TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

RÉFÉRENCES :

N° RG 25/01478

N° Portalis DB3S-W-B7J-3LLI

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 28 avril 2026

Monsieur [J] [V]

C/

l’OPH Est Ensemble Habitat

Madame [Z] [L]

S.A. [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 17 mars 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

L’OPH Est Ensemble Habitat

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

S.A. [Localité 2]

exerçant sous le nom commercial DIRECT ASSURANCE

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentées par M^e Sabine LIEGES, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

M^e Christophe GUIBLAIS

M^e Sabine LIEGES

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 octobre 1994, l’OPH de [Localité 6] aux droits duquel vient l’OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [J] [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7].

Se plaignant de désordres dans le logement, Monsieur [J] [V] a assigné l’OPH Est Ensemble Habitat, Madame [Z] [L] et la SA [Localité 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pantin statuant en référés, par acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2025 à personne morale pour la SA [Localité 2], le 23 mai 2025 à personne morale pour l’OPH Est Ensemble Habitat, et le 26 mai 2025 à étude pour Madame [Z] [L], aux fins de voir notamment :

• Ordonner une expertise judiciaire afin de se rendre sur les lieux, examiner et décrire les désordres allégués, constater et identifier les origines, les causes et l’importance de ces désordres, fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la réfection, fournir tous éléments de nature à évaluer et chiffrer les préjudices de toute nature subis, notamment le préjudice de jouissance ou pouvant résulter des travaux de remise en état, dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des préjudices et prévenir d’autres dommages et dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en fournir une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire ;

• Réserver les dépens.

L’audience s’est tenue le 18 mars 2026, après deux renvois.

Lors de l’audience, Monsieur [J] [V], représenté par son conseil qui a repris oralement les termes de l’assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes.

Au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1721 du code civil, Monsieur [J] [V] expose que son logement fait l’objet d’infiltrations récurrentes. Il indique que suite à deux dégâts des eaux, l’un du côté des murs donnant sur la façade et l’autre sur les murs mitoyens avec le logement de Madame [Z] [L], des expertises amiables ont été menées par son assurance, lesquelles ont identifié de multiples problématiques pouvant être à l’origine des infiltrations : infiltrations par la façade, mais aussi refoulement des évacuations des eaux usées des salle d’eau et cuisine du logement de Madame [Z] [L]. Il soutient subir des dommages du fait de ces infiltrations, aux embellissements de sa cage d’escalier, de l’entrée et des murs de sa cuisine et de sa salle de bains. Monsieur [J] [V] fait valoir que malgré ses demandes, l’OPH Est Ensemble Habitat et Madame [Z] [L] n’ont fait aucune recherche de fuite pour supprimer les origines des infiltrations. En ce qui concerne le bailleur, il estime que cela constitue à un manquement à son obligation de garantir une jouissance paisible du bien. Enfin, Monsieur [J] [V] précise que les travaux récemment effectués par l’OPH Est Ensemble Habitat n’ont pas permis de mettre fin aux infiltrations et qu’il produit un constat de commissaire de justice en date du 12 mars 2026 pour en justifier.

L’OPH Est Ensemble Habitat, représenté par son conseil, formule protestations et réserves.

Madame [Z] [L] et la SA [Localité 2], représentées par leur conseil, formule protestations et réserves.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 145 et 848 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. L’article 146 du même code précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie chargée d’apporter la preuve.

L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la mise en œuvre de ces textes dont l’application n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il appartient cependant au juge de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé. Le demandeur ne peut en effet prétendre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec.

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment :

assurer le clos et le couvert, le gros œuvre devant être en bon état d’entretien et de solidité afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;permettre une aération suffisante afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;être protégé contre les infiltrations d’air parasites en présentant une étanchéité à l’air suffisante. En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] sollicite une expertise en faisant valoir que son logement est affecté de désordres, en particulier qu’il y a des infiltrations d’eau.

Il fait état d’un dégât des eaux en date du 22 août 2023, lequel a donné lieu à un constat amiable le même jour et un rapport d’expertise en date du 4 novembre 2024 établi par le cabinet Sedgwick, et d’un dégât des eaux en date du 29 mai 2024, lequel a donné lieu à un constat amiable le même jour et deux rapports d’expertise en date du 5 novembre 2024 et du 7 février 2025 établis par le cabinet

ELEX.

Ces constats et rapports relèvent tous des fuites et infiltrations dans le logement de Monsieur [J] [V].

Le rapport d’expertise en date du 4 novembre 2024 établi par le cabinet Sedgwick indique que les infiltrations persistent ce jour, que les causes n’ont pas été supprimées et que des investigations et réparations sont à réaliser. Il souligne comme cause possible aux infiltrations des désordres dans le logement de Madame [Z] [L].

Les rapports d’expertise en date du 5 novembre 2024 et du 7 février 2025 établis par le cabinet ELEX indiquent que les causes des infiltrations n’ont pas été supprimées et constatent plusieurs dommages chez Monsieur [J] [V].

Un procès-verbal de constat en date du 12 mars 2026 établi par maître [I], commissaire de justice, note que les taux d’humidité dans les pièces concernées par les dégâts des eaux et infiltrations sont autour de 20%, et observe plusieurs désordres pouvant relever de suites d’infiltrations (revêtement se décollant dans la salle de bain, fissures, coulures et traces d’humidité dans les cages d’escalier, traces de coulure et écaillement de la peinture dans la cuisine…) Il relève également sur la façade de l’immeuble des fissurations, et devant

l’appartement de Monsieur [J] [V], un affaissement du mur et une zone non jointive entre le mur et le sol.

Enfin, Monsieur [J] [V] verse de multiples courriers de son assureur à l’OPH Est Ensemble Habitat, Madame [Z] [L] et son assureur la SA [Localité 2] sollicitant qu’ils effectuent une recherche de fuite.

Ces éléments témoignent de la présence possible de causes d’insalubrité ou d’indécence du logement et/ou de manquements du bailleur ou des locataires susvisés à leurs obligations respectives d’entretien.

Par conséquent, une expertise contradictoire apparaît nécessaire et sera ordonnée aux fins de déterminer l’existence des désordres allégués, d’indiquer leur origine et d’évaluer, le cas échéant, les responsabilités encourues, les préjudices subis et les travaux de reprise à effectuer.

Monsieur [J] [V] supportera le coût de la consignation.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens (sur lequel il convient de statuer, le juge des référés vidant sa saisine par la désignation de l’expert) seront laissés à la charge de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [B] [H], expert judiciaire près la cour d’appel de PARIS, et demeurant [Adresse 8] ([Courriel 2]) ;

Avec pour mission à exécuter, conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, de :

Se rendre sur place et visiter l’appartement appartenant à l’OPH Est Ensemble Habitat et loué par Monsieur [J] [V] sis [Adresse 7] en présence des parties dûment convoquées (Monsieur [J] [V], l’OPH Est Ensemble Habitat, Madame [Z] [L] et la SA [Localité 2]) et leurs conseils, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;Se faire communiquer tous les documents et pièces utiles pour l’accomplissement de sa mission ;

Entendre les parties ;

Examiner les désordres allégués, les décrire le cas échant, en indiquer la localisation, la nature et l’importance ;

Rechercher l’origine et la cause en cas de désordres avérés, et indiquer notamment :s’ils résultent d’un quelconque vice de l’immeuble ou d’un manquement du propriétaire à ses obligations de fourniture d’un logement décent ou d’entretien, au regard notamment des critères de décence fixés par les dispositions des décrets n° 87-149 du 6 mars 1987 et n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;s’ils résultent d’un manquement des locataires à l’une de leurs obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien ;s’ils résultent de malfaçons ou d’un quelconque défaut d’exécution des travaux de reprise d’ores et déjà effectués par l’une des parties ;

Dire si ces désordres sont nouveaux ou constituent des désordres persistants en précisant le cas échéant si des travaux de reprise réalisés par le bailleur ou le preneur ont permis de remédier à la cause des désordres ;Fournir à la juridiction tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices matériels et de jouissance éventuellement subis ;

Décrire les solutions techniques de nature à remédier aux désordres identifiés et chiffrer leur coût, ainsi que les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que limitation ou privation de jouissance ;

De manière générale, fournir à la juridiction compétente tous les éléments lui permettant de statuer sur le principe et l’étendue des responsabilités susceptibles d’être encourues ; Faire toutes observations utiles. DISONS que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 15 jours à partir de la notification faite par le greffe ;

DISONS que la consignation, destinée à garantir le paiement des frais et de la rémunération de l’expert, sera supportée par Monsieur [J] [V] ;

DISONS que le montant de la consignation sera fixé à 2 000 € ;

DISONS que Monsieur [J] [V] devra consigner au greffe de ce tribunal la consignation avant le 15 juin 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et suivant les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou d’un relevé de caducité ;

DISONS qu’il sera procédé, dès que l’expert aura été avisé du versement de la consignation, aux opérations d’expertise, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et leurs conseils avisés ;

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert entendra les parties en leurs observations et consignera leurs dires ;

DISONS que l’expert adressera le projet de son rapport aux parties, qui disposeront d’un délai de trois semaines pour formuler des observations auxquelles l’expert devra répondre ;

RAPPELONS aux parties les termes de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : « lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient état faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées » ;

DISONS que l’expert déposera son rapport écrit en un exemplaire au greffe du tribunal de proximité avant le 31 décembre 2026, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise, et en adressera une copie à chacune des parties qui comprendra la demande de rémunération de celui-ci ;

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge sous le contrôle duquel seront exécutées les opérations d’expertise ;

DISONS que si les parties parviennent à se concilier, la mission de l’expert deviendra sans objet et l’expert en fera rapport au juge ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE