SG

LE 30 AVRIL 2025

Minute n°

N° RG 22/01979 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LTB7

[X] [Y]

[N] [M] épouse [Y]

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CDK AVOCATS – 136

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 FEVRIER 2025 prorogé au 30 AVRIL 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [N] [M] épouse [Y], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 3], domiciliée : chez Syndic Cabinet BERTAUD-GRAFF IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Anne LE BRETON de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Monsieur [X] [Y] et Madame [N] [Y] sont propriétaires des lots n°18, n°10, n°21, n°29, n°32, n°20, n°22, n°24, n°26 et n°37 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété. Il a pour syndic le Cabinet BERTAUD GRAFF.

Ces lots correspondent notamment à un appartement en duplex situé aux 4e et 5e étage du bâtiment A de cet immeuble en copropriété.

L’immeuble est constitué de deux bâtiments : A et B. Le bâtiment A est équipé d’un ascenseur qui dessert les différents étages.

Le règlement de copropriété/état descriptif de division établit suivant acte reçu par Maître [R], Notaire à [Localité 7], le 22 février 1993 stipulait :

— « les parties communes […] comprennent notamment :

[…] l’ascenseur du bâtiment (A) et les équipements assurant son fonctionnement »;

— « En cas de destruction totale ou partielle d’un élément d’équipement commun, le syndicat des copropriétaires sera tenu de procéder à sa réfection ou à sa reconstruction».

L’ascenseur équipant le bâtiment A a été hors service à compter de juillet 2019. Au plan technique, il était ainsi relevé que :

— L’ascenseur et sa gaine menacent de se désolidariser de l’immeuble ;

— La reconstruction à l’identique de cette gaine, qui fait corps avec l’ascenseur, ne pose aucune difficulté ;

— La reconstruction d’une nouvelle gaine, plus petite, avec un ascenseur plus petit, est également envisageable.

Le syndicat des copropriétaire a fait réaliser les travaux de construction d’un nouvel ascenseur qui a été livré le 15 décembre 2023.

Lors de l’assemblée générale du 27 mai 2019, les copropriétaires ont voté à l’unanimité une mission confiée à un architecte sur les travaux de conservation et de renforcement de la cage d’ascenseur ainsi qu’à un bureau d’étude le soin d’étudier les solutions à apporter pour le maintien de la cage d’ascenseur.

Lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, il a été précisé que le cabinet CHRYSALIYDE serait consulté pour une étude de faisabilité de réfection de la cage d’escalier.

Lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2020, il a été rappelé que le cabinet CHRYSALIDE préconisait la reconstruction de la gaine d’ascenseur.

Cette résolution a été acceptée à l’unanimité des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021, la résolution n°14 « point sans vote –

travaux ascenseur » indiquait :

« Veuillez trouver ci-après les éléments d’information relatifs à l’étude actuellement en cours au [Adresse 1] :

06 mai = réunion de présentation aux copropriétaires présents avec évocation de

l’ensemble des paramètres du projet de première approche financière ;

10/05= RDV sur place avec ENEDIS pour retenir la solution technique de dévoiement

du réseau ;

10/05= réception des documents relatifs au tunnel situé sous la [Adresse 9] ;

12/05= réception de la solution retenue par ENEDIS

Mi-mai= nouvelle consultation lancée pour les lots menuiseries, maçonneries et

électricité ;

A ce jour l’objectif est de :

Réussir à optimiser le budget à envisager

Envisager une mission de surveillance de la gaine dans le cas où les travaux ne soient pas décidés rapidement ».

Par LRAR du 28 octobre 2021, Monsieur et Madame [Y] demandaient au syndic d’inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine Assemblée Générale une résolution ayant pour objet de voter la reconstruction à l’identique de l’ascenseur et de sa cage:

« Monsieur [Y] et Madame [Y] demandent que les réparations de l’ascenseur soient mises à l’ordre du jour de la prochaine AG.

La réparation s’impose au syndicat.

C’est la mission que lui donne l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Si l’AG devait refuser la réalisation de travaux, Monsieur et Madame [Y] seraient parfaitement bien fondés à solliciter en justice la condamnation du syndicat, sous astreinte, à les faire réaliser.

Je pense d’ailleurs que, demande des époux [Y] ou non, le syndic doit spontanément soumettre cette question au vote dès lors qu’il s’agit de conserver et réparer un élément d’équipement commun. En effet, l’article 18 dispose :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Ils sollicitaient également l’indemnisation de leur préjudice et invitaient le syndic à déclarer le sinistre à l’assureur du syndicat.

Le syndic a fait convoquer les copropriétaires à l’Assemblée Générale du 17 mars 2022 en leur demandant de voter :

Dans un premier temps, et selon les résolutions n°6 à 10 sur la destruction et la reconstruction à l’identique de la gaine et de l’ascenseur 8 places ;

Dans un second temps, selon les résolutions n°12 à 15 sur la démolition de la gaine, un accord de principe quant à la reconstruction d’une gaine d’ascenseur limitée à 4 places et une mission de maîtrise d’œuvre.

Monsieur et Madame [Y] ont voté pour les résolutions n°6 à 10 relatives à l’opération de reconstruction à l’identique d’un ascenseur 8 places et contre les résolutions n°12 à n°15 relatives à la démolition de la gaine et au simple projet ou accord de principe de reconstruction d’un ascenseur 4 places.

L’Assemblée Générale des copropriétaires a rejeté les résolutions n°6 à 10 et a adopté les résolutions n°12 à 15.

Par acte du 2 mai 2022, les consorts [Y] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], aux fins de:

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à procéder aux travaux de démolition et reconstruction à l’identique de la gaine et de l’ascenseur 8 places,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [Y] une indemnité mensuelle de 3.000 € à compter du mois de juillet 2019 jusqu’à la mise en service de l’ascenseur,

— Annuler les résolutions n°6 à n°10 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 17 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Annuler les résolutions n°10 à n°15 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] du 17 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Préciser que Monsieur et Madame [Y] seront dispensés de toute contribution, au travers des charges, au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des frais répétibles et frais irrépétibles,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] demandent au tribunal, de:

Vu les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété applicable à l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Annuler les résolutions n°6 à n°10 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 17 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Annuler les résolutions n°10 à n°15 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] du 17 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Annuler les résolutions n°5 à n°16 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] du 25 novembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 189.000 € en indemnisation de leur préjudice,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Préciser que Monsieur et Madame [Y] seront dispensés de toute contribution, au travers des charges, au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des frais répétibles et frais irrépétibles,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] en tous les dépens

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Nantes demande au tribunal, de:

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété applicable à l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— Débouter Monsieur et Madame [X] [Y] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— Condamner Monsieur et Madame [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros,

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance et ce, en application de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des résolutions n°6 à n°10 et n°12 à n°15 de l’Assemblée générale du 17 mars 2022 et n°5 à n°16 de l’Assemblée générale du 25 novembre 2022.

Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] sollicitent l’annulation des résolutions n° 6 à n° 10 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 17 mars 2022, qui avaient pour objet de reconstruire à l’identique la gaine et l’ascenseur, indiquant que le syndicat a voté contre au mépris des dispositions du règlement de copropriété.

De même, ils sollicitent l’annulation des résolutions n° 10 à n° 15 de l’Assemblée Générale du 17 mars 2022, et des résolutions n° 5 à n°16 de l’Assemblée Générale du 25 novembre 2022, approuvant la démolition de la gaine existante et la reconstruction éventuelle d’une nouvelle gaine et d’un ascenseur limité à 4 places, sans obtenir l’unanimité conformément aux articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, les travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 concernant le lot maçonnerie de démolition et de reconstruction de la gaine d’ascenseur sont achevés et permettent la mise en place d’une cabine d’ascenseur 6-8 places en faveur de laquelle les consorts [Y] se sont prononcés lors de l’assemblée générale du 21 mars 2023.

En conséquence, les demandes d’annulation apparaissent sans objet, au même titre que la demande initiale de condamnation à reconstruire à l’indentique la gaine et l’ascenseur 8 places en un état identique.

Sur la demande formée par Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] au titre du préjudice de jouissance

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version applicable depuis le 1er juin 2020 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n’est pas contesté que l’arrêt complet et définitif de l’ascenseur est intervenu de juillet 2019 à décembre 2023.

La responsabilité légale de plein droit du syndicat est donc engagée du fait de la défaillance de la gaine d’ascenseur partie commune à compter du 1er juin 2020 en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] se prévaut de l’article 2.13.06 du règlement de copropriété pour s’opposer aux demandes formées par Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y], lequel stipule que “ un copropriétaire ne pourra réclamer de dommages et intérêts en cas d’arrêt permanent, pour cause de force majeure, ou de suspension momentanée, pour des nécessités d’entretien ou des raisons accidentelles.”

Cependant, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] échoue à démontrer l’existence de la force majeure ou d’une suspension momentanée pour des nécessités d’entretien ou des raisons accidentelles, étant rappelé que l’ascenseur a été arrêté durant de plusieurs années.

Il ressort des éléments du dossier que l’appartement de Monsieur et Madame [Y] est situé au 4ème étage de l’immeuble, qu’ils sont nés respectivement en 1938 et en 1941, et que Monsieur [Y] est atteint de difficultés motrices et cardiaques.

S’il apparaît difficile de connaître la réelle occupation de l’appartement par les consorts [Y] avant la panne de l’ascenseur, pour autant les contraintes liées à une panne d’ascenseur durant plusieurs années sont évidentes et rendaient de fait l’accès à l’appartement plus compliqué. A ce titre, il sera relevé que d’une part l’appartement est situé au 4ème étage, et que d’autre part les demandeurs sont octogénaires.

Il n’est pas contesté par les époux [Y] qu’ils ont été en mesure de se reloger dans leur résidence secondaire à [Localité 8], fut-ce dans des conditions matérielles sommaires.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, et du nombre d’années durant lesquelles l’ascenseur a été en arrêt complet, le préjudice de Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] sera justement fixé à la somme de 20.000 euros.

Eu égard aux contraintes et tracas liées à la procédure judiciaire, le préjudice moral de Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] sera justement fixé à la somme de 4.000 euros. Les allégations pour le surplus ne sont pas établies.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] succombant à l’instance doit être condamné aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] sera condamnée à payer à Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu dire que les consorts [Y] seront dispensés de toute contribution, au travers des charges, au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des frais répétibles et frais irrépétibles.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les demandes tendant au prononcé de la nullité des résolutions n°6 à n°10 et n°12 à n°15 de l’Assemblée générale du 17 mars 2022 et n°5 à n°16 de l’Assemblée générale du 25 novembre 2022 sont devenues sans objet;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 20.000 euros en indemnisation de leur préjudice;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral;

CONDAMNE Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] aux dépens;

CONDAMNE Madame [N] [Y] et Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART