N° RG 24/01348 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOYQ

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Mars 2025

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S.C.I. ATLANTIS MARCONI

C/

S.A.S. DISTRICHAZ

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copie exécutoire délivrée le 06/03/2025 à :

la SELARL CVS – 22A

SELARL FORESTAS-DUBOIS-PERVERIE (CHARENTE)

copie certifiée conforme délivrée le 06/03/2025 à :

la SELARL CVS – 22A

M^e Louis LAGUOUE – 276SELARL FORESTAS-DUBOIS-PERVERIE (CHARENTE)

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. ATLANTIS MARCONI (RCS [Localité 7] n°430 090 654),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. DISTRICHAZ (RCS ANGOULEME n°949 726 277), représentée par sa présidente la S.A.S. STEELSTONE (RCS n°513 302 109), elle-même représentée par Monsieur [W] [N], son président,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Louis LAGUOUE, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître François FORESTAS de la SELARL FORESTAS-DUBOIS-PERVERIE-S.F.P CONSEILS ASSOCIÉS, avocat au barreau de CHARENTE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 février 2014, la S.C.I. ATLANTIS MARCONI a donné à bail commercial à la S.A.S. CHINVEST un local de 250 m² environ dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2014, à destination de vente et pose de cheminées inserts poêles, conduits de fumées et accessoires, ramonages, entretiens, moyennant un loyer annuel de 45 000 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

La S.A.S. CHINVEST a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. DISTRICHAZ suivant acte du 27 mai 2023.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2024, la S.C.I. ATLANTIS MARCONI a fait assigner en référé la S.A.S. DISTRICHAZ suivant acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.S. DISTRICHAZ et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— l’application des articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux meubles,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 195,96 € par jour outre la provision mensuelle de 516 € pour la taxe foncière du 29 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 58 510,02 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois de décembre 2024 et de la somme de 4 500,00 € d’indemnité pénale forfaitaire,

— l’acquisition définitive du dépôt de garantie au bailleur,

— en cas de délais de paiement, la fixation d’une clause de déchéance du terme pour tout impayé du loyer courant, en sus des mensualités,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 28 octobre 2024 et les frais de levée d’état d’endettement.

La S.A.S. DISTRICHAZ sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un échéancier sur 12 mois, déduction faite d’une somme de 6 116,40 € au titre de travaux réglés qui ne lui incombaient pas, à titre reconventionnel la condamnation de son adversaire à réaliser les travaux liés aux infiltrations d’eau dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 250 € par jour de retard et à communiquer des factures et quittances conformes dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec en tout état de cause condamnation de la demanderesse au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en soutenant notamment que :

— elle a rencontré des difficultés de trésorerie et a subi la crise des granulés, mais a fait l’effort de régler 22 995,13 € au bailleur en janvier 2025,

— des dégâts des eaux sont signalés depuis 2020, ce que le bailleur ne peut ignorer sans faire preuve de mauvaise foi,

— elle a réglé des réparations pour le compte du bailleur,

— l’urgence est liée à l’ancienneté des désordres,

— le bailleur n’établit pas les factures au nom de la bonne société, en dépit des dispositions de l’article 11 de la loi du 29 décembre 1977,

— elle justifie des travaux d’entretien des chéneaux et de la toiture, ainsi que de l’assurance des locaux.

La S.C.I. ATLANTIS MARCONI maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la demande de provision au titre des loyers impayés à 41 909,92 € au mois de janvier 2025, avec rejet de celles adverses et condamnation additionnelle de la défenderesse à communiquer le contrat d’entretien des chéneaux et de la toiture et les factures depuis la date d’effet du bail sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, ainsi qu’une attestation d’assurance depuis le 27 mai 2023 sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, et en portant la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 3 000 €, le tout en soulignant que :

— la demande de délais de paiement n’est pas suffisamment étayée,

— la demande concernant les travaux est imprécise, alors qu’il est nécessaire de déterminer les travaux à accomplir pour arrêter les fuites et si ces travaux relèvent ou non de l’article 606 du code civil, question qui ne relève pas du juge des référés,

— la facture produite concerne la pose d’acrotères et l’application d’une résine d’étanchéité qui ne sont pas des grosses réparations, sachant que le preneur a une obligation d’entretien découlant de l’article 6 du contrat,

— ce n’est que sur sa réclamation que le preneur a justifié des factures d’entretien des chéneaux et toitures,

— elle a accepté un devis de 53 518 € de travaux pour la réfection complète du toit, travaux qui seront réalisés au printemps en fonction des disponibilités de l’entreprise, de sorte qu’il n’y a pas lieu à astreinte,

— la cession du fonds est intervenue entre deux sociétés du même groupe et elle a gardé les mêmes interlocuteurs,

— il n’est pas possible comptablement de modifier les factures qui ont d’ailleurs été payées,

— le texte visé ne concerne que les quittances,

— elle a modifié l’intitulé des factures à compter de 2025,

— il n’est pas établi que l’entretien a été fait depuis 2020 et elle reste fondée à réclamer le contrat d’entretien depuis la date d’effet du bail,

— l’attestation d’assurance produite est au nom de CHINVEST et ne satisfait pas à sa réclamation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale et la demande de délais :

L’acte de bail du 11 février 2014 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 45 000 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. ATLANTIS MARCONI a fait délivrer un commandement de payer le 28 octobre 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 45 719,93 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par infogreffe qu’il n’y a pas de créanciers inscrits au 27 novembre 2024 sur le fonds de commerce.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y aurait pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation serait fixée sur la base du montant du dernier loyer annuel et de la provision sur taxe foncière, c’est à dire la somme de 213,16 € TTC par jour correspondant à 6 395,03 / 30.

Le décompte des loyers et accessoires au 31 janvier 2025 permet de constater qu’il est dû 41 909,92 € jusqu’à cette date, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision. Il n’est pas possible de déduire des sommes impayées une facture de 6 116,40 € de la société LE MAT RENOVATION du 03/10/23 qui n’a fait l’objet d’aucune demande de remboursement adressée au bailleur avant la présente instance et qui se rapporte à des prestations de nettoyage des tôles, application d’une résine d’étanchéité, lesquelles sont sans aucun doute possible des prestations d’entretien régulier relevant du preneur et le façonnage et la pose de 2 acrotères en zinc sur 4 ml qui n’est donc qu’un remplacement partiel d’un élément d’étanchéité de la toiture, faisant présumer, faute d’autre élément, qu’il relève de l’entretien courant des ouvrages d’étanchéité.

Le preneur est tenu de payer en sus une clause pénale de 10 % du loyer annuel stipulée à la fin de l’article 17 du contrat, soit 4 500 €.

En cas de résiliation, le bailleur pourrait conserver le dépôt de garantie, dont le montant s’imputerait sur les sommes dues.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.S. DISTRICHAZ, présumée de bonne foi, explique qu’elle a été victime de difficultés financières dues à un manque de trésorerie et une conjoncture de tension sur le prix des granulés. Si elle ne produit aucun élément justificatif, les difficultés des commerces de son secteur sont de notoriété publique et le nombre de faillites de commerces dans la période actuelle attestent du contexte difficile généralisé de l’économie.

Pour sa part, la S.C.I. ATLANTIS MARCONI ne fait état d’aucune difficulté particulière.

Il est donc impératif que le paiement du loyer courant soit repris et que l’échéancier soit calculé au plus juste en prenant en considération le montant de la dette locative actualisée, la clause pénale et les frais.

Eu égard à l’importance de la dette accumulée, l’étalement sur un délai de douze mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette, est raisonnable et sera accordé.

Sur les demandes additionnelles :

La demanderesse réclame le contrat d’entretien des chéneaux et de la toiture depuis la date d’effet du bail sous astreinte après avoir réclamé ces justificatifs pour les cinq dernières années dans ses conclusions n° 1, et alors qu’elle ne demandait rien dans l’assignation.

La locataire présente dans les lieux depuis 2023 justifie de l’entretien de ces ouvrages. Si le bailleur tenait à ce que la précédente locataire lui justifie de l’entretien de la toiture, il n’avait qu’à le réclamer à l’intéressée en temps utile. Cette demande ne vise aucun fondement juridique et n’est pas motivée. Elle sera rejetée.

De la même manière, le bailleur réclame une attestation d’assurance au nom du preneur depuis le 27 mai 2023, alors que cette demande ne figurait ni dans le commandement ni dans l’assignation. La société ALLIANZ atteste que les locaux sont assurés par la société CHINVEST depuis 2013 et cette attestation est datée du 20 novembre 2024. Il importe peu que l’attestation ne précise pas que la locataire est la société DISTRICHAZ depuis 2023, puisque ce qui compte c’est que les locaux sont assurés de manière ininterrompue depuis 2013 ainsi qu’en justifie cette attestation, dont on peut comprendre aisément qu’elle a été établie au nom de la première locataire qui est restée le plus longtemps. Il n’y a pas lieu d’ordonner la production d’une autre attestation.

Sur les demandes reconventionnelles :

La locataire demande la réalisation de travaux par le bailleur.

La S.C.I. ATLANTIS MARCONI, qui avait reçu une mise en demeure en juin 2024, a fait établir un devis de rénovation de la toiture fuyarde sous forme de pose d’une surcouverture PVC par la société TALLAT COUVERTURE le 10 janvier 2024 et l’a accepté le 20 janvier 2025, manifestement sous la pression de la présente réclamation.

Il sera fait droit à la demande d’astreinte passé un délai de six mois, qui sera accordé pour l’exécution des travaux. Le taux et la durée de l’astreinte seront réduits à ce qui est strictement nécessaire.

La locataire réclame l’établissement de factures et quittances à son nom. Elle ne rapporte pas la preuve d’une réclamation antérieure à la présente instance et le bailleur s’est engagé à modifier l’intitulé des documents envoyés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les frais :

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. DISTRICHAZ devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. DISTRICHAZ à payer à la S.C.I. ATLANTIS MARCONI :

— une provision de 41 909,92 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31/01/24,

— une provision de 4 500,00€ sur la clause pénale,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons la S.A.S. DISTRICHAZ à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de onze versements mensuels de 3 992,49 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un douzième versement du solde de la dette dans le mois suivant le onzième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.S. DISTRICHAZ et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation égale à 213,16 € TTC par jour sera due jusqu’à la libération complète des lieux,

— le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie, dont le montant sera à déduire du solde restant dû par le preneur,

Condamnons la S.C.I. ATLANTIS MARCONI à faire exécuter les travaux objets du devis TALLAT COUVERTURE du 10/12/24 dans les six mois de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 30 € par jour de retard pendant deux mois,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. DISTRICHAZ aux dépens, y compris le coût du commandement du 28 octobre 2024 et les frais de levée d’état des créanciers inscrits.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE