TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04053 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHW2

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

[N] [F]

[E] [W]

C/

[R] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [F], demeurant [Adresse 3]

Mme [E] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Représentant : M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4053 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2015 à effet au même jour, [T] [M] a pris à bail auprès de [N] [F] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer initial mensuel de 720 euros, outre 90 euros de provisions sur charges.

[T] [M] est décédée le 23 juin 2016. Son concubin, [R] [Y], s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, [N] [F] et [E] [W] ont fait délivrer à [R] [Y] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 5.010 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 septembre 2015.

Par acte de commissaire de justice 19 mars 2024, [N] [F] et [E] [W] ont fait citer [R] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 28 septembre 2015, le prononcé de son expulsion et sa condamnation à leur payer la somme de 6.001,28 euros au titre des loyers impayés, outre une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, [N] [F] et [E] [W] ont fait délivrer à [R] [Y] un congé pour vendre pour le 27 septembre 2024, portant offre de vente pour un prix de 300.000 euros.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, [N] [F] et [E] [W], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail les ayant liés à [T] [M], aux droits de laquelle vient [R] [Y] à la date du 19 mars 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation due par [R] [Y] à compter du 19 mars 2024 à la somme mensuelle de 835 euros jusqu’à complète libération des lieux ;à titre subsidiaire :

constater la validité du congé pour vendre délivré à [R] [Y] le 26 mars 2024 ;constater que le bail du 28 septembre 2015 a pris fin le 27 septembre 2024 par l’effet de ce congé ;fixer l’indemnité d’occupation due par [R] [Y] à compter du 19 mars 2024 à la somme mensuelle de 835 euros jusqu’à complète libération des lieux ;à titre très subsidiaire :

débouter [R] [Y] de sa demande de reconnaissance d’un bail verbal à son profit ;constater que [R] [Y] est occupant sans droit ni titre ;fixer l’indemnité d’occupation due par [R] [Y] à compter du décès de Madame [M], soit le 23 juin 2016, à la somme mensuelle de 835 euros jusqu’à complète libération des lieux ;à titre infiniment subsidiaire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties en raison de l’inexécution grave par [R] [Y] de son obligation de payer les loyers et charges ;fixer l’indemnité d’occupation due par [R] [Y] à compter de la décision à la somme mensuelle de 835 euros jusqu’à complète libération des lieux ;en tout état de cause :

débouter [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;ordonner l’expulsion de [R] [Y] ;condamner [R] [Y] à leur payer, jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer et des charges contractuelles, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire du 2 mars 2024  ;condamner [R] [Y] à leur payer la somme de 12.225 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 1er janvier 2025 ;les autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie ;condamner [R] [Y] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [R] [Y], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

constater que le bail conclu avec Madame [M] ne lui a pas été transféré ;débouter les requérants de l’ensemble des demandes fondées sur le bail écrit conclu avec Madame [M] ;condamner les requérants à lui payer la somme de 200 euros en restitution des sommes indûment perçues au titre de l’augmentation de loyer ;RG : 24/4053 PAGE

à titre subsidiaire, si la juridiction considérait que le bail écrit lui avait été transféré :

lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour le reliquat dû, outre le paiement du loyer courant ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;constater que la clause pénale est réputée non écrite ;débouter les requérants de leur demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double des loyers et charges ;débouter les requérants de leur demande tendant à conserver le dépôt de garantie ;à titre reconventionnel :

prononcer la nullité du congé de bail pour vendre ;en tout état de cause :

débouter les requérants du surplus de leurs demandes et condamner ces derniers aux entiers frais et dépens.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

sur le transfert de bail

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, dès lors que la locataire est décédée moins d’un an après la prise d’effet du bail du 28 septembre 2015, son concubin ne pouvait manifestement y résider depuis plus d’un an à cette date.

L’attestation produite par les requérants, qui n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne permet pas en elle seule de rapporter la preuve contraire.

Il en résulte que le bail du 28 septembre 2015 a été résilié de plein droit le 23 juin 2016, date à laquelle est décédée la locataire.

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 1715 du code civil dispose que si le bail sans écrit n’a pas encore reçu d’exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix. En application de cet article, il est considéré, a contrario, que si le bail a reçu un commencement d’exécution, son existence peut être prouvée par tous moyens.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 6 du code de procédure civile, il appartient à celui qui se prévaut d’un bail verbal d’en rapporter la preuve.

Il est en l’espèce constant que [R] [Y] occupe seul les lieux depuis le 28 septembre 2015, soit depuis près de dix ans ; que les loyers ont été payés jusqu’au mois de juillet 2023 ; que les bailleurs ont adressé des quittances de loyer au seul nom de [R] [Y] dès le 1er novembre 2016 ; que par courrier du 18 août 2023, les requérants ont adressé à [R] [Y] un courrier initié en ces termes « Monsieur, conformément au bail de location, vous vous êtes engagés à payer un loyer de 745 euros + les charges de 90 euros (révision du loyer du 18 septembre 2022) pour le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] » ; que l’ensemble des actes de procédures délivrés à [R] [Y] sont fondés sur l’existence d’un bail d’habitation ; que les requérants ne peuvent par conséquent sérieusement contester l’existence d’un bail conclu avec [R] [Y].

Par conséquent, preuve est suffisamment rapportée de la conclusion d’un bail verbal entre [N] [F] et [R] [Y] à compter du 1er novembre 2016, date de la première quittance de loyer produite aux débats.

Sur l’existence d’une clause résolutoire contenue dans le bail verbal

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il prévoit que tout contrat de bail (même verbal) contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur un logement nu, de sorte que sa durée légale était de trois années renouvelables.

Il en résulte que le contrat avait été renouvelé pour la dernière fois le 1er novembre 2022 lorsque le commandement de payer a été délivré, de sorte qu’il demeurait soumis aux dispositions de l’article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par conséquent, aucune clause résolutoire n’était contenue dans le bail faute de disposition contractuelle ou légale la stipulant.

Il s’ensuit que les requérants seront déboutés de l’ensemble des demandes fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail.

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, le bail a été renouvelé le 1er novembre 2022 pour une durée de trois années. Le contrat de bail expirait donc le 1er novembre 2025. Le congé pour vendre a été délivré le 26 mars 2024, soit 6 mois au moins avant la date d’expiration de ce contrat. Le congé comprend une offre de vente faite au locataire au prix de 300.000 euros. Les conditions de la vente y sont également précisées. Il est donc conforme en la forme aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

[R] [Y] remet en question l’intention de vendre de [N] [F] et [E] [W].

Il incombe au locataire qui soutient que le congé a été délivré en fraude de ses droits d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, [R] [Y] ne démontre le caractère frauduleux de ce congé par aucun élément.

Rien ne permet par conséquent de remettre en question l’intention de vendre de [N] [F] et [E] [W].

Il en résulte que le congé pour vendre est régulier mais n’a pas encore produit ses effets.

Par conséquent, l’expulsion ne peut être, au jour du présent jugement, ordonnée sur ce fondement.

Sur le prononcé de la résolution judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus

L’article 7 a de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée,

— de payer le prix du bail aux termes convenus

Selon l’article 1224 de ce même code, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’obligation de payer un loyer n’est pas contestée par le locataire, lequel conteste seulement l’indexation de celui-ci en l’absence de clause contractuelle y afférente.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que le locataire ne s’est acquitté d’aucune somme d’argent entre le mois d’octobre 2023 et le mois d’octobre 2024.

Ce manquement du locataire à son obligation principale pendant toute une année est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat.

En outre, les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 invoquées par le locataire pour se maintenir dans les lieux ne sont pas applicables en l’absence de constat d’acquisition de la clause résolutoire, étant observé que cette demande n’a en tout état de cause été formulée que dans l’hypothèse où la présente juridiction aurait estimé que le bail écrit avait été transféré.

Par conséquent, l’expulsion de [R] [Y] sera ordonnée, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’indexation d’un loyer ne peut s’appliquer sans preuve d’un accord explicite.

Le décompte produit par les bailleurs, arrêté au mois d’octobre 2024 (terme inclus), mentionne une dette locative d’un montant de 12.225 euros. Les bailleurs ont indiqué à l’audience que tel était toujours le montant de la dette au 1er janvier 2025.

[R] [Y] reconnaît être redevable depuis le 1er novembre 2016 d’un loyer mensuel de 810 euros, provisions sur charges comprises.

Aucune pièce ne permet de conclure à l’existence d’un accord explicite quant à l’indexation des loyers. Il en résulte que la somme de 200 euros, correspondant aux loyers indûment perçus en l’absence d’accord explicite quant à l’indexation du loyer, sera déduite de la dette locative de [R] [Y], laquelle n’est pas contestée pour le surplus.

Par conséquent, [R] [Y] sera condamné à payer à [N] [F] et [E] [W] la somme de 12.025 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2025.

Dès lors que la demande de délais de paiement n’a été formulée que dans l’hypothèse où le juge constaterait l’acquisition de la clause résolutoire par suite du transfert de bail, il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

L’occupation du logement postérieure au prononcé de sa résiliation cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l’espèce, le bail est résilié à la date du présent jugement.

Il convient par conséquent, dans l’hypothèse où [R] [Y] se maintiendrait dans les lieux après cette date, de le condamner à payer à [N] [F] et [E] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux charges et loyer, soit la somme de 810 euros, ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En l’absence de preuve du versement par [R] [Y] d’un dépôt de garantie, cette demande apparaît dépourvue objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [R] [Y], qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les ressources de [R] [Y] telles que renseignées sur la décision d’aide juridictionnelle, considérablement obérées par la présente décision, commandent de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,

DEBOUTE [N] [F] et [E] [W] de l’ensemble des demandes présentées sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ;

DECLARE régulier le congé pour vendre notifié par [N] [F] et [E] [W] à [R] [Y] le 26 mars 2024 relatif à l’immeuble d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5]  ;

CONSTATE néanmoins que ce congé pour vendre n’a au jour du présent jugement pas produit ses effets ;

REJETTE par conséquent l’ensemble des demandes fondées sur ce congé pour vendre ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail verbal conclu entre [N] [F] et [E] [W] et [R] [Y] le 1er novembre 2016 portant sur l’immeuble d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONSTATE que [R] [Y] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur l’immeuble loué à compter de la date du présent jugement ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (à l’expiration du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, [N] [F] et [E] [W] pourront faire procéder à l’expulsion de [R] [Y] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE si besoin le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

CONDAMNE [R] [Y] à payer à [N] [F] et [E] [W] la somme de 12.025 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE [R] [Y] à payer à [N] [F] et [E] [W] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 810 euros à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’ aide juridictionnelle ;

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

D.AGANOGLU N.LOMBARD