délais fixés par le plan.

Lorsque la cessation des paiements du débiteur est constatée au cours de l’exécution du plan, le tribunal qui a arrêté ce dernier décide, après avis du ministère public, sa résolution et ouvre une procédure de redressement judiciaire ou, si le redressement est manifestement impossible, une procédure de liquidation judiciaire. Avant de statuer, le tribunal examine si la situation du débiteur répond aux conditions posées aux articles L. 645-1 et L. 645-2 et ouvre, le cas échéant, avec son accord, une procédure de rétablissement professionnel.

Le jugement qui prononce la résolution du plan met fin aux opérations et à la procédure lorsque celle-ci est toujours en cours. Sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 626-19, il fait recouvrer aux créanciers l’intégralité de leurs créances et sûretés, déduction faite des sommes perçues, et emporte déchéance de tout délai de paiement accordé.

II. Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas du I, le tribunal est saisi par un créancier, le commissaire à l’exécution du plan ou le ministère public.

III. Après résolution du plan et ouverture d’une nouvelle procédure par le même jugement ou par une décision ultérieure constatant que cette résolution a provoqué l’état de cessation des paiements, les créanciers soumis à ce plan ou admis au passif de la première procédure sont dispensés de déclarer leurs créances et sûretés. Les créances inscrites à ce plan sont admises de plein droit, déduction faite des sommes déjà perçues. Bénéficient également de la dispense de déclaration, les créances portées à la connaissance de l’une des personnes mentionnées au IV de l’article L. 622-17 dans les conditions prévues par ce texte."

L’article R. 626-49 du même code dispose que "Pour l’application du III de l’article L. 626-27, le commissaire à l’exécution du plan transmet au greffier la liste des créances admises à ce plan en déduisant, pour chacune d’elles, les sommes déjà perçues. Le greffier porte cette liste sur l’état des créances de la nouvelle procédure.

Dans les mêmes conditions, les créances portées sur la liste mentionnée à l’article R. 622-15 ou à l’article R. 641-39 et qui n’ont pas été rejetées sont portées par le greffier sur l’état des créances de la nouvelle procédure."

Néanmoins, il résulte de l’art. L. 626-27, III, du code de commerce que la dispense du créancier, soumis au plan ou admis au passif de la première procédure, d’avoir à déclarer sa créance dans la seconde procédure ouverte à la suite de la résolution de ce plan, ne lui interdit pas, s’il le souhaite, de déclarer à nouveau sa créance dans la nouvelle procédure pour obtenir son admission au passif à concurrence du montant actualisé de celle-ci. (Com. 4 mai 2017, n°15-15.390, Com. 30 janvier 2019, n°17-31.060).

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dûment informée de l’ouverture de la procédure de sauvegarde, la S.C.I. [Adresse 15] a procédé à sa déclaration de créances le 29 juin 2022. Elle a déclaré être créancière, en vertu du bail commercial la liant à la S.A.R.L. SUBSTEEL, de la somme de 21.770,71 euros au titre des sommes dues pour la période antérieure à la date du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde.

Bien qu’ayant déjà déclaré sa créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde, la S.C.I. [Adresse 15] était tout à fait en droit de déclarer à nouveau sa créance actualisée dans le cadre de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Ainsi, informée de la résolution du plan et de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, la S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] a procédé à une nouvelle déclaration de créances le 24 juillet 2024. Elle a ainsi déclaré être créancière, en vertu du bail commercial la liant à la S.A.R.L. SUBSTEEL, de la somme de 10.317,40 euros au titre des sommes dues pour la période antérieure à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. SUBSTEEL, la facture relative à la taxe foncière 2022 due pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 a été émise le 8 juin 2023, soit postérieurement à la première déclaration de créances. S’agissant de la taxe foncière 2023, la S.C.I. [Adresse 15] produit une facture en date du 29 mars 2024.

Au demeurant, la S.C.I. [Localité 14] DE [Localité 11] justifie des montants dus au titre des taxes foncières susvisées ainsi que des autres créances au titre de l’arriéré locatif. La S.A.R.L. SUBSTEEL ne justifie pas, quant à elle, avoir réglé les sommes dues au titre des taxes foncières 2022, 2023 et premier semestre 2024 ni avoir réglé les autres sommes dont la bailleresse se déclare créancière.

Enfin, il ressort du décompte produit que les loyers, charges et taxes locatives impayés sont relatifs à la période comprise entre le 8 juin 2023 au 18 juin 2024, c’est-à-dire moins de deux ans avant l’ouverture de la procédure collective, de sorte que la créance déclarée bénéficie d’un caractère privilégié en totalité.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.C.I. [Adresse 15] au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. SUBSTEEL à la somme de 10.317,40 euros toutes taxes comprises à titre privilégié.

* Sur la demande de condamnation au titre des appels de loyers, charges et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire

L’article L. 622-17 I précise que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 3 mars 2025, la S.A.R.L. SUBSTEEL est redevable de la somme de 14.314,02 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 19 juin 2024 au 5 février 2025, ce qui est confirmé par les différentes factures produites. La S.A.R.L. SUBSTEEL ne justifie pas, quant à elle, avoir réglé cette somme.

Dès lors, la S.A.R.L. SUBSTEEL sera condamnée à verser la somme de 14.314,02 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives postérieurs au jugement ayant prononcé le redressement judiciaire en date du 19 juin 2024 selon décompte arrêté au 3 mars 2025.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

La S.A.R.L. SUBSTEEL sollicite en cas de condamnation au titre de l’arriéré locatif des délais de paiement. Elle soutient que les décomptes produits démontrent qu’elle est en capacité d’assumer le paiement mensuel des sommes dues.

La S.C.I. [Adresse 15] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la locataire ne démontre pas ses difficultés financières ni si elle serait en mesure de rembourser le montant de l’arriéré locatif. Elle précise qu’elle s’octroie déjà les plus larges délais de paiement, réglant partiellement et à son bon vouloir ses échéances courantes.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, si l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire démontre que la demanderesse éprouve des difficultés financières, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément actualisé sur sa situation financière et comptable. Par ailleurs, elle a d’ores et déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SUBSTEEL de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l’article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’espèce, la S.A.R.L. SUBSTEEL, ainsi que la S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [P] [J], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL et la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. SUBSTEEL, étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective.

L’équité et la situation financière des parties commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 22 avril 2024,

DÉCLARE recevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.C.I. [Adresse 15] le 10 mars 2025,

PRONONCE la clôture de l’instruction à la date du 12 mars 2025,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, prise en la personne de Maître [X] [M] ainsi que celle de la S.E.L.A.R.L. BCM prise en la personne de Maître [P] [J],

DÉBOUTE la S.A.R.L. SUBSTEEL de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la S.C.I. [Adresse 15] et de la S.A.S. FINANCIERE APSYS,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. SUBSTEEL la créance de la S.C.I. [Adresse 15] au titre des loyers, charges et taxes locatives impayés à la date du 18 juin 2024 à la somme de 10.317,40 euros toutes taxes comprises à titre privilégié,

CONDAMNE la S.A.R.L. SUBSTEEL à payer à la S.C.I. [Adresse 15] la somme de 14.314,02 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives postérieurs au jugement ayant prononcé le redressement judiciaire en date du 19 juin 2024 selon décompte arrêté au 3 mars 2025,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. SUBSTEEL les dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 09 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA