Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L] [U]

Etage 9

10 Allée du Lac de Grand Lieu

44400 REZE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01948 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N27M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,

CCC à Monsieur [G] [L] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 décembre 2018 à effet au même jour, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [G] [L] [U] un logement de type 3 lui appartenant sis, CHATEAU, 10 Allée Lac de Grand Lieu, 9ème étage – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 359,11 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 86,07 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [L] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 800,14 € arrêté au 31 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [G] [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à effet du 4 juin 2024 ;

· Subsidiairement, la prononcer pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

· Ordonner l’expulsion d'[G] [L] [U] ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [G] [L] [U] à payer la somme de 2 217,69 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [G] [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 508 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminué des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Le condamner au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 128,74 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant de la dette s’élève désormais à 413,45 €. Le bailleur sollicite pour le compte de son locataire l’octroi de délais de paiement, la dette de loyer étant presque apurée.

Régulièrement assigné à étude, [G] [L] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 15 avril 2024, enregistrée par la Caisse le 17 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par exploit de commissaire en date du 3 avril 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [L] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 800,14 € arrêté au 31 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[G] [L] [U].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu des contrats de bail et [G] [L] [U] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 542,19 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convint de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 128,74 € (126,24 € + 2,50 €).

En conséquence, [G] [L] [U] sera condamné au paiement de la somme de 413,45 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 532,62 € dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, le locataire ne se présente pas afin de formuler une demande de délai de paiement. Cependant, le bailleur sollicite expressément l’octroi de délai de paiement pour le compte de celui-ci soulignant l’apurement presque total de la dette de loyer.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer depuis octobre 2024, ajoutant en outre des sommes importantes variant entre 400 et 600 € lors des dernières échéances afin de résorber la dette.

Il ressort du diagnostic social et financier qu'[G] [L] [U] occupe un emploi de chauffeur poids lourd en CDI depuis mars 2023 au titre duquel il perçoit mensuellement la somme de 2.074 €, après une période durant laquelle il ne percevait que le RSA. Il est également mentionné qu’il accueille dans le logement ses deux filles de 8 et 4 ans dans le cadre d’une garde alternée. Par ailleurs, il ressort de ce diagnostic que les difficultés financières d'[G] [L] [U] font suite à un trop perçu de prestations versées par la CAF auprès de laquelle le locataire n’avait pas effectué ses déclarations de ressources correctement à la suite de l’obtention de son emploi. Une fois le remboursement de sa créance envers la CAF effectué, ce dernier a repris le paiement intégral de son loyer et s’est engagé dans un plan d’apurement avec son bailleur.

Il résulte de ces éléments que [G] [L] [U] est en situation de régler sa dette locative et il lui sera accordé d’office par le juge des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [G] [L] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [L] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[G] [L] [U] sera condamné à verser 200 € à HABITAT 44 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 décembre 2018 entre HABITAT 44 et [G] [L] [U], concernant le logement sis CHATEAU, 10 Allée Lac de Grand Lieu, 9ème étage – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE [G] [L] [U] à payer à HABITAT 44 la somme de 413,45 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [G] [L] [U] un délai de paiement de quatre (4) mois pour se libérer de la dette, soit 3 mensualités de 100 €, la quatrième mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [G] [L] [U] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[G] [L] [U] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [G] [L] [U] à payer à HABITAT 44, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 532,62 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNER [G] [L] [U] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [G] [L] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY