TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 10 avril 2025

à M^e CERMOLACCE-GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2025

à Mme [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53WB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [M]

née le 02 Novembre 1988

demeurant [Adresse 2]

en tant que de besoin [Adresse 3]

comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 décembre 2024, la SEML MARSEILLE HABITAT, venant aux droits de la SCI Désirée Clary, a assigné Madame [J] [M] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire portant sur le bien sis à [Localité 6], [Adresse 3] ;

• ordonner l’expulsion sans délai de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 6], [Adresse 2] et à [Localité 6], [Adresse 3], au besoin avec le concours de la Force Publique ;

• condamner Madame [M] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4517,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024 ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SEML [Localité 5] HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 5603,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 février 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SEML [Localité 5] HABITAT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [M], citée en l’Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience.

Elle a indiqué qu’elle ne recevait aucune quittance de loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SEML [Localité 5] HABITAT produit la notification à la CCAPEX en date du 18 juin 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 3 décembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 30 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 13 février 2025.

L’action de la SEML [Localité 5] HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur le « prononcé » de la résiliation du bail pour le logement sis à [Localité 6], [Adresse 3] et l’expulsion :

La SEML [Localité 5] HABITAT sollicite la résiliation de la convention d’occupation précaire en raison d’un manquement de la locataire à l’une de ses obligations, à savoir la restitution du logement suite à la fin des travaux sur le logement sis à [Localité 6], [Adresse 2].

La SEML ne donne cependant aucune information permettant de déterminer si les travaux sis [Adresse 4], sont terminés ou non.

Par ailleurs, la SEML sollicite que soit « prononcée » la résiliation de la convention d’occupation précaire en raison d’un manquement contractuel et partant, cette demande ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Par suite, le juge des référés n’est pas davantage compétent pour ordonner l’expulsion de Madame [M] de ce logement.

Sur la résiliation du bail pour le logement sis à [Localité 6], [Adresse 2]:

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2016, la SEML [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [M] pour un logement situé à [Localité 6], [Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 248,20 euros outre 56,00 euros de provisions sur charges.

D’importants travaux de structure devant être entrepris sur ce bien, une convention d’occupation précaire a été conclue entre les parties le 18 avril 2023 portant sur un logement sis à [Localité 6]), [Adresse 3] et pour lequel il était précisé (cf.article 4) que cette convention de donnait pas lieu à une redevance dans la mesure où Madame [M] devait continuer à s’acquitter des loyers appelés sur le logement initial sis à [Localité 6], [Adresse 2].

Madame [M] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SEML [Localité 5] HABITAT lui a fait délivrer le 14 juin 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2730,50 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juin 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 14 août 2024.

Madame [M] ne peut soutenir ne pas avoir reçu les quittances de loyers pour justifier son non-paiement des loyers alors qu’il ressort de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ».

Madame [M] ne justifie pas avoir fait une telle demande et de surcroit, ne paie pas ses loyers de telle sorte qu’aucune quittance de loyer ne peut lui être transmise.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SEML [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 5243,58 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au11 février 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [M] sera en outre condamnée à payer à la SEML [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SEML [Localité 5] HABITAT ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [M] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [M] sera tenue de payer à la SEML [Localité 5] HABITAT la somme de 400,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme [N] [K] Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SEML [Localité 5] HABITAT ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le prononcé de la résiliation de la convention d’occupation précaire pour le logement sis à [Localité 6], [Adresse 3], et sur l’expulsion de ce logement;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour le logement sis à [Localité 6],[Adresse 2], à la date du 14 août 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Localité 6], [Adresse 2], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [M] à payer à la SEML [Localité 5] HABITAT:

• la somme provisionnelle de 5243,58 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au11 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la SEML [Localité 5] HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [M] à payer à la SEML [Localité 5] HABITAT la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2024 ;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,