COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00303 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDVG

Minute N° : 25/00670

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES SHADOKS

Activité :

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [N]

né le 20 Novembre 1983 à [Localité 7]

domicilié : chez [Adresse 4],

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 23/9/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, avec effet à compter au 1er aout 2014, la SCI LES SHADOKS a consenti à [H] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 350,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 350,00 euros.

Suite à des impayés locatifs, une procédure a été initiée devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AVIGNON au terme de laquelle, par ordonnance du 14 juin 2022, le juge des référés a notamment :

Constaté la résiliation du bail au 23 aout 2021, Condamné [H] [N] à régler au bailleur la somme de 6 281,27 euros par provision au titre des arriérés locatifs arrêtés au 17 mai 2022 outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et charges, jusqu’à la libération des lieux, Ordonné l’expulsion du locataire.

Le logement a été récupéré par le bailleur le 20 juillet 2022.

Estimant que le logement avait subi des dégradations locatives et souhaitant le remboursement des frais pour procéder à la remise en état de celui-ci, la SCI LES SHADOKS a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [H] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 13 juin 2025 aux fins de :

— lui régler la somme de 7 508,17 euros au titre des réparations locatives,

— lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

*

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI LES SHADOKS, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance en y ajoutant la condamnation du locataire à régler les dépens.

Au cours de cette audience, [H] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande indemnitaire au titre des réparations locatives

Aux termes des premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, «Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».

En outre, selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1732 et 1735 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution de celui-ci des travaux dont il demande l’exécution.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Au surplus, il importe de rappeler que l’article 1731 du code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

*

Au cas d’espèce, la SCI LES SHADOCKS soutient qu’elle a récupéré le logement le 20 juillet 2022 en présence d’un serrurier et d’un commissaire de justice.

Elle fait valoir que le logement était dans un état déplorable et qu’elle a dû régler le déplacement du serrurier, le débarrassage, la remise en état du logement et les frais de commissaire de justice.

Au soutien de ses prétentions, elle produit des photographies non datées du logement, et une facture de commissaire de justice d’un montant de 712,28 euros indiquant notamment une intervention le 20 juillet 2022 pour dresser un procès-verbal de reprise des lieux.

Cependant, force est de constater qu’il n’est produit aucun état des lieux de sortie afin de pouvoir comparer l’état du logement à la sortie avec les éléments constatés dans l’état des lieux d’entrée communiqué.

Or, il est constant qu’au terme des articles précités et notamment de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, lors de la sortie du logement, un état des lieux de sortie doit être établi au moment de la restitution des clefs du logement, soit contradictoirement entre les parties, soit avec le concours d’un commissaire de justice en l’absence d’accord des parties ou d’absence de l’ancien locataire. Dès lors, en l’absence de production d’une telle pièce (état des lieux de sortie), ou à minima d’un procès-verbal de reprise des lieux circonstancié et détaillé dressé par commissaire de justice, il n’existe pas preuve permettant à la juridiction d’établir l’étendue des dégradations présentes dans le logement qui seraient imputables au locataire.

En conséquence, compte tenu des carences probatoires, la juridiction ne peut que rejeter les demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCI LES SHADOCKS qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de rejeter la demande de la SCI LES SHADOKS au titre des frais irrépétibles compte tenu de la solution du litige.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI LES SHADOKS de l’ensemble de ses demandes (dégradations locatives et frais irrépétibles)

CONDAMNE la SCI LES SHADOKS aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 novembre 2025

Le Greffier Le Juge