TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 02 Mars 2026 N°: 26/00083

N° RG 23/00084 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EVWL

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 12 Janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2026

DEMANDEURS

S.C.I. [1] représentée par Monsieur [I] [S] son gérant en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

Le Syndicat des Copropriétaires [2] représenté par son syndic en exercice le cabinet [3] dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 1] dûmen habilité par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2022

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Maître Clémence BOUVIER de la SELARL CLEMENCE BOUVIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL GOUMOT NEYMON, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR

M. [E] [K]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de CHAMBERY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 03/03/26

à

— M^e FOMBEURRE

Expédition(s) délivrée(s) le 03/03/26

à

— M^e BOUVIER

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 26 juillet 1995, la SCI [1] a acquis de la société [4], le lot n°2 à usage de bureaux situé sur deux niveaux de l’ensemble immobilier “[2]” sis [Adresse 3] à [Localité 1], bénéficiant d’une servitude de passage avec une ouverture au niveau de l’étage supérieur, donnant accès sur les parcelles appartenant à [O] [K] et à la copropriété [5], le syndicat des copropriétaires utilisant également le passage pour effectuer des travaux en parties communes.

En 2007, [O] [K] a obstrué le passage avec une barrière fermant à clé.

En 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a autorisé l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre des différents voisins, dont [E] [K], aux fins de libération du passage.

En janvier 2015, la SCI [1] a informé [E] [K] de sa nécessité de pouvoir accéder au passage afin de faire réaliser les travaux de réparation de la verrière. Aucune réponse n’a été apportée.

Par courrier du 16 mars 2021, la SCI [1] a demandé à [O] [K] de supprimer le portillon installé et tout élément de nature à obstruer l’exercice de son droit de passage avant le 30 mars 2021. [O] [K] a répondu qu’il ne changerait pas de position.

Par acte d’huissier de justice des 8 juin, 6 et 9 juillet 2021, la SCI [1] a fait assigner [O] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 7 septembre 2021, il a été fait droit à cette demande et [F] [L] [G] a été désignée en qualité d’experte.

Le rapport a été déposé le 23 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la SCI [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] (le SDC) ont fait assigner [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de libération du droit de passage sous astreinte, et en réparation de préjudices de jouissance et financier.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité pour irrégularité de forme et la fin de non-recevoir soulevées par [E] [K].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [1] et le SDC sollicitent du tribunal, au visa des articles 544 et suivants et 1240 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et R4227-4 du code du travail, qu’il :

— condamne [E] [K] à procéder à la dépose des claustras installés et à la clôture obstruant leur accès et droit de passage,

— condamne [E] [K] à déposer les dalles installées sur le sol du passage litigieux et qui empêchent le bon écoulement des eaux de pluie, outre à rétablir le caniveau d’évacuation en son état initial d’usage et de fonction,

— assortisse ces condamnations du paiement d’une astreinte journalière d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— déboute [E] [K] de ses demandes,

— condamne [E] [K] à payer à la SCI [1] la somme indemnitaire de 499 200 euros HT au titre de son préjudice de jouissance et financier arrêté au mois de mars 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, et la somme de 4411,08 euros TTC au titre des frais d’expertise supportés,

— condamne [E] [K] à payer au SDC la somme indemnitaire de 1500 euros par année depuis 2007 en réparation de son préjudice de jouissance et d’accès à ses parties communes, soit la somme de 23000 euros arrêtée à décembre 2024 sous réserve d’actualisation au jour du jugement,

— condamne [E] [K] à leur payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne [E] [K] aux dépens distraits au profit de M^e Clémence BOUVIER, avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [E] [K] demande au tribunal de :

— débouter [1] et le SDC de leurs demandes,

— le juger propriétaire des biens et droits immobiliers du lot n°10 situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1] cadastré [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— juger que la parcelle [Cadastre 3] ne bénéficie d’aucun droit que ce soit, notamment de passage, sur la parcelle [Cadastre 2],

— juger que le jugement devra être publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 2], à l’initiative de la partie la plus diligente,

— condamner in solidum [1] et le SDC à lui payer :

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* l’intégralité des dépens répétibles, dont distraction au profit de M^e FOMBEURRE, avocat aux offres de droit, lesquels dépens répétibles devront comprendre ceux afférents à la publication du jugement, si elle est accomplie à sa diligence, frais de réquisitions et d’états levés sur cette formalité fusionnée inclus (enregistrement et publicité foncière),

* 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, visés à l’article R.631-4 du code de la consommation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS

I/ Sur les demandes d'[1] et du SDC

En application des article 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, [1] et le SDC soutiennent ne plus pouvoir accéder aux parties communes et aux locaux leur appartenant en raison de l’obstruction du passage par [E] [K], s’étant approprié le droit de passage depuis 2007 sans produire de titre de propriété lui permettant de le faire, et en sollicitent donc la libération sous astreinte.

Le défendeur revendique la propriété du passage litigieux anciennement cadastré n°[Cadastre 4] et désormais cadastré [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

1) Sur la propriété du passage litigieux

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 23 mai 2022 (pièce n°16 des demandeurs) que :

— le passage litigieux existe depuis a minima 1867 et qu’il était cadastré [Cadastre 5] (page 17),

— suite à l’acte rectificatif de vente [Y] / [K] du 2 juin 1999, [E] [K] s’est retrouvé propriétaire du lot n°12, relatif à un appartement sur trois niveaux avec escalier extérieur, ledit lot correspondant au passage litigieux (page 15 et pièce n°2 du défendeur),

— l’acte de réunion des copropriétaires du 26 octobre 2016, qui fait suite à l’acte modificatif de copropriétés du géomètre-expert du 23 mai 2016, modifie la numérotation des lots, [E] [K] devenant propriétaire du lot n°10, anciennement n°12, relatif à l’escalier extérieur et au passage litigieux, l’expert mentionnant que [E] [K] est titré sur la parcelle [Cadastre 2] où s’exerce le passage actuel (page 16 et pièces n°4 et 5 du défendeur),

— en 1964 le passage litigieux était rattaché à la parcelle n°[Cadastre 6], actuellement la parcelle [Cadastre 7] appartenant au SDC [5], mais il s’agissait d’une erreur (page 19),

— une attestation de [P] [Y], vendeur du bien à [E] [K] en 1990, établit que la propriété vendue ne comprenait pas le passage [Cadastre 5], de sorte qu’il ne devrait pas être inclus dans la parcelle [Cadastre 2] (page 22),

— des erreurs successives émanent du plan cadastral,

— c’est par erreur que le passage litigieux s’est retrouvé inclus dans la parcelle [Cadastre 2] appartenant à [E] [K], au plan cadastral (pages 23 et 25), ce dernier étant seulement un document fiscal et non un titre de propriété,

— ledit passage appartient à l’indivision [T].

Il y a lieu de relever que l’attestation de [P] [Y] a une valeur probante moindre que les actes de propriété versés aux débats, et les titres de propriété démontrant que le passage litigieux appartient à l’indivision [T] ne sont pas produits, cette dernière n’étant pas partie à la cause.

Par conséquent, il ressort de ces divers éléments que [E] [K] est effectivement propriétaire du passage litigieux inclus dans le lot n°10, anciennement n°12, depuis l’acte rectificatif de vente [Y] / [K] du 2 juin 1999.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de [E] [K] aux fins de le déclarer propriétaire des biens et droits immobiliers composant le lot n°10, situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1], cadastrés [Cadastre 1] et [Cadastre 2] .

2) Sur la libération du passage litigieux

Il résulte du rapport d’expertise susmentionné (pièce n°16 des demandeurs) que :

— aucune desserte conventionnelle ne semble exister au profit de la parcelle [Cadastre 3] appartenant à [1] et au SDC, sur le passage litigieux,

— l’acte de [E] [K] ne fait pas état de servitude de passage, seul l’acte du 13 novembre 1953 en prévoit une qui s’exerce sur la cour de la parcelle n°[Cadastre 8] par un aménagement qui n’existe plus,

— il est possible que l’accès de la parcelle [Cadastre 3] à l'[Adresse 6] se soit fait via la parcelle [Cadastre 7] (ancienne parcelle n°[Cadastre 8]) appartenant au SDC [5], d’autant que l’acte de 1953 prévoit bien une servitude sur la cour de cette parcelle (page 23),

— jusqu’en 1986 au moins, il n’y avait pas d’accès direct à l'[Adresse 6] par la parcelle [Cadastre 3] appartenant aux requérantes,

— en 2007 une ouverture existait bien, mais elle a été obstruée par [E] [K] (page 24).

Il ressort de ces éléments et de l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 3] du 26 juillet 1995 conclut au profit d'[1] que le droit de passage s’exerçait sur la parcelle n°[Cadastre 8], et non sur la parcelle n°[Cadastre 4], sur laquelle est situé le passage litigieux (pièce n°2 des demandeurs, page 9).

En outre, l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 1] du 11 juillet 1990 au profit de [E] [K] et l’acte de vente du local de la parcelle [Cadastre 2] (correspondant au lot n°10) et de la maison d’habitation située sur la parcelle [Cadastre 1], du 8 mars 2002 au profit de ce dernier, ne mentionnent pas de servitude de passage (pièce n°1 du défendeur).

Par conséquent, [1] et le SDC ne disposent donc d’aucun droit de passage sur la parcelle litigieuse anciennement cadastrée n°[Cadastre 5] et ne peuvent en solliciter la libération.

En conséquence, [1] et le SDC seront déboutés de toutes leurs demandes formées à l’encontre de [E] [K], et il sera dit que la parcelle [Cadastre 3] ne bénéficie d’aucun droit de passage sur la parcelle [Cadastre 2] appartenant à ce dernier.

II/ Sur les demandes reconventionnelles de [E] [K]

1) S’agissant de la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière

Conformément aux dispositions de l’article 28 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, tous les actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes les décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs la mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles.

En application de l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

En l’espèce, le présent jugement confirme que [E] [K] est propriétaire des biens et droits immobiliers composant le lot n°10, situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1], cadastrés [Cadastre 1] et [Cadastre 2], de sorte qu’il devra être publié aux services de la publicité foncière de [Localité 2].

2) S’agissant de la procédure abusive

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, toute personne qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à des dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante que le libre exercice du droit d’agir en justice est garanti et qu’il ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières et caractérisées le rendant fautif.

En l’espèce, [E] [K] sollicite la condamnation d'[1] et du SDC au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, mais il succombe à prouver que la procédure introduite est dénuée de tout fondement ou est constitutive d’une faute, n’apportant aucun élément probant aux débats justifiant son affirmation.

En conséquence, [E] [K] sera débouté de sa demande.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, [1] et le SDC succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’enregistrement et de publicité foncière, distraits au profit de M^e Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de Chambéry.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [1] et le SDC sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer à [E] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, [1] et le SDC seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT que [E] [K] est propriétaire des biens et droits immobiliers composant le lot n°10, situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1], cadastrés [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

DIT que la S.C.I. [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] représenté par son syndic en exercice le [3], copropriétaires de la parcelle [Cadastre 3], ne bénéficient d’aucun droit de passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] sise [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1] ;

DIT que le présent jugement devra être publié aux services de la publicité foncière de [Localité 2] ;

DÉBOUTE la S.C.I. [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] représenté par son syndic en exercice le [3] de leurs demandes financières et de dépose d’objets installés formées à l’encontre de [E] [K] ;

DÉBOUTE [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] représenté par son syndic en exercice le [3] aux dépens, comprenant les frais d’enregistrement et de publicité foncière, distraits au profit de M^e Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de Chambéry, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] représenté par son syndic en exercice le [3], à payer à [E] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. [1] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [2] représenté par son syndic en exercice le [3] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,