TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/135

N° RG 26/00103 – N° Portalis DBZC-W-B7K-EGXE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPART.DE LA [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [O] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Association ATMP

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 14 Avril 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [T] et l’ATMP

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 août 2017, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 2] Habitat a conclu avec M. [O] [T] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 258,10 €, hors charges.

Par jugement du 31 août 2021, M. [O] [T] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 10 ans et désigné l’ATMP 53 en qualité de curateur.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 21 janvier 2026, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [O] [T] et l’ATMP 53, en sa qualité de mandataire judiciaire à la protection des personnes majeures, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater que M. [O] [T] n’use pas raisonnablement du bien donné à bail, ne respecte pas les dispositions du bail ainsi que l’obligation d’entretien du logement, De constater les dégradations du logement donné à bail par [Localité 2] Habitat à M. [O] [T], En conséquence,

Prononcer et ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti par [Localité 2] Habitat à M. [O] [T], Ordonner l’expulsion de M. [O] [T] représenté et assisté par l’ATMP 53 et de tout occupant introduit du chef du locataire des locaux donnés à bail par [Localité 2] Habitat avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, Condamner M. [O] [T] à payer à [Localité 2] Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges actualisés majorée de 50% à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés, Autoriser [Localité 2] Habitat à expulser M. [O] [T] ainsi que tout occupant du chef de ce dernier avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, Condamner M. [O] [T] à payer à [Localité 2] Habitat une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [O] [T] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du constat de Maître [S],Dire et déclarer que la décision à intervenir sera commune et opposable à l’ATMP 53, curateur de M. [O] [T].

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue et examinée.

A l’audience, l’OPH [Localité 2] Habitat, representé par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Cités respectivement à étude et à personne morale, Mme [X] [J], cadre de service ayant accepté de recevoir la copie de l’acte, M. [O] [T] et l’ATMP 53 ne sont ni comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 avril 2026.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

En vertu des articles 1224 à 1229 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle–ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement au jour où il statue si la gravité des manquements commis par le locataire justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Au soutien de sa demande de résiliation de bail, l’OPH [Localité 2] Habitat verse aux débats le contrat de bail unissant les parties et ses conditions générales ainsi que le règlement intérieur signé par M. [O] [T] et mentionnant notamment que « le locataire s’engage formellement :

5°) À tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature ainsi qu’en parfait état de propreté et à les rendre tels à la fin de la location, la constatation de malpropreté caractérisée pouvant entraîner la résiliation du bail. ».

L’OPH [Localité 2] Habitat produit également un rapport daté du 10 septembre 2025 relatant les différentes démarches entreprises entre le 7 février, suite au refus d’intervenir d’une entreprise en raison du très mauvais état d’entretien du logement, et le 28 août 2025, dont il résulte que malgré différents rappel, avertissements, mise en demeure et trois visites au domicile de M. [O] [T] les 6 mars, 7 mai et 28 août 2025, le logement dont il se dégage une forte odeur, est sale et encombré de détritus.

L’OPH [Localité 2] Habitat produit en outre :

— un courrier de rappel au règlement intérieur concernant l’entretien du logement en date du 13 février 2025 adressé à M. [O] [T] et informant qu’un constat est prévu le 6 mars 2025,

— un courrier d’avertissement envoyé à M. [O] [T] en recommandé avec accusé de réception délivré le 21 mars 2025 rappelant à nouveau l’article 4-1 du Règlement intérieur relatif à l’obligation d’entretien du logement incombant au locataire,

— un second courrier d’avertissement envoyé à M. [O] [T] et à son curateur en recommandés avec accusés de réception délivrés les 31 mai 2025 et 2 juin 2025 informant qu’un constat est prévu au domicile du locataire le 18 juin 2025,

— un courrier de mise en demeure en date du 25 juillet 2025, envoyé en recommandé avec accusé de réception, de M. [O] [T] et de l’ATMP 53 d’avoir à respecter l’obligation d’entretien incombant au locataire et qu’à défaut, une procédure judiciaire de résiliation de bail serait engagée et informant de la réalisation d’un constat au domicile le 28 août 2025 afin de vérifier le bon entretien du logement.

Enfin, un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 8 décembre 2025 sur ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 10 novembre 2025, relève notamment :

dans l’entrée : sols, parois et plafond fortement encrassés, immondices entreposés dans une caisse, dans la cuisine : sol, parois et plafond encrassés de manière significative, présence de détritus et immondices, pièce fortement encombrée, sale et dégradée,dans le séjour : sol, parois et plafond encrassés, fils électriques visibles sous le cache d’un interrupteur, encombrement (détritus, vaisselle, linge et immondices), état de saleté significatif dans l’ensemble,dans le dégagement : sol, parois et plafond fortement encrassés, espace encombré, placard saturé d’encombrants et de vêtements, dans le local toilettes : pièce immonde, dans la salle de bains : sol, parois et plafond fortement encrassés, cabine de douche totalement obstruée, état de saleté indescriptible, dans la buanderie : état de saleté prononcé, équipements encrassés,dans la chambre 1 : sol, parois et plafond fortement encrassés, état de saleté absolu et désordre significatif, meubles dégradés, dans la chambre 2 : accès obstrué par une chaise, pièce impraticable en raison de l’accumulation d’immondices, sol, parois et plafond encrassés.De nombreuses photographies intégrées au procès-verbal illustrent ces constatations.

Il ressort de ce constat que le logement loué n’est pas correctement entretenu et que son état risque encore de s’aggraver, au regard de l’état de saleté du logement qui est propice à l’installation de nuisibles, outre l’insécurité liée à des fils électriques nus sous un interrupteur.

M. [O] [T] n’a manifestement pas tenu compte des différents avertissements de la part de l’OPH [Localité 2] Habitat.

Dès lors, les manquements de M. [O] [T] à son obligation d’assurer l’entretien courant des lieux loués sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail qui prendra effet à la date du présent jugement.

Sur les demandes d’indemnité d’occupation et d’expulsion

M. [O] [T] étant occupant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de cette date jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cependant, la gravité des manquements reprochés à M. [O] [T], ne justifient pas que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50 %.

L’expulsion de M. [O] [T] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [T] partie succombante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de Commissaire de justice de Maître [W] [S] en date du 8 décembre 2025.

En outre, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [O] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [T] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clefs une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Habitat de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [O] [T] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de Commissaire de justice de Maître [W] [S] en date du 8 décembre 2025. ;

REJETTE la demande formée par l’OPH [Localité 2] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement est opposable à l’ATMP 53 en sa qualité de curateur de M. [O] [T] ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD