Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I]

Logement 308 Etage 3

38 Rue des Alouettes

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00075 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQRD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES,

CCC à Monsieur [J] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 février 2018 à effet au 13 février 2018, L’IMMOBILIÈRE PODELIHA a donné à bail à [J] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 38 rue des Alouettes, outre un garage – 44100 NANTES moyennant un loyer mensuel initial de 455,33 € pour le logement et 40 € pour le garage, sans provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS, venant aux droits de L’IMMOBILIÈRE PODELIHA, a fait commandement à [J] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 557,28 € arrêté au 27 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir en son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

· Ordonner l’expulsion d'[J] [I] et de tout occupant de son chef du logement situé 38 rue des Alouettes, outre un garage – 44100 NANTES avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 6 354,76 € arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 455,33 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [J] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 920,19 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [J] [I] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

La requérante a produit en délibéré, à la demande du Tribunal, un nouveau décompte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 27 septembre 2024, la commission en ayant accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [J] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 557,28 € arrêté au 27 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 6-7.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[J] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 920,19 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 juin 2025. En conséquence, [J] [I] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie d’un montant de 455,33 € versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

Il sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 609,20 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats et en délibéré qu’un prélèvement de 836,42 € a été effectué et encaissé le 10 juin 2025 par [J] [I], soit antérieurement à l’audience, ce prélèvement n’ayant pas pu être pris en compte dans le relevé de la même date produit aux débats.

Ainsi, le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

[J] [I] offre de verser 200 € par mois en plus du loyer courant. Un accord avait été pris avec la bailleresse pour verser 383 € en règlement de la dette mais n’a pas été tenu par le locataire. Celui-ci explique avoir des revenus à hauteur de 900 € par mois, son loyer mensuel étant de plus de 600 € par mois. Il reconnaît ne pas avoir tenu l’accord précédent. Entre décembre 2023 et juin 2025, six prélèvements ont été rejetés. Entre le 10 juin 2025 et le 31 août 2025, les trois prélèvements ont été encaissés, la dette étant de 6 293,63 € au 9 septembre 2025.

Lors de l’audience, l’avocat de LA NANTAISE D’HABITATIONS précise ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement.

Au regard de ces différents éléments, dès lors que [J] [I] s’engage à respecter un échéancier inférieur à celui mis en place avec LA NANTAISE D’HABITATIONS et qui permettrait de solder sa dette, sachant qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et a poursuivi ensuite, faisant diminuer la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [I] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 février 2018 entre L’IMMOBILIÈRE PODELIHA et [J] [I], concernant le logement sis 38 rue des Alouettes, 3ème étage n°308, outre un garage – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE [J] [I] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS venant aux droits de L’IMMOBILIÈRE PODELIHA la somme de 6 920,19 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, dépôt de garantie de 455,33 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [J] [I] un délai de paiement de trente-cinq (35) mois pour se libérer de la dette, soit 34 mensualités de 200 €, la 35ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [I] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 38 rue des Alouettes, outre un garage – 44100 NANTES en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[J] [I] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans cas [J] [I] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 10 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 609,20 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [J] [I] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY