RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00455 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSZ5

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 1]

c/

[I] [X]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [I] [X]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 3]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 18 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 15 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [I] [X], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel principal de 393,42 euros et une provision pour charges de 212,12 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

La S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise par assignation en date du 15 juillet 2025 pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1217, 1224, 1728 et 1741 du code civil ; Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire que le sort des biens mobiliers trouvés sera réglé par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [I] [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ; Condamner Monsieur [I] [X] à payer la somme de 2.727,34 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de mai 2025 inclus, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 2.505,62 euros et, pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil ; Constater la mauvaise foi de Monsieur [I] [X] ;En conséquence, supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;Condamner Monsieur [I] [X] à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme de 2.484,58 euros au terme de décembre 2025 inclus. Elle indique la reprise par la locataire du paiement du loyer courant, de sorte qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [X] comparant, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 60 euros en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de bail

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] se prévaut de l’existence d’un contrat de location non daté et non signé par les parties.

D’une part, il ressort tant des conditions de signification de l’assignation, que des modalités de signification du commandement, à étude, reprenant les diligences du commissaire de justice, qui confirment le domicile de Monsieur [I] [X] que celui-ci occupe le bien appartenant à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL au [Adresse 6].

D’autre part, il résulte du commandement de payer en date du 10 avril 2025 et des décomptes produits que l’occupation du logement est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Enfin, Monsieur [I] [X] ne conteste ni le principe d’une dette locative ni l’existence d’un contrat de bail avec la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL.

L’ensemble de ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [I] [X], portant sur le logement désigné, est établie.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 10 avril 2025 pour un montant de 2.505,52 euros et du décompte de la créance actualisé au 6 janvier 2026, que la SA [Adresse 7] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour un montant de 2.484,58 euros, après déduction des frais de procédure, terme de décembre 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [X] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.484,58 euros, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 8] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

sur la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, le bailleur produit un contrat de bail non daté et non signé par les parties.

Dès lors, le bailleur ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera débouté de sa demande de résiliation à ce titre.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2.484,58 euros, terme de décembre 2025 inclus.

L’examen du décompte démontre la reprise régulière du loyer courant les derniers mois, mais insuffisante à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 15 juillet 2025 date de la délivrance de l’assignation.

Néanmoins, le locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, outre qu’il a versé des sommes complémentaires. Il est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter son obligation dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [I] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juillet 2025, Monsieur [I] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner à son paiement à compter du 15 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 8] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins d’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de résiliation judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.484,58 euros, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [I] [X] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 4] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai d’expulsion en vertu des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait le 10 mars 2026

LE GREFFIER LE JUGE